春交會(huì)已經(jīng)落下帷幕，根據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示，深圳地產(chǎn)行業(yè)專家認(rèn)為開發(fā)商期望的“翻身仗”沒能飄紅，而部分開發(fā)商卻認(rèn)為已經(jīng)搶占制勝“高地”，只待下一步的周詳“布陣”。在旁觀望的消費(fèi)者卻仍舊沉重，讓他們覺得辛苦的是，房?jī)r(jià)依然高高在上。

　　據(jù)置業(yè)國際研究中心在春交會(huì)期間調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過九成的受訪者認(rèn)為目前深圳的房?jī)r(jià)仍然偏高，近七成人看跌后市，五成人認(rèn)為房?jī)r(jià)將跌破萬元。雖然樓市悲觀情緒彌漫，但調(diào)查顯示其價(jià)格承受能力逐年提高，單套總價(jià)已經(jīng)接近消費(fèi)者的心理價(jià)位。

　　預(yù)期房?jī)r(jià)集中在6000～12000元

　　在春交會(huì)上，有三口之家的吳先生表示，雖然展會(huì)上有很多選擇，但是價(jià)位在1.2萬元以下的特區(qū)內(nèi)樓盤并不多，要不位置不合適，要不價(jià)格不合適，兩者總是難兼顧。已經(jīng)在福田擁有一套住房的吳先生，本來想要換房改善居住環(huán)境的，但是實(shí)際價(jià)格依然與起心理價(jià)格仍有2000-5000元／平方米的差距，不急于換房的他還是選擇觀望等待。

　　與吳先生一樣，由于實(shí)際價(jià)格未能達(dá)到心理價(jià)位，不少受訪的置業(yè)者表示會(huì)繼續(xù)持幣觀望。須等待到心理預(yù)期價(jià)位才會(huì)出手。置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)每平方米將跌破萬元，29%的受訪者認(rèn)為會(huì)達(dá)到8000-9999元／平方米，25%的受訪者認(rèn)為會(huì)達(dá)到6000-7999元／平方米；而認(rèn)為未來一年深圳房?jī)r(jià)將會(huì)達(dá)到10000-11999元／平方米的只占26.1%。也就是說，有80.1%的受訪者認(rèn)為深圳未來一年的價(jià)格會(huì)集中在6000-12000元／平方米。

　　“與此次調(diào)研結(jié)果接近，市場(chǎng)均價(jià)與消費(fèi)者心理價(jià)位的接近，促成了4月份市場(chǎng)成交量的回升�！敝脴I(yè)國際研究中心的研究人員分析，深圳國土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的4月市場(chǎng)均價(jià)11927元／平方米與6000-12000元／平方米的調(diào)查結(jié)果接近，看房量和成交量都出現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中新房住宅銷售套數(shù)升至3124套，環(huán)比2月上升了51%，成交顯著放大。但其研究人員強(qiáng)調(diào)，要想真正恢復(fù)樓市人氣，房?jī)r(jià)還必須朝著置業(yè)者的預(yù)期往下調(diào)。

　　投資客被套資金達(dá)幾百億

　　與2007年秋交會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)相比，人們的投資需求有明顯的下降，但是下降幅度并不大。2008年春交會(huì)投資需求的比重為11%，自住投資兼顧需求的比重為20%，比2007年秋交會(huì)分別下降了3.7和10.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，目前深圳投資客被套資金達(dá)幾百億，許多人面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，投資者基本不敢輕易入市，而自住需求的，則表現(xiàn)得比較理性。

　　置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，70%的置業(yè)者是自住需求，或?yàn)楦纳凭幼…h(huán)境、或?yàn)榉奖愎ぷ�，或�(yàn)榻Y(jié)婚買房。目前投資需求僅占11%，即使加上自住投資兼顧的也只有30%。

