迪士尼樂(lè)園最終將會(huì)落戶(hù)上海的消息傳出后，與迪士尼有關(guān)的股票再一次全線(xiàn)上漲。有說(shuō)法稱(chēng)，迪士尼落戶(hù)上海，將成為刺激上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

　　但許多專(zhuān)家對(duì)上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示擔(dān)憂(yōu)，并對(duì)上海迪士尼將引發(fā)周邊房地產(chǎn)升值的說(shuō)法提出了質(zhì)疑。

　　股市的激動(dòng)表錯(cuò)了情？種種關(guān)于上海迪士尼的美好憧憬，難道只是一個(gè)童話(huà)故事？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)4大焦點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)了調(diào)查。

　　焦點(diǎn)1：定址川沙？

　　村民翹首盼地價(jià)翻了近500倍

　　迪士尼究竟將建在上海哪個(gè)地方？近幾年流傳著好幾種版本。不過(guò)，最主流的說(shuō)法還是位于浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域。

　　目擊：依然是樹(shù)叢小河

　　作為宋慶齡和黃炎培的故居，川沙鎮(zhèn)在上海頗有名氣。如今，這里再次引起人們的關(guān)注，因?yàn)槁?tīng)說(shuō)這里要建迪士尼樂(lè)園。

　　傳聞中的迪士尼規(guī)劃區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)劃區(qū))位于川周公路南側(cè)，與北側(cè)的界龍實(shí)業(yè)(600836,股吧)標(biāo)牌遙遙相望。與界龍園的廠(chǎng)房不同，這里有很多樹(shù)木，小河的水靜靜地流淌。摩托車(chē)師傅董義鋼告訴記者，這里都是規(guī)劃給迪士尼的區(qū)域。

　　穿過(guò)川周公路，沿著唐黃路繼續(xù)往南走，就到了與川周公路平行的迎賓大道，就可以望見(jiàn)磁懸浮列車(chē)軌道，一列4節(jié)編組的磁懸浮列車(chē)正飛速而過(guò)。

　　居民：熱切期待了10年

　　李國(guó)強(qiáng)的電機(jī)修理店，位于川周公路南邊的黃樓村。“網(wǎng)上說(shuō)的都是騙人的，我們已經(jīng)在這里等待了10年，迪士尼還是不來(lái)�！彼�反復(fù)用手比劃著“十”字，有點(diǎn)郁悶地告訴記者，1998年開(kāi)始，黃樓村以及附近的區(qū)域就陸續(xù)動(dòng)員拆遷，所有的當(dāng)?shù)厝硕贾�道，這里要修建迪士尼樂(lè)園。

　　李國(guó)強(qiáng)透露，相當(dāng)一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來(lái)能多拿一點(diǎn)拆遷補(bǔ)償。同時(shí)，人均1畝的耕地也轉(zhuǎn)讓給了村集體，村集體再將土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)。黃樓村的土地，許多轉(zhuǎn)讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據(jù)當(dāng)時(shí)每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入，作為綠化補(bǔ)償給當(dāng)?shù)鼐用�，�?dāng)時(shí)一畝地的補(bǔ)償是400元/年。

　　也有人士告訴記者，其實(shí)土地還沒(méi)被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來(lái)，到時(shí)候包括宅基地在內(nèi)的征地補(bǔ)償，還是算在當(dāng)?shù)卮迕耦^上。

　　黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來(lái)了？趕快來(lái)吧，我都80多歲了，不能再等了！”

　　土地：多數(shù)租給園林公司

　　迪士尼要建在川沙鎮(zhèn)的消息傳開(kāi)后，川沙鎮(zhèn)的土地價(jià)格開(kāi)始上升，地價(jià)的算法也從按畝計(jì)算，變成了按平方米和按天計(jì)算。

　　據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，規(guī)劃區(qū)的6平方公里區(qū)域里，一共有7個(gè)村。這7個(gè)村的耕地，皆在1998~2003年以預(yù)征方式轉(zhuǎn)讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠(chǎng)房用地出租的。記者看到，在鄉(xiāng)村公路旁，多處可看到寫(xiě)著出租廠(chǎng)房的橫幅。

　　“現(xiàn)在出租的價(jià)格，每天每平方米從0.8元到1元不等�！碑�(dāng)?shù)厝耸客嘎�。按照每天每平方�?.8元計(jì)算，一畝地每年用來(lái)出租廠(chǎng)房可收入19萬(wàn)元左右。這與土地轉(zhuǎn)讓合同上400元/畝·年的補(bǔ)償價(jià)格相比，10年間，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格已翻了將近500倍。

　　于是，處于迪士尼樂(lè)園核心規(guī)劃區(qū)的上市公司界龍實(shí)業(yè)(600836,股吧)，因?yàn)橛?00畝土地毗鄰規(guī)劃中的迪士尼樂(lè)園，每次有關(guān)迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目進(jìn)展的傳聞一披露，其股價(jià)就飆升。

