業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上半年南京房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，降價(jià)并沒(méi)有成為普遍現(xiàn)象，只限于局部區(qū)域、少數(shù)樓盤(pán)，降價(jià)的信號(hào)被放大了——

　　2008年上半年的南京樓市，“降價(jià)”已經(jīng)成為一個(gè)不可回避的關(guān)鍵詞。到底是哪些樓盤(pán)在降價(jià)？降價(jià)背后的原因是什么？南京房?jī)r(jià)究竟是在“上樓梯”還是“下滑梯”？圍繞這些老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，筆者進(jìn)行了深入采訪。

　　江北房?jī)r(jià)探底

　　“江北大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商采取措施推動(dòng)銷售，是非常正常的市場(chǎng)行為。隨著近期交通利好的逐步釋放，江北有望迎來(lái)上升行情。”

　　提起降價(jià)，首當(dāng)其沖的無(wú)疑是江北板塊，今年上半年價(jià)格戰(zhàn)打得最為激烈。3月，江北大盤(pán)旭日上城打響了降價(jià)的“第一槍”，推出一口價(jià)4500元/m2的房源，而另一大盤(pán)蘇寧天潤(rùn)城隨后跟進(jìn)，推出更低的團(tuán)購(gòu)價(jià)。到了5月份，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，旭日上城在原有4500一口價(jià)的基礎(chǔ)上將部分低樓層房源改為4300元／m2，明發(fā)濱江新城則推出了3888元／m2的特價(jià)房。此后，海潤(rùn)楓景推出了3750元／m2起的“抄底價(jià)”，近日泰來(lái)苑又推出了3600元／m2起的特價(jià)房。

　　有意思的是，作為江北降價(jià)的發(fā)起者紅太陽(yáng)地產(chǎn)，最初并沒(méi)有預(yù)想到價(jià)格戰(zhàn)會(huì)打到如此慘烈。紅太陽(yáng)地產(chǎn)副總經(jīng)理徐友志表示，“旭日上城最初是想通過(guò)降價(jià)的形式，在帶動(dòng)銷售的同時(shí)，激活一下江北市場(chǎng)，讓人們知道江北已經(jīng)到低谷了，是抄底的時(shí)候了�！钡�緊接著其他樓盤(pán)跟進(jìn)的速度超出了其想象。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“江北的降價(jià)有特殊原因，幾個(gè)大盤(pán)集中在那里，幾百萬(wàn)平方米的房子在手上，采取一些措施推動(dòng)銷售，是非常正常的市場(chǎng)運(yùn)作�！�

　　而隨著地鐵三號(hào)線及緯七路過(guò)江通道的建設(shè)加速，以及過(guò)江優(yōu)惠政策的付諸實(shí)施，這些利好的刺激使得江北樓市有望觸底反彈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上月共有1520戶購(gòu)房者進(jìn)入江北抄底。不少樓盤(pán)近期已經(jīng)放緩了推盤(pán)速度，期盼在9月份旺季到來(lái)時(shí)迎來(lái)上升行情。

　　被放大的“降價(jià)”

　　“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)信號(hào)被放大了，一個(gè)是銷售量下降的信號(hào)，另一個(gè)是個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)的信號(hào)�！�

　　以江北為原點(diǎn)，降價(jià)之聲漸漸在各個(gè)板塊蔓延開(kāi)來(lái)，城東、城北、河西，一時(shí)間似乎全城皆在降，給人們的印象似乎是“房?jī)r(jià)扛不住了”。那么除江北外，其他區(qū)域被認(rèn)為“降價(jià)”的樓盤(pán)是哪些？它們究竟有沒(méi)有“降”呢？

　　——濱江奧城。6月底，奧體樓盤(pán)濱江奧城“7800元/m2起”引發(fā)關(guān)注。但筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濱江奧城推出的20套房源中，僅有一套是7800元/m2，面積174m2，總價(jià)135萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格是物價(jià)部門(mén)核定的。目前，除此之外的其余19套房已經(jīng)售出了16套，實(shí)際成交均價(jià)都在9000元/m2左右。“降價(jià)”傳言不攻自破。

