吉林省長春市是一個經(jīng)濟不甚發(fā)達(dá)的二線城市，房地產(chǎn)市場多年低迷。但自2006年以來，隨著全國房地產(chǎn)市場熱度上升和長春市大規(guī)模棚戶區(qū)改造的全面實施，長春房價一路狂飆。房地產(chǎn)投資也和房價一起，持續(xù)走高。曾經(jīng)的房地產(chǎn)“價格洼地”，有被迅速填平的跡象。　

　　但是，在表面繁榮的背后，出現(xiàn)了成交量增長與開發(fā)量增長不成比例，成交量增長與成交金額增長不成比例的矛盾現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場供大于求，投資風(fēng)險增加。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長春房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，在全國二線城市中具有典型性，當(dāng)前應(yīng)謹(jǐn)防二線城市投資過熱形成泡沫。

　　房價快速增長 投資高位運行

　　房交會一向被視為房地產(chǎn)市場的晴雨表。2008年長春房交會歷時5天，6月17日落幕，交易量和交易額均較去年房交會有所增長，但是成交量增長遠(yuǎn)低于供給量增長。據(jù)了解，此次房交會，參展企業(yè)和展銷房源均創(chuàng)歷史之最。93家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報名參展，比去年增加20多家，展銷房源866萬平方米，比去年增加23%。而據(jù)長春房交會組委會統(tǒng)計，本屆房交會期間，房屋累計成交總面積為71.7萬平方米，同比只增長了3.2%。

　　一方面是上市量增長大于成交量增長，另一方面是長春房地產(chǎn)開發(fā)投資仍高位運行，持續(xù)快速增長。今年1至5月長春市完成開發(fā)投資34.6億元，同比增長44.1%，其中住宅24.9億元，同比增長38.4%。僅今年1至5月，長春新開盤達(dá)44個，新批準(zhǔn)可售面積251萬平方米，同比增加128%。

　　與開發(fā)量同步上升的是空置房增加。按照吉林省統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2008年1至4月，全省商品房空置面積為514.86萬平方米，同比增長近50%。在全部空置面積中，住宅面積為343.48萬平方米，占全部空置面積的66.7%，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為116.87萬平方米，占全部空置面積的22.7%。

　　本次長春房交會還出現(xiàn)了成交金額增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成交量的現(xiàn)象。房交會5天房屋累計成交總面積為71.7萬平方米，同比增長了3.2%，成交總額達(dá)30.2億元，同比增長50.8%。其中住宅成交總面積為66.46萬平方米，同比增長6.6%，成交總額達(dá)28.26億元，同比增長61.1%。根據(jù)這一統(tǒng)計數(shù)字計算，房交會成交均價已達(dá)每平方米4200元以上，比去年年底的商品房均價3100元/平方米高出1000多元。

　　長春房地產(chǎn)協(xié)會秘書長盛學(xué)永認(rèn)為，本次房交會成交均價較高，可能與這一時段高檔房成交量較大有關(guān)。長春市民徐莉則認(rèn)為，這從一個側(cè)面反映出長春房價增長較快，普通民眾難以承受。

　　二線城市低成本優(yōu)勢漸失

　　2005年前，長春房地產(chǎn)市場一直比較低迷，房價長期在每平方米2200元至2300元之間徘徊，甚至出現(xiàn)過負(fù)增長，在全國30個大中城市中，商品房均價始終靠后。

　　2006年國家實施宏觀調(diào)控后，一線城市受到影響較大，開發(fā)商利潤降低，開始把目光轉(zhuǎn)向受宏觀調(diào)控影響較小的二線城市。長春房地產(chǎn)市場的劣勢此刻成為了“優(yōu)勢”，全國各路開發(fā)商紛紛涌入長春進(jìn)行投資開發(fā)，一些前期進(jìn)入的開發(fā)商也加快了開發(fā)規(guī)模，長春市開發(fā)面積迅速增長，房價也一路走高。從2005年的不到2300元/平方米，迅速躥升至2006年的2700元/平方米、2007年的3100元/平方米，2008年房交會期間，均價達(dá)4200元以上�！�2006年前拿地的開發(fā)商，前兩年賺了大錢，但是現(xiàn)在錢沒那么好賺了，地價和建材都在漲�！币晃婚_發(fā)商說。

　　長春市發(fā)展和改革委員會一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長春的房價今年將從需求推動轉(zhuǎn)入成本推動期，企業(yè)利潤將進(jìn)一步攤薄。2007年以前拿到的土地，均價在200至800元/平方米，2007年，長春平均地價超過每平方米1000元，今年上半年已超過1600元。據(jù)一些開發(fā)商反映，一般項目的毛利率在30%左右，扣掉營業(yè)稅5.5%，所得稅25%，最后的利潤是比較少的。有的開發(fā)商自稱利潤只有10%左右，貸款利息還不計算在內(nèi)。

　　與迅速上漲的成本相比，二線城市居民的購買力并沒有同步提升。長春房交會參觀者53萬人次，成交量卻只有6000多套。按照長春市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2007年長春市城市居民人均可支配收入為12810元，也就是說，按照房交會的均價，長春人一年的收入只能買下3平方米的房子。由此可見，孱弱的購買力使本應(yīng)作為房地產(chǎn)需求中最大的一部分——以自住為目的的消費需求難當(dāng)重任。

　　而投資和投機兩種需求方式在經(jīng)濟并不算發(fā)達(dá)的長春也并不旺盛。投機需求，也就是炒房的確存在，但這幾年所占比例一直非常之少；而對于投資需求，由于長春高收入者人數(shù)十分有限，很難在房地產(chǎn)市場掀起波瀾。來自長春市稅務(wù)部門提供的數(shù)字，截至2008年3月31日，長春市年收入12萬元以上的個稅申報人僅為10500人。

　　持續(xù)“高燒”可能引發(fā)風(fēng)險

　　長春工程學(xué)院管理學(xué)院院長兼房地產(chǎn)研究所所長譚敬勝教授認(rèn)為，一個地方的房地產(chǎn)市場要想長期健康發(fā)展，不能僅僅與其它城市比，必須要與當(dāng)?shù)貒�民�?jīng)濟的發(fā)展水平、居民的購買力相適應(yīng)。從房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系看，長春房地產(chǎn)市場、房價與社會經(jīng)濟是否協(xié)調(diào)，還有待更深入的研究。

　　記者在采訪中了解到，像長春這樣房地產(chǎn)投資持續(xù)高燒，房價一路上漲的城市不只長春一地。今年烏魯木齊等二線城市的房價漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京等一線城市。在每一個城市房價快速上漲的背后，都有熱錢涌入。

　　譚敬勝提醒說，房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，既要看到美好的前景，這是長遠(yuǎn)的，短期內(nèi)也不能沒有風(fēng)險意識。美國次貸危機對世界經(jīng)濟形勢和亞洲經(jīng)濟形勢的影響，誰也不敢斷言。而今年無疑是我國經(jīng)濟形勢比較困難的一年，從房地產(chǎn)市場看，2006年調(diào)控的效果已經(jīng)在一些城市中顯現(xiàn)出來了。如果國民經(jīng)濟向下，房地產(chǎn)肯定要下來；如果國民經(jīng)濟持續(xù)走好，房地產(chǎn)肯定走好，這是一個規(guī)律。因此，無論是各級政府還是開發(fā)企業(yè)，務(wù)必對形勢有清醒認(rèn)識，未雨綢繆，避免投資過熱造成的風(fēng)險。(記者 郎秋紅)