　　這位業(yè)內(nèi)人士分析，如果以單價(jià)一萬元為考察標(biāo)準(zhǔn)的話，在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，深圳新房交易均價(jià)目前已運(yùn)轉(zhuǎn)了一個(gè)輪回。2006年8月，深圳新房成交均價(jià)突破一萬元，達(dá)到每平方米10669元，成為國內(nèi)城市中的首個(gè)“萬位城”；2007年10月新房成交均價(jià)達(dá)到每平方米17350元的歷史高位；而到了2008年4月30日，新房成交均價(jià)又重新回到起點(diǎn)，再次跌破一萬元大關(guān)。

　　由于房?jī)r(jià)大起大落，市場(chǎng)前景不明朗，超過93%的受訪者認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間還將持續(xù)半年以上，消費(fèi)者對(duì)深圳樓市的未來境況多表示悲觀，投資者自然不敢越雷池一步。

　　近七成人看跌后市

　　“房?jī)r(jià)一旦進(jìn)入下降通道，也不可能在短期內(nèi)快速止跌回升。如此而論，在眾人的普遍預(yù)期之下，深圳樓市繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整應(yīng)是理所當(dāng)然的事情�！币晃毁Y深地產(chǎn)觀察人士表示。

　　根據(jù)置業(yè)國際調(diào)查結(jié)果顯示，與往年相比，九成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，認(rèn)為房?jī)r(jià)合理的則從2005年的35%下降到如今的9.6%，認(rèn)為房?jī)r(jià)高的受訪者比重也由63%上升到90.1%，增幅達(dá)27.1%。

　　但是根據(jù)深圳市國土局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1-4月份，深圳商品住房銷售均價(jià)分別為15080元、16289元、13627元和11927元，總體趨勢(shì)呈現(xiàn)逐步下跌的狀態(tài)，跌幅達(dá)到20.9%。

　　在房?jī)r(jià)有明顯下滑的表現(xiàn)下，仍有90.1%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，研究人員分析，深圳房?jī)r(jià)經(jīng)過2007年瘋狂飆升之后，雖然開始逐步回歸理性，卻還沒有降到消費(fèi)者能夠承受的合理區(qū)間，說明離消費(fèi)者的心理預(yù)期尚有比較大的差距。

　　容易受到市場(chǎng)宏觀環(huán)境影響的置業(yè)者，2007年瘋漲的房?jī)r(jià)讓65.7%的消費(fèi)者“看漲”，2008年跌跌不休的房?jī)r(jià)則有65.7%的消費(fèi)者“看跌”未來一年的房?jī)r(jià)。整體市場(chǎng)環(huán)境容易引起消費(fèi)者大喜大悲，但是變幻的市場(chǎng)也讓消費(fèi)者的心理承受能力有所提高。

　　單價(jià)承受能力提升2000元

　　“雖然市場(chǎng)的定價(jià)變化不斷提高消費(fèi)者的心理能力，但是最主要是消費(fèi)者的收入水平提高了�！敝脴I(yè)國際的研究人員分析。據(jù)了解，2007年深圳人均GDP為79221元，人均可支配收入為24870元。這在某種程度上直接決定了人們購買住房的價(jià)位承受能力提升。

　　置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約有八成的受訪者認(rèn)為自己可以承受的單價(jià)在6000-10000元之間，能夠承受10000元以上單價(jià)的受訪者總共只有約兩成，接受14000元／平方米以上的僅有2.1%。

　　相比2005年秋交會(huì)，受訪者能夠承受的單價(jià)主要集中在4000-8000元／平方米之間，所占比重為82%。2008年受訪者的承受價(jià)格已經(jīng)提升到6000-10000元之間，每個(gè)區(qū)間平均提升2000元。

　　相對(duì)于單價(jià)而言，受訪者能夠承受的單套住房總價(jià)基本上處在120萬元以下，合計(jì)比重為94%。能夠承受121萬元以上總價(jià)的受訪者共計(jì)為6%。(李錦偉)