去年11月，碧桂園陷入“土地風(fēng)波”。萬科卻明確表示“碧桂園是值得尊敬的對(duì)手”，萬科總裁郁亮就此專門做出批示，并通過內(nèi)網(wǎng)發(fā)布。萬科內(nèi)部的研究部分析碧桂園的模式：低成本，低房?jī)r(jià)，快速開發(fā)。

　　其中，碧桂園快速開發(fā)的理念與萬科的想法不謀而合。當(dāng)廣州和深圳市場(chǎng)低迷時(shí)，萬科率先將旗下樓盤降價(jià)銷售，并快速回籠了幾十億的資金。只是輿論的目光過多聚焦在了萬科的價(jià)格，而非速度上。

　　“快速銷售、快速周轉(zhuǎn)是萬科一貫的經(jīng)營策略，也是公司長(zhǎng)期的經(jīng)營模式，并非近期基于短期因素所做的臨時(shí)應(yīng)對(duì)。事實(shí)上，2007年以來廣州、深圳的銷售速度一直很快，并非近期獨(dú)有的情況�！比f科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》獨(dú)家專訪稱。

　　肖莉明確表示，周轉(zhuǎn)速度和內(nèi)部收益率一直是萬科集團(tuán)對(duì)各地子公司的重要考核指標(biāo)，各地公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，選擇有效的營銷策略組合，來達(dá)到最佳的經(jīng)營業(yè)績(jī)。

　　“在有必要的時(shí)候，優(yōu)惠促銷當(dāng)然也是可選的策略之一�！毙だ蛘f。

　　以“低價(jià)”換周轉(zhuǎn)

　　當(dāng)降價(jià)還沒有成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)時(shí)，輿論顯然還沒有做好接受“拐點(diǎn)論”的準(zhǔn)備，甚至延伸為對(duì)行業(yè)洗牌的猜測(cè)。

　　“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)高度分散，最大的開發(fā)企業(yè)萬科的市場(chǎng)份額僅為2%，在這樣一個(gè)市場(chǎng)中，如果說萬科一家企業(yè)的行為能夠左右整個(gè)行業(yè)，那未免夸大了萬科的能力。”肖莉解釋說。

　　“與其說萬科的行為影響了市場(chǎng)，毋寧說市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)所有企業(yè)都產(chǎn)生了影響，萬科只是追隨市場(chǎng)的腳步，順勢(shì)而為作出有利于自身的調(diào)整。”肖莉稱。在她看來，“當(dāng)前的市場(chǎng)心理正在由前期的亢奮轉(zhuǎn)向理性，相信隨著調(diào)整的到位，房地產(chǎn)行業(yè)將獲得更加健康穩(wěn)定的發(fā)展，這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是有利的�！�

　　“既然房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲不可持續(xù)，那么在本輪快速上漲之后，市場(chǎng)必然要經(jīng)過一個(gè)調(diào)整階段�！边@是王石的判斷。

　　“部分市場(chǎng)目前的交易量有所下降，說明經(jīng)過前一段時(shí)間的快速上漲后，市場(chǎng)的真實(shí)購買力需要一個(gè)休養(yǎng)生息的過程�！毙だ蛘f。

　　肖莉坦言，2007年年底以來，萬科在珠三角的部分城市新推樓盤出現(xiàn)了價(jià)格較市場(chǎng)預(yù)期低的情況，例如廣州和深圳都屬于這種情況。此外，因?yàn)榇汗?jié)前后是住宅市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，今年1~2月份，萬科采用了淡季銷售中的一貫策略，在部分城市的一些樓盤尤其是尾盤展開了系列優(yōu)惠老客戶的推廣活動(dòng)。

　　針對(duì)萬科之前在廣州價(jià)格低于同類樓盤10%的定價(jià)策略，王石認(rèn)為這個(gè)定價(jià)是合理的，“這也符合萬科快速開發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)策略。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，這些樓盤基本上在開盤當(dāng)天全部銷售完畢，甚至出現(xiàn)了較大規(guī)模的排隊(duì)現(xiàn)象�！�

　　珠三角的降價(jià)，讓萬科在一兩個(gè)月之內(nèi)回收資金幾十億，而上海元宵節(jié)的優(yōu)惠，單日收回2.57億元。根據(jù)萬科3月6日的公告：2月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積19.6萬平方米，銷售金額15.7億元，分別比2007年同期增長(zhǎng)51.94%和70.65%。而其1月份實(shí)現(xiàn)銷售面積23萬平方米，銷售金額18.5億元，分別比2007年同期增長(zhǎng)11.65%和11.72%。