　　——天水濱江。8622元/m2的起售價(jià)確實(shí)讓人產(chǎn)生降價(jià)的聯(lián)想。但事實(shí)是，這批以優(yōu)惠價(jià)格起售的房子都是165m2的四房，全部在四樓以下，其他面積適中的兩房售價(jià)都在10100元/m2左右。

　　——拉德芳斯。近期推出的8600元／m2的一口價(jià)房源屬于尾盤(pán)，只有21套，面積在137-139m2之間。有消息稱該樓盤(pán)之所以強(qiáng)力促銷一方面因?yàn)槭俏脖P(pán)，同時(shí)也有回籠資金繼續(xù)其他項(xiàng)目的需要。

　　——美達(dá)·淺草明苑。該項(xiàng)目的策劃經(jīng)理徐衛(wèi)表示，美達(dá)集團(tuán)進(jìn)入城北拿地的時(shí)間早在2003年，因?yàn)椴疬w原因直到2007年開(kāi)盤(pán)。由于拿地早，地價(jià)便宜，因此物價(jià)部門(mén)核定的房?jī)r(jià)就是8000多元/平方米左右，自然相對(duì)周邊樓盤(pán)的高地價(jià)、高成本而言，美達(dá)·淺草明苑的價(jià)格低了一截，但這并不是降價(jià)。

　　以上這些事實(shí)證明，降價(jià)的樓盤(pán)確實(shí)存在，或者是出于快速回籠資金的需求，或者是尾盤(pán)、大戶型等難賣的產(chǎn)品降價(jià)促銷。但總體來(lái)看，“降價(jià)”并非普遍現(xiàn)象，部分樓盤(pán)的所謂“降價(jià)”甚至完全就是空穴來(lái)風(fēng)。

　　因此，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授、博導(dǎo)李啟明一針見(jiàn)血地指出，“人們對(duì)降價(jià)的認(rèn)識(shí)和反應(yīng)程度被人為地放大了�！�

　　降與漲的分化

　　“去年房?jī)r(jià)是‘自殺式上漲’，而今年的市場(chǎng)則是回歸健康和理性，有的樓盤(pán)在降價(jià)，但也有不少品質(zhì)樓盤(pán)在漲價(jià)�！�

　　局部區(qū)域、個(gè)別樓盤(pán)的降價(jià)拖累了整個(gè)市場(chǎng)，使得觀望情緒進(jìn)一步蔓延。但李啟明教授認(rèn)為不必這么悲觀，他指出，“上半年南京的市場(chǎng)表現(xiàn)還是比較正常的，整體均價(jià)沒(méi)有下降，環(huán)比甚至還有所上升�！�

　　環(huán)比上升的動(dòng)力來(lái)自于一批逆市飄紅的品質(zhì)樓盤(pán)：朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三期首批房源5月開(kāi)盤(pán)銷售火爆，6月不但取消了優(yōu)惠，而且還上調(diào)了100元/m2；6月28日開(kāi)盤(pán)的金基匯錦國(guó)際挑高小戶型80+達(dá)到1.25萬(wàn)元/m2左右，開(kāi)盤(pán)兩天就銷售了70%，而該樓盤(pán)此前普通住宅均價(jià)僅9000元/m2；金鼎灣國(guó)際售價(jià)高達(dá)2.1萬(wàn)元/m2，創(chuàng)下了城中高檔房的新紀(jì)錄，但是由于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，開(kāi)盤(pán)一個(gè)月漲了3次，單價(jià)上調(diào)800元。此外，還有仁恒國(guó)際公寓、中海凱旋門(mén)、21世紀(jì)國(guó)際公寓……這樣的例子在上半年的南京樓市比比皆是。

　　任何價(jià)位、任何品質(zhì)的樓盤(pán)一上市就被一搶而空的黃金歲月已成模糊的背影，而樓市兩極分化的輪廓正逐漸變得清晰。一邊在降價(jià)，一邊在漲價(jià)，在降與漲的交鋒中，一個(gè)大浪淘沙、適者生存的時(shí)代悄然開(kāi)啟。