　　焦點(diǎn)2：政府受益？

　　政府或虧本賣(mài)地

　　一位房地產(chǎn)評(píng)估師計(jì)算得出，整個(gè)上海迪士尼的土地征用費(fèi)用將高達(dá)175.2億元。

　　截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門(mén)征用，而后通過(guò)掛牌拍賣(mài)，上海迪士尼再將它購(gòu)入。據(jù)了解，政府支付的費(fèi)用，除了上述土地的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)外，這包括青苗費(fèi)、農(nóng)耕地占用費(fèi)、搬遷費(fèi)等其他法律規(guī)定的費(fèi)用。

　　五合國(guó)際五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價(jià)比動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用略高，政府可能獲利。不過(guò)，迪士尼項(xiàng)目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價(jià)低于動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用，以免給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)造成巨大的負(fù)擔(dān)。

　　即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣(mài)價(jià)格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準(zhǔn)地價(jià)，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價(jià)格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計(jì)算，僅土地成本一項(xiàng)就需要花費(fèi)36億元。

　　焦點(diǎn)3：一定盈利？

　　如回頭客不多盈利前景不妙

　　上海迪士尼真的能盈利嗎？專(zhuān)家對(duì)此產(chǎn)生了爭(zhēng)論。一些業(yè)界人士與專(zhuān)家給出了否定的答案，這恐怕讓很多人感到意外。

　　盈利模式：香港迪士尼為鑒

　　“假如迪士尼樂(lè)園最終能登陸上海，一定不要答應(yīng)對(duì)方過(guò)于苛刻的條件，那會(huì)大大降低項(xiàng)目的盈利可能性�！币晃幌愀鄣禺a(chǎn)商人建言。

　　該人士認(rèn)為，香港迪士尼樂(lè)園之所以虧損，主要原因是美國(guó)方面向香港索取高額的專(zhuān)營(yíng)費(fèi)用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益。

　　根據(jù)協(xié)議，特區(qū)政府以注資、撥地及貸款方式占有項(xiàng)目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專(zhuān)營(yíng)費(fèi)用和管理費(fèi)。

　　此前有媒體報(bào)道，上海迪士尼不會(huì)沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設(shè)資金并控股，日常管理交給美方團(tuán)隊(duì)，同時(shí)每年向迪士尼公司支付品牌費(fèi)和經(jīng)營(yíng)收入提成。

　　內(nèi)容難題：怎樣吸引回頭客

　　除了品牌費(fèi)用和管理費(fèi)帶來(lái)的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內(nèi)容方面的難題。去過(guò)美國(guó)迪士尼樂(lè)園的上海人DENNY表示，去過(guò)一次美國(guó)迪士尼樂(lè)園，就不愿意再去了，因?yàn)槟抢锏挠斡[項(xiàng)目更新速度緩慢，毫無(wú)新意。他認(rèn)為，除了14歲以下的兒童，沒(méi)有人永遠(yuǎn)喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會(huì)是一個(gè)大難題。

　　上述香港地產(chǎn)商人也稱(chēng)，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂(lè)園，更喜歡逛常換常新的海洋樂(lè)園�！懊绹�(guó)的文化過(guò)了高峰期，開(kāi)始走向沒(méi)落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動(dòng)物園之類(lèi)的自然主題樂(lè)園，更具吸引力�！�

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼在剛開(kāi)業(yè)時(shí)，或許會(huì)吸引很多游客，但中長(zhǎng)期的盈利前景極難預(yù)料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了，不會(huì)經(jīng)常去的。”如果回頭客不多，上海迪士尼的盈利前景就會(huì)不妙。

　　對(duì)于上述說(shuō)法，上海社會(huì)科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對(duì)。朱連慶認(rèn)為，迪士尼樂(lè)園本身很有吸引力，“如果不好，就不會(huì)有那么多的地方爭(zhēng)搶�！碑�(dāng)然，從短期來(lái)看，上海迪士尼可能會(huì)遭遇經(jīng)營(yíng)性的投資虧損，但這只是暫時(shí)的，中長(zhǎng)期來(lái)看一定盈利。

　　朱連慶還認(rèn)為，與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內(nèi)地將暫時(shí)是惟一的，因此它輻射的區(qū)域不僅只是上海地區(qū)，還會(huì)影響長(zhǎng)三角乃至更大的范圍。同時(shí)，上海迪士尼周?chē)�的房地產(chǎn)會(huì)升值。

　　焦點(diǎn)4：利好周邊？

　　小心周?chē)�房地產(chǎn)不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂(lè)園的消息公布時(shí)起，與迪士尼樂(lè)園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就是各家投資機(jī)構(gòu)和投資者炒作的對(duì)象。

　　川沙的樓盤(pán)由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米。臨近迪士尼樂(lè)園規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當(dāng)?shù)負(fù)碛型恋刈疃嗟慕琮垖?shí)業(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對(duì)象。

　　但中原地產(chǎn)香港公司研究董事黃良昇提醒說(shuō)，在迪士尼樂(lè)園落戶(hù)香港前，周邊房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。但迪士尼真的來(lái)到香港后，樓市的泡沫消失了，周?chē)�的房地產(chǎn)非但沒(méi)有漲價(jià)，反而價(jià)格下跌。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼對(duì)周邊的住宅幾無(wú)任何影響，反而會(huì)因?yàn)橛慰吞�多，影響居民出行的便捷，造成�?dāng)?shù)刈≌�的成交慘淡。唯一利好的只會(huì)是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目離得太遠(yuǎn)，也無(wú)法獲益。