十一黃金月的樓市走向最近成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。合富輝煌市場(chǎng)研究部的最新分析報(bào)告指出，黃金月期間成交將是企業(yè)、置業(yè)者和政府共同關(guān)注的焦點(diǎn)。預(yù)計(jì)9~10月期間，廣州樓市的成交量將有較大幅度的提升，廣州樓市可望走出最艱難的時(shí)期。

　　買賣雙方在黃金月“攤牌”

　　去年“9·27”新政出臺(tái)后，廣州樓市與全國(guó)樓市一道進(jìn)入了一個(gè)困難的時(shí)期。政策抑制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，但在應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下行周期的不確定因素時(shí)，市場(chǎng)各方都顯得缺乏經(jīng)驗(yàn)，供求雙方都在謹(jǐn)慎的試探中尋找機(jī)會(huì)，成交量也取代了房?jī)r(jià)成為市場(chǎng)的敏感指標(biāo)。合富輝煌市場(chǎng)研究部認(rèn)為，2008年成交量逐月回暖的過(guò)程，反映了發(fā)展商和置業(yè)者信心逐漸恢復(fù)。十一黃金月正是各方期待已久的一次“全面攤牌”，預(yù)計(jì)成交量會(huì)在5月以來(lái)的持續(xù)回暖的基礎(chǔ)上有較大幅的提升。

　　據(jù)房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月、7月連續(xù)兩個(gè)月的商品住宅成交面積基本穩(wěn)定在60萬(wàn)平方米以上，而從網(wǎng)上簽約的結(jié)果看，奧運(yùn)會(huì)期間兩周的成交套數(shù)也接近3000套，據(jù)此推算8月的實(shí)際成交規(guī)模或能達(dá)到近60萬(wàn)平方米的水平。

　　開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)促銷態(tài)度鮮明

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，今年黃金月多數(shù)發(fā)展商都會(huì)積極推出新貨，總體新貨量將超過(guò)2.4萬(wàn)套。開(kāi)發(fā)商的促銷策略和調(diào)價(jià)態(tài)度已非常明確，“金九銀十”的成交量會(huì)在原有基礎(chǔ)上有大幅提升，并明顯高于上半年的五一小長(zhǎng)假，而成交均價(jià)則回落至低點(diǎn)，廣州樓市有望走出最艱難的時(shí)期。

　　“從目前新貨供應(yīng)的格局分析，廣州中心城區(qū)尤其是老城區(qū)的供應(yīng)比重較大，該區(qū)域在前一階段房?jī)r(jià)下行期的成交量和價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，顯示置業(yè)者對(duì)市中心區(qū)的物業(yè)價(jià)值具備較強(qiáng)的信心，這也是我們看好十一黃金月成交的一個(gè)重要原因”，合富輝煌首席分析師黎文江表示。

　　地方政府迫切想穩(wěn)定樓價(jià)

　　去年十一黃金周前夕，政府出臺(tái)了“9·27”新政，今年十一黃金周前是否也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策？這個(gè)問(wèn)題牽動(dòng)著市場(chǎng)各方的神經(jīng)。目前國(guó)內(nèi)一些地方相繼出臺(tái)了明確的救市政策，加速推動(dòng)樓市成交回暖，廣州是否也會(huì)出臺(tái)類似的政策？目前在宏觀層面上，僅有央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，該政策旨在以金融促進(jìn)房地產(chǎn)資源高效利用，間接強(qiáng)化房地產(chǎn)商的成交動(dòng)力。

　　相對(duì)而言，地方政府加速推動(dòng)成交回暖的心態(tài)更加急切。地方政府主要顧慮在房?jī)r(jià)下調(diào)背景下，置業(yè)門檻放寬可能引發(fā)投資性置業(yè)者大規(guī)模回流，影響中央房地產(chǎn)政策效果，并再次推高房?jī)r(jià)。所以，當(dāng)前地方政策的調(diào)整明顯指向扶持首次置業(yè)的自住購(gòu)房者，尤其是中低價(jià)住房的置業(yè)者。

　　政府收緊供地 助推樓市復(fù)蘇

　　廣州市政府目前尚未出臺(tái)促進(jìn)成交的直接措施，但也在逐步實(shí)行適應(yīng)性調(diào)整，以促市場(chǎng)供求平衡。比如將原定每年5平方公里的土地出讓計(jì)劃調(diào)整為2.5~4平方公里，限價(jià)房用地也暫緩?fù)瞥�，這是一種留有余地的做法，實(shí)際縮減幅度會(huì)比較大。從八九月廣州土地市場(chǎng)看，預(yù)計(jì)今年9月份將出讓商住用地3宗，面積約24萬(wàn)平方米；而2007年同期廣州市政府推出了19宗商住用地，面積達(dá)120萬(wàn)平方米，今年的縮減幅度超過(guò)80%。

　　另外，在實(shí)際操作中，近期廣州市在土地出讓方面也表現(xiàn)出趨緊的信號(hào)。上月廣州推出了今年以來(lái)的首批大型住宅用地。這次土地出讓，政府增加了新的條件——開(kāi)發(fā)商必須在簽訂《土地出讓合同》之日起一個(gè)月內(nèi)一次性付清全部土地使用權(quán)出讓金，此前的期限是兩個(gè)月。不僅如此，開(kāi)發(fā)商還要在《土地出讓合同》簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)提交銀行履約保函(或履約保證金)，金額為成交價(jià)的5%。這是廣州市首次要求開(kāi)發(fā)商提供銀行履約擔(dān)保。

　　土地供應(yīng)減少將導(dǎo)致未來(lái)幾年廣州的住宅供應(yīng)量減少，這就從供給方面扭轉(zhuǎn)目前供大于求的市場(chǎng)格局，有助于穩(wěn)定和復(fù)蘇樓市。

　　記者觀察

　　6月、7月廣州商品住宅的成交量已恢復(fù)到正常市場(chǎng)狀態(tài)下的水平，達(dá)到60萬(wàn)平方米以上，隨著黃金月發(fā)展商全力推貨，預(yù)計(jì)成交量會(huì)再有較大幅度的提升。 (黃濤)