在沈陽(yáng)中街地區(qū)的繁華鬧市中，多年的爛尾樓?亞商廈正在數(shù)著它的最后日子。今年冬天拆除之后，春天這里將建設(shè)一座大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。2009年底，原址上將挺立起久光百貨，中街地區(qū)將形成集商品經(jīng)營(yíng)、旅游文化和商務(wù)活動(dòng)于一體的全新商業(yè)形態(tài)。

　　2007年12月24日，記者從沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)獲悉，經(jīng)過近5年的治理，沈陽(yáng)市的爛尾樓大多數(shù)相繼獲得了新生，有的已經(jīng)重新投入使用。2007年，隨著木蘭大廈的重新啟動(dòng)，沈陽(yáng)剩下的三四個(gè)停緩建工程也走完了司法程序，進(jìn)入拍賣階段。在奧運(yùn)年到來之前，作為分賽場(chǎng)的沈陽(yáng)告別了爛尾樓時(shí)代。

　　沖動(dòng)的懲罰

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年年初，沈陽(yáng)的爛尾樓共有36座。這些爛尾樓多動(dòng)工興建于上世紀(jì)90年代初期。當(dāng)時(shí)席卷全國(guó)的房地產(chǎn)熱潮也波及了沈陽(yáng)，豐厚的利潤(rùn)沖動(dòng)著省內(nèi)外的大小開發(fā)商，他們一路狂奔緊趕慢趕地進(jìn)入住宅、酒店、寫字樓、商場(chǎng)等不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)。

　　日匯大廈就是沈陽(yáng)一座典型的爛尾樓。1993年，受火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，日匯大廈也風(fēng)風(fēng)光光地開工建設(shè)。大廈規(guī)劃23層，建筑面積15.8萬平方米，準(zhǔn)備開發(fā)為寫字樓。兩年后，因?yàn)殚_發(fā)方資金鏈條斷裂，已完成主體框架的大廈被迫叫停。由于投資沖動(dòng)造成的懲罰，日匯大廈消耗的不僅是土地資源和建筑成本，它同時(shí)也欠下了2.66億元的銀行債務(wù)。

　　居住在太清宮附近的張永新每天上班都從日匯大廈前經(jīng)過。他說，整個(gè)大廈當(dāng)時(shí)破破爛爛矗立在那里，經(jīng)過風(fēng)霜的侵蝕，生銹的鋼筋離很遠(yuǎn)都能看見，路過的行人都會(huì)緊走幾步離開大廈樓下，以避免有墜物落下。日匯大廈因此成為沈陽(yáng)年齡最老、規(guī)模最大的“爛尾樓”。

　　事實(shí)上，“爛尾樓”在全國(guó)各大城市都或多或少地存在。沈陽(yáng)建筑大學(xué)的一位專家說，爛尾樓是房地產(chǎn)熱結(jié)下的惡果。在十幾年前，開發(fā)商比拼的是固定資產(chǎn)投資額度，都畸形地認(rèn)為越大越好，很少認(rèn)真考慮投資的收益，導(dǎo)致投資的盲目性和隨意性很大。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商缺少運(yùn)作項(xiàng)目的資金，也是造成“爛尾樓”出現(xiàn)的最主要原因。

　　由于沖動(dòng)，部分房地產(chǎn)商在開發(fā)定位時(shí)的前期論證不夠充分，對(duì)市場(chǎng)的需求量沒能夠有很好的測(cè)算，導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)作無法正常進(jìn)行。

　　艱難的啟動(dòng)

　　由于嚴(yán)重影響城市形象，破壞投資環(huán)境，被稱作城市的“盲腸”和“瘡疤”，以停緩建工程為代表的爛尾樓到了不治理不行的地步。為此，沈陽(yáng)市政府相繼推出了一系列推動(dòng)政策盤活爛尾樓。

　　記者了解到，早在2000年6月，沈陽(yáng)市政府就出臺(tái)了《沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》，其中第17條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照限時(shí)制度的規(guī)定，按時(shí)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)停緩建項(xiàng)目，可延長(zhǎng)竣工時(shí)限，但延長(zhǎng)時(shí)限最多不得超過一年。在延長(zhǎng)時(shí)限內(nèi)仍未竣工的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收回項(xiàng)目建設(shè)權(quán)，重新組織招標(biāo)、拍賣。2003年5月，沈陽(yáng)市又明確表示對(duì)那些限期內(nèi)不能啟動(dòng)或復(fù)工無望的爛尾工程，政府將依法采取代為處置、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、強(qiáng)制拍賣，乃至強(qiáng)制拆除等措施。

