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成交縮量欲撼高價(jià) 上海樓市僵持愈演愈烈

2008年08月15日 14:39 來源:中國證券報(bào)




    7月17日,佑威房地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)16日顯示,7月上半月上海新建商品住宅的成交量僅33.62萬平方米,環(huán)比6月下滑了22%,且只相當(dāng)于2007年同期成交的三成。 中新社發(fā) 紹常 攝


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  上海樓市成交量的萎縮程度出乎大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料,但即便如此,在深圳、廣州房價(jià)劇跌,北京高房價(jià)搖搖欲墜之時(shí),上海樓市仍然強(qiáng)行維持著房價(jià)高位運(yùn)行的態(tài)勢,讓很多欲借下跌圓“購房夢”的消費(fèi)者大失所望。不過,正所謂“曲高和寡”,上海樓市的高房價(jià)在堅(jiān)挺了大半年后,也開始面臨眾多負(fù)面因素的沖擊。分析師認(rèn)為,如果上海樓市的成交量在下半年不能有效回暖,市場的信心將會進(jìn)一步流失,這有可能引發(fā)價(jià)格的持續(xù)下跌。

  僵持愈演愈烈

  作為漲幅最大的城市之一,上海樓市對宏觀調(diào)控政策異常敏感。自去年央行出臺房貸新政以來,上海樓市的成交量逐月萎縮,開發(fā)商與消費(fèi)者的僵持局面就此形成。

  基于對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心和對上海消費(fèi)者購買力較強(qiáng)的判斷,開發(fā)商在這次長達(dá)9個(gè)月的較量中始終不肯示弱,盡管一度有小部分開發(fā)商采取了小幅降價(jià)促銷活動,但維持高房價(jià)仍成為眾多開發(fā)商的一致行為。數(shù)據(jù)顯示,在部分樓盤仍然采取了漲價(jià)策略和豪宅不斷放盤的背景下,上海樓市上半年均價(jià)一度突破1.7萬元/平方米,創(chuàng)下歷史新高,而即便正;芈浜螅壳暗木鶅r(jià)也在1.3萬元/平方米左右。

  但開發(fā)商維持高價(jià)的策略遭到了消費(fèi)者的抵制。以最近的7月份為例,7月上海新建住房成交面積環(huán)比降幅20.5%,而較去年同期則大幅下降了56.9%,較前年同期下降了21.9%。而今年1-7月上海累計(jì)新建住房成交量1004.4萬平方米,比去年同期減少493.6萬平方米,降幅達(dá)32.9%。而年中某網(wǎng)站的一份調(diào)查則顯示,44.62%的被調(diào)查者認(rèn)為今年下半年上海房價(jià)可能下跌;20.05%的被調(diào)查者看平,認(rèn)為未來的購買力已經(jīng)透支,下半年房價(jià)將保持現(xiàn)有水平。此外,59.75%的被調(diào)查者表示將繼續(xù)觀望,暫時(shí)不會買房。

  對此,業(yè)內(nèi)人士指出,僵持時(shí)間過長已經(jīng)開始侵蝕上海樓市的根基——對未來的信心,越來越多的消費(fèi)者開始接受房價(jià)未來會下跌的觀點(diǎn),這對開發(fā)商十分不利。事實(shí)上,在銀根緊縮的背景下,開發(fā)商的資金鏈大多緊繃,維持高房價(jià)頗有“強(qiáng)弩之末”的感覺。而一份券商研究報(bào)告則對上海樓市發(fā)出預(yù)警,認(rèn)為未來6個(gè)月上海樓市有可能下跌15%。

  土地泡沫破滅

  就在開發(fā)商和消費(fèi)者在高房價(jià)問題上僵持的同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的一級市場——土地價(jià)格正在經(jīng)受一場前所未有的風(fēng)暴。在這場風(fēng)暴里,強(qiáng)行維持高房價(jià)的開發(fā)商們卻顯得很“怯懦”。

  一度震驚業(yè)內(nèi)的上!暗赝酢睋碛姓咛K寧環(huán)球(集團(tuán))日前宣布解除土地出讓合同。該地塊總地價(jià)高達(dá)44.04億元,樓板價(jià)則高達(dá)66930元/平方米,如果加上建設(shè)規(guī)劃等費(fèi)用,項(xiàng)目成本價(jià)格至少在8萬元/平方米以上。盡管蘇寧環(huán)球表示退地是因?yàn)橹С质姓こ,但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,蘇寧環(huán)球這是在為自己主動“減負(fù)”,也表明其對上海樓市短期并不看好。事實(shí)上,除了不斷出現(xiàn)的退地外,上海今年推出的多塊土地拍賣也遭受開發(fā)商冷遇,或以底價(jià)成交,或者干脆就流拍。

  由于房價(jià)對土地價(jià)格具有高度敏感性,土地市場的遇冷也讓眾多業(yè)內(nèi)人士對上海樓市的前景看得較淡。易居房地產(chǎn)研究院的楊紅旭表示,由于宏觀經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)困難,加上上海樓市自身存在的泡沫,上海樓市下半年價(jià)格將會以下滑為主,成交量則視價(jià)格降幅程度發(fā)生變化!爸劣诿髂,還是走一步看一步吧!睏罴t旭說。(記者 李良)

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