　　根據(jù)萬科內(nèi)部總結(jié)出的“碧桂園模式”，其中很重要的一條便是“以低價(jià)換周轉(zhuǎn)”。按照楊國強(qiáng)的做法，碧桂園項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半的價(jià)格，多年來含精裝修的公寓房銷售均價(jià)不足3800元/平方米。產(chǎn)品取得預(yù)售證后，全數(shù)投向市場(chǎng)，低價(jià)快銷導(dǎo)致批次日均銷售率達(dá)到78%，年度平均積存率僅為2.5%。

　　這似乎給萬科之前的“10%”找到了佐證。

　　“快速開發(fā)的利潤率可能低一些，但是資產(chǎn)回報(bào)率卻更高�！蓖跏�說。

　　當(dāng)然，調(diào)整只是階段性的。肖莉解釋稱，目前萬科并不認(rèn)為調(diào)整過程中房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大漲大跌的波動(dòng)，中國主要城市尤其是沿海城市圈的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，并不存在深度下跌的空間。

　　當(dāng)資金取代土地成為瓶頸

　　“隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，資金將取代土地成為制約行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”這是萬科在2006年作出的判斷。按照肖莉的解釋：“近年來，萬科延續(xù)一貫的快速開發(fā)和銷售的經(jīng)營思路，不斷提高資金的使用效率，另一方面，也嘗試通過各種方式拓寬企業(yè)的融資渠道，增強(qiáng)公司的資金實(shí)力�！�

　　郁亮在萬科集團(tuán)內(nèi)部一直著力貫徹的基本原則，是“均好中加速”。這意味著有限的資金可以發(fā)揮最大的效應(yīng)。因?yàn)獒槍?duì)最核心的資產(chǎn)回報(bào)率而言，三個(gè)影響因素分別為“利潤率”、“周轉(zhuǎn)速度”和“財(cái)務(wù)杠桿”。

　　肖莉說，在利潤率和周轉(zhuǎn)速度之間，萬科一直選擇的是快速周轉(zhuǎn)策略，以及在此基礎(chǔ)上合理的利潤率。

　　對(duì)于“加速”一說，萬科有一套嚴(yán)格的管理體系。

　　按照業(yè)內(nèi)通行的慣例，項(xiàng)目資源可供利用時(shí)間在1到5年之間。而超過了5年的項(xiàng)目資源量，就可能導(dǎo)致長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)和低周轉(zhuǎn)。因?yàn)橘Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將會(huì)因?yàn)橘Y金的沉淀而急速下跌。從2004年開始，萬科的項(xiàng)目資源都小于未來2年的開工量，項(xiàng)目資源與未來2年開工量之比逐年下跌。去年9月底，萬科權(quán)益項(xiàng)目?jī)?chǔ)備為1653萬平方米，但是今年的開工量將超過1000萬平方米。

　　王石所表達(dá)出的對(duì)碧桂園的尊敬，也部分源于碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高。碧桂園一半項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)1天即可完成，多數(shù)項(xiàng)目可在獲得土地使用權(quán)后幾天內(nèi)開工。獲得土地使用權(quán)證后，立即進(jìn)行50%以上土地面積的開發(fā)，從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8~10個(gè)月。

　　萬科走的也是快速開發(fā)的路線，從獲取土地到開始賣房子，萬科需要9到12個(gè)月。2009年后，隨著工廠化技術(shù)在萬科項(xiàng)目中的全面應(yīng)用，這一速度將進(jìn)一步提高30%左右。

　　比較碧桂園和萬科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：萬科2007年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略有下降，而碧桂園持續(xù)上升。2006年萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.56。而房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平則是0.32。公告資料顯示，若扣除高額分紅影響，碧桂園2006年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.50，凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為2.52。

　　“萬科的產(chǎn)品遵循市場(chǎng)定價(jià)原則，旗下各項(xiàng)目的具體定價(jià)，由當(dāng)?shù)刈庸�司在快速開發(fā)和快速銷售的基本原則下，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況來確定。集團(tuán)總部把握基本原則，并對(duì)各地子公司的經(jīng)營指標(biāo)包括周轉(zhuǎn)速度進(jìn)行考核，但并不干涉各子公司、各項(xiàng)目的具體定價(jià)。這是萬科一貫的管理方式，近期沒有發(fā)生任何變化�！保ê沦唬