雖然上海同一個(gè)樓盤還沒有出現(xiàn)明顯降價(jià)的現(xiàn)象，但上海樓市冷卻的情形正日益明顯。早報(bào)記者昨日獲悉，部分開發(fā)商將手頭新盤以大幅低于周邊同類樓盤的價(jià)格開盤，其價(jià)格甚至低于板塊內(nèi)二手房價(jià)格，形成了明顯的價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

　　從土地市場(chǎng)大幅“降溫“，到二手房價(jià)不再“堅(jiān)挺”，再到一二手房價(jià)格“倒掛”，分析人士表示，如果一二手房價(jià)“倒掛”的范圍擴(kuò)大，則很有可能進(jìn)一步將整個(gè)板塊價(jià)格拉低。上海樓市調(diào)整信號(hào)變得越來越強(qiáng)烈。

　　一二手房價(jià)“倒掛”

　　早報(bào)記者昨天了解到，在1月份開盤的幾個(gè)樓盤紛紛以區(qū)域低價(jià)開盤，所定價(jià)格不但與同一板塊新盤差距明顯，其價(jià)格甚至低于周邊二手樓盤，出現(xiàn)明顯的一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

　　2008年1月19日，位于浦東三林板塊楊高南路御橋路的浦發(fā)博園開盤，其銷售價(jià)格為11200-14000元/平方米，均價(jià)13000元/平方米。

　　這一價(jià)格明顯低于此前開盤的萬科新里程(18000元/平方米)和金誼河畔(14000-15000元/平方米)。同時(shí)，由于2007年房價(jià)普漲，三林板塊次新二手房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米左右。

　　浦發(fā)博園的低價(jià)開盤，使得大量二手購房者轉(zhuǎn)“二手”求“一手”，樓盤當(dāng)天銷售率達(dá)到近期罕見的80%。

　　在浦西，1月4日正式開盤的江南名廬二期推出17號(hào)、18號(hào)樓共200多套房源，售樓處報(bào)價(jià)21000元/平方米。定價(jià)比一街之隔的逸流公寓二期開盤價(jià)低了整整7000元。而周邊二手次新房源的單價(jià)都在23000-24000元/平方米。

　　“浦發(fā)博園預(yù)計(jì)售價(jià)在13000元/平方米，戶型為90平方米兩室兩廳一衛(wèi)或130平方米三室兩廳兩衛(wèi)，這個(gè)價(jià)格比周邊二手房均價(jià)1.5萬元還低�！币晃毁彿咳吮硎�，“估計(jì)最低可100萬元拿下一套90平方米的新房，而周邊二手房由于精裝修以及要付5%的營業(yè)稅等，買一套97平方米的二手房約需140萬元�！�

　　一般來說，二手房在房齡以及房屋質(zhì)量等影響的情況下，即使在同樣價(jià)格的情況下，由于交易需要支付各類稅收，最終支出也將大大高于掛牌價(jià)格。在這種情況下，一旦出現(xiàn)一手低價(jià)樓盤，大部分購房者將轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。

　　二手房價(jià)格開始松動(dòng)

　　一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象目前已經(jīng)變得相當(dāng)明顯，包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等中介門店的數(shù)據(jù)顯示，除中心城區(qū)之外，閔行七寶等地樓盤也出現(xiàn)二手房價(jià)格高過一手房的現(xiàn)象。

　　隨著新盤價(jià)格低開，上海二手房市場(chǎng)顯得更加萎靡。上海中原地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)1月二手房成交量較2007年12月同期相比略有下調(diào)，幅度為10%左右，成交價(jià)格也略有松動(dòng)，微跌5%。其中市中心成交量下跌較大，靜安區(qū)、盧灣區(qū)1月成交量下滑在30%左右，成交價(jià)格略有下滑。其中靜安區(qū)國際麗都2007年11月份的成交價(jià)格在43000—45000元/平方米，目前下調(diào)至42000—44000元/平方米，新福康里2007年11月價(jià)格在24000—25000元/平方米，2008年1月份下調(diào)至22000—23000元/平方米。

　　中原地產(chǎn)各分行反饋的信息顯示，1月中下旬二手房掛牌量與2007年12月份相比總體增加15%左右，其中高端房源增加10%左右，中低端房源掛牌增加約5%左右。

　　中原地產(chǎn)閘北區(qū)區(qū)域總監(jiān)程曦表示，由于前期觀望氣氛濃重、天氣寒冷導(dǎo)致分行帶看量下降，使得房東心態(tài)略有變化，從1月中旬起房東掛牌量直線上揚(yáng)，其中前期一些對(duì)市場(chǎng)一度看好的頻繁跳價(jià)的房東目前也恢復(fù)理性。

　　集體降價(jià)先兆？

　　上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，如今的情形和2005年時(shí)的狀況非常相近。2007年房價(jià)的上漲速度甚至超越了2004年的同期，而此后的2005年也出現(xiàn)了樓市成交量下降，二手房成交價(jià)格先期下調(diào)。

　　事實(shí)上，上海房價(jià)曾經(jīng)在2005年度出現(xiàn)過明顯的回調(diào)，根據(jù)當(dāng)時(shí)搜房網(wǎng)典型住宅指數(shù)對(duì)全市438個(gè)樓盤的價(jià)格追蹤顯示，2005年5月到7月，短短兩個(gè)月內(nèi)，10個(gè)區(qū)域樓盤分別變相降價(jià)。大華錦繡華城，7月底房源，定價(jià)僅為8080-9580元/平方米，比前期該樓盤14500元/平方米，價(jià)格調(diào)整了39%；金楊板塊的云山星座苑，價(jià)格調(diào)整幅度23%；陸家嘴板塊的濱江蘭庭，調(diào)整幅度為24%……由于房價(jià)調(diào)整幅度過于巨大，使得部分樓盤出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，購房者甚至不惜上訴將已購房屋退回。

　　“先過了年再說。”一家地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人向記者表示，年底以來所代理樓盤銷售狀況明顯遇到“瓶頸”，但由于前期已經(jīng)完成了2007年度銷售任務(wù)，因此準(zhǔn)備先觀望一陣子，如果銷售壓力加大，則不排除降價(jià)可能性，“2005年的經(jīng)驗(yàn)表明，如果決定要降價(jià)，那么早降比晚降好�！�(記者 劉秀浩)