　　《管理辦法》的出臺(tái)，拉開了沈陽(yáng)市向爛尾樓宣戰(zhàn)的序幕。然而，沈陽(yáng)市建委開始著手整頓的時(shí)候，遇到了許多難以想象的困難：開發(fā)商缺少資金開發(fā)，同時(shí)債務(wù)糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜，銀行貸款拖欠不還等等時(shí)刻糾纏在一起。更有個(gè)別開發(fā)商因?yàn)闋�尾樓的市場(chǎng)前景不好，而拒絕重新開工。

　　為此，沈陽(yáng)市建委在吸取全國(guó)其他城市成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，提出了加大處置停緩建項(xiàng)目力度的實(shí)施意見，并采取了對(duì)不符合《規(guī)劃目錄》的原劃撥用地一律補(bǔ)辦出讓手續(xù)，應(yīng)繳納的出讓金和配套費(fèi)均按照原批準(zhǔn)時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，簡(jiǎn)化復(fù)工審批手續(xù)等一系列具體措施，促使停緩建項(xiàng)目早日開工。市建委每次外出招商引資，都忘不了推介爛尾樓，千方百計(jì)地把爛尾樓盤活。

　　治理爛尾樓，沈陽(yáng)一些城區(qū)還成立了專門的機(jī)構(gòu)。記者了解到，沈河區(qū)委、區(qū)政府為盤活區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)存量資源、推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，于2005年3月設(shè)立沈河區(qū)經(jīng)濟(jì)存量資源啟動(dòng)辦公室。辦公室掌握著全區(qū)200平方米以上包括閑置樓宇、廠房、地塊在內(nèi)的存量資源，并且提供全過程跟蹤與全方位服務(wù)。記者了解到，自辦公室成立至今，已啟動(dòng)區(qū)內(nèi)5000平方米以上重點(diǎn)閑置樓宇項(xiàng)目20個(gè)，總面積超過43萬平方米，占全部重點(diǎn)存量資源總數(shù)的40%。這些沉睡已久的樓宇大項(xiàng)目的蘇醒，使沈河區(qū)存量資源的發(fā)展?jié)撃艿玫搅藰O大限度的釋放。

　　對(duì)于爛尾樓，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院則采取了“一樓一策”的辦法。對(duì)于開發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)能完成收尾工程的，法院千方百計(jì)促其完成；對(duì)于沒有交付條件，開發(fā)商又無力完成后續(xù)工程的，法院委托拍賣行進(jìn)行不分割拍賣，最大限度地保護(hù)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

　　蘊(yùn)含的商機(jī)

　　如今漫步沈陽(yáng)中街，恒隆廣場(chǎng)的崛起改變了中街中段的人氣。幾年前，恒隆廣場(chǎng)所在的原嘉陽(yáng)廣場(chǎng)是沈陽(yáng)出名的爛尾樓，前后幾次拍賣都沒有拍出。2005年年末，來自香港的恒隆地產(chǎn)有限公司以7.6億元的高價(jià)，成功地將嘉陽(yáng)廣場(chǎng)收入囊中，北中街由此被激活。

　　一些頗具實(shí)力投資者以不同方式介入沈陽(yáng)爛尾樓工程，使越來越多的爛尾樓蘇醒。3年前，在鐵西區(qū)最繁華的商業(yè)街興順街，一座閑置了10年的爛尾樓被溫州財(cái)團(tuán)以1.9億元盤下，如今，沈陽(yáng)食品城已經(jīng)成為東北三省最大的食品批發(fā)中心。

　　在外地，2007年以來，上海、蘇州、南寧等市的爛尾樓都得到開發(fā)商的熱烈追捧，很多停緩建多年的項(xiàng)目迎來了新生。香港某房地產(chǎn)公司近兩年來有6個(gè)爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目在手，分別位于北京、沈陽(yáng)、大連、青島和成都。沈陽(yáng)以外的5個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約42.43萬平方米，凈資產(chǎn)值已達(dá)2.93億美元。

　　“爛尾樓”之所以走紅，專家解釋了其中四點(diǎn)原因：首先因?yàn)閲?guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的從緊政策，避免過度炒賣樓盤。其次，樓價(jià)也取決于地價(jià)，現(xiàn)存的爛尾樓項(xiàng)目經(jīng)過多年閑置，最初開發(fā)時(shí)的地價(jià)比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過長(zhǎng)期擱置，出售方的心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金購(gòu)得，而獲得后期較高的利潤(rùn)回報(bào)，這對(duì)缺少土地儲(chǔ)備、希望進(jìn)軍異地市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)可謂短、平、快的捷徑。第三，由于普遍開發(fā)較早，爛尾樓一般都處在城市的黃金路段，隨著城市土地資源的稀缺，這些停緩建樓盤的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日漸顯現(xiàn)。第四，由于不需要前期階段的操作，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，這不僅提高了資金的利用率，也提高了投資回報(bào)。據(jù)介紹，一個(gè)正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報(bào)建、打地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時(shí)間和數(shù)千萬元資金，而其回報(bào)率卻有可能高達(dá)150%至200%。(王曉強(qiáng))