政策背景

　　為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：

　　從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。

　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。

　　政策解讀：促進(jìn)樓市回暖

　　此次大幅降息，是政府為了減小受到外部經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素影響的舉措，刺激內(nèi)需，保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為樓市也會(huì)因此受惠不小，將進(jìn)一步減輕貸款購房者的利息支出，短時(shí)期內(nèi)連續(xù)多次降息將較為明顯的增強(qiáng)購房者后市信心。短期看，此次降息有利于驅(qū)散購房者心中的觀望氛圍，長(zhǎng)遠(yuǎn)看將實(shí)實(shí)在在地減輕購房者月供負(fù)擔(dān)。

　　其中重要的一點(diǎn)是，10月底頒布實(shí)施的樓市新政因各大銀行房貸細(xì)則上的收緊而未能使得其積極效果全部釋放的障礙也將被掃除。此次降息后，按0.7倍基準(zhǔn)利率優(yōu)惠執(zhí)行5年以上中長(zhǎng)期個(gè)人商業(yè)房貸，貸款利率低于存款利率的尷尬局面將得到破解，利差由調(diào)整前的-0.09%變?yōu)?.414%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師認(rèn)為，銀行的利益得到強(qiáng)化后對(duì)購房者的支持力度將大為增強(qiáng)，預(yù)計(jì)各大銀行調(diào)整后的個(gè)人房貸政策會(huì)較現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)有較大幅度的寬松、具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)也將更為迅速，有利于加快樓市回暖。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐上南區(qū)域總監(jiān)葛櫻表示，由此看來，本次大幅降息對(duì)樓市的利好效應(yīng)將使得部分還在場(chǎng)外徘徊的購房者提前進(jìn)入市場(chǎng)，加上農(nóng)歷新年前傳統(tǒng)的購房小高潮，預(yù)計(jì)12月份的上海樓市有望進(jìn)一步回暖。

　　市場(chǎng)反映：購房意向萌動(dòng)

　　就目前來看，市場(chǎng)層面對(duì)降息給予了積極響應(yīng)。

　　中原地產(chǎn)對(duì)旗下分行進(jìn)行了抽樣電話調(diào)查，各家分行普遍表示：降息政策公布的第二天，雖然買賣雙方還都處于消化政策階段，但幾乎所有分行來電量都較前一天上揚(yáng)一倍；其中近6成來電人員為目前有購房意向的客戶，許多持幣觀望客戶開始心動(dòng)，他們最關(guān)心的問題是降息后按照自己的預(yù)算與貸款到底能節(jié)省多少錢。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心對(duì)各門店的最新調(diào)查顯示，在大幅降息1.08%后的首日，降息對(duì)交易意愿強(qiáng)烈的交投雙方產(chǎn)生了促進(jìn)作用，“急賣急買”的業(yè)主、客戶對(duì)此持歡迎態(tài)度。約有3成左右的剛性購房需求者受降息減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)利好而流露出加快入市步伐或追加購房預(yù)算的意向。但是，仍有很多的交投雙方對(duì)此觀望心態(tài)明顯，流露出等待后續(xù)政策及市場(chǎng)形勢(shì)明朗的情緒，且多出現(xiàn)在房?jī)r(jià)較高的中心城區(qū)，其后續(xù)市場(chǎng)反應(yīng)有待觀察。

　　同時(shí)，另一部分客戶開始提高了購房預(yù)算，中原地產(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域經(jīng)理?xiàng)盍�表示，由于降息的利好使得原本想要購買一房的客戶，現(xiàn)開始考慮購房二房了，月供壓力的減少在一定程度上提高了購房者的購房需求。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐永泰店趙軍經(jīng)理介紹說，該門店所在的浦東三林板塊有一位正在接洽的首次置業(yè)客戶原本商業(yè)貸款預(yù)算控制在40萬元左右，在得知降息后即向經(jīng)紀(jì)人表示自己的購房總預(yù)算可增加10萬元左右，要求經(jīng)紀(jì)人重新推薦房源。

　　后市預(yù)測(cè)：剛需集中釋放

　　據(jù)中原地產(chǎn)星河世紀(jì)城分行經(jīng)理王懿俊透露：隨著不斷降息的利好措施出臺(tái)，預(yù)計(jì)積壓許久的剛性需求將會(huì)在近期呈現(xiàn)階段性集中釋放。相比第三季度已經(jīng)增幅明顯的帶看量預(yù)計(jì)在本周及未來的兩周繼續(xù)釋放。他所在的中外環(huán)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)部分客戶淘房現(xiàn)象，其中置換型需求客戶占到7成左右。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心指出，此次大幅降息對(duì)二手房市場(chǎng)短期內(nèi)的利好將加速部分剛需者的入市節(jié)奏，加上農(nóng)歷年底前傳統(tǒng)的購房小高潮，預(yù)計(jì)年內(nèi)的二手房市場(chǎng)會(huì)有所升溫。但是，此次降息不會(huì)馬上扭轉(zhuǎn)購房者信心不足的局面，難以立竿見影的提升樓市總體交易量，短時(shí)間內(nèi)連續(xù)多次的政策調(diào)整使得多數(shù)購房者需要一個(gè)過程來消化系列政策及其影響。(文/郝瑋剛)