這是一個最好的年代,也是一個最壞的年代。
當(dāng)越來越多的自住型買家購房壓力日漸顯現(xiàn),當(dāng)越來越多的年輕夫婦淪為“房奴”,我們卻同時發(fā)現(xiàn),又有不少的投資者開始在上海樓市之中不斷獲利,又有不少的“樓市新貴”正在誕生。
樓市傳統(tǒng)旺季“金九”的到來,使上海各區(qū)域一、二手住宅市場的“金九”效應(yīng)再次顯現(xiàn)。而從一些市場數(shù)據(jù)反饋得知,8、9月以來,購買能力頗為強(qiáng)悍的中長線投資客入市數(shù)量也是急劇增加。
來自美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)以及信義房產(chǎn)的市場研究報告都不約而同地分析指出,“金九銀十”檔期當(dāng)前,不少投資客積極籌備入市“搶”樓,粗略統(tǒng)計,目前樓市之中投資客的比例已經(jīng)從年初的5%左右,翻番至10%左右,甚至可能更高。
從5%到10%
中原地產(chǎn)在較早些時候就有統(tǒng)計披露:6月底、7月初非自住型投資購房者比例有所抬頭,投資客較6月上升了15%左右。中原地產(chǎn)認(rèn)為,上海樓市的強(qiáng)勁走勢是吸引投資客的最主要原因,而除了純粹的投資客外,隨著一、二手房價近幾月來的不斷上調(diào),一些改善型普通自住購房者的購房心理也起了明顯變化,他們大多會保有手上的一處原有物業(yè)用以長線投資,并會再貸款購買一套用以自住。
而近期美聯(lián)物業(yè)市場研究部的數(shù)據(jù)報告也與中原地產(chǎn)的統(tǒng)計不謀而合,該報告顯示,今年的3、4月自住需求集中釋放的時間段,自住購房需求占到絕大多數(shù)。包括徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域在內(nèi)的各區(qū)域,購房用以投資的客戶比例不足5%,但這個數(shù)字在近期已發(fā)生了明顯的變化,以中長線投資為主的投資客比例已經(jīng)占據(jù)到了10%左右。
對此過程,一位精通上海二手房市場的分析人士給出了他們的見解,“由于在上半年股市等投資市場的豐厚獲利,一定程度上提升了部分自住購房者的支付能力,也致使了近段時間內(nèi)業(yè)主頻頻返價封盤舉動的形成。隨著部分中心區(qū)域樓盤價格的一漲再漲,部分自住購房者明顯感覺力不從心,逐漸放棄一再加價,暫離市場;而相比于一般的自住客戶,長線投資客平均支付能力較強(qiáng),大多是具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的本地經(jīng)濟(jì)強(qiáng)人、港澳臺及歐美境外人士,他們更為看好上海樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展,因此,他們的入市量還是會源源不斷增加。此消彼漲,投資客的比例當(dāng)然就上升了。”
房源要求高
“雖然投資客群體支付能力相對較強(qiáng),但他們對于物業(yè)本身質(zhì)素更為嚴(yán)格,如房源所處的小區(qū)位置、樓層、朝向以及景觀都有較高的要求。此類購房群體不排斥購買帶租約的房源,買下后也會放租收取租金回報。但相比過去,如今的長線投資客戶對于物業(yè)明顯更加挑剔,且在看房時都抱著‘寧缺毋濫’的心態(tài)!泵缆(lián)物業(yè)的區(qū)域總監(jiān)黎志賢繼續(xù)舉例進(jìn)行說明,“雖然房源售價逐步提升,但租賃市場價格相對沒有太大變化,以近期門店內(nèi)成交166平方米的萊詩邸3房為例,銷售單價基本在27000——30000元/平方米,而每月的租金基本維持在13000元/套,由此計算,該套房源的租金回報率并不高,只有3—3.5%。
逐漸降低的租金回報也使得長線投資客對于物業(yè)選擇的要求更加嚴(yán)格。目前,最受長線投資客青睞的依舊是面積適中的兩房,這類房源總價適中且租賃良好,投資收益穩(wěn)定高效!
高端物業(yè)投資熱涌
投資客的再次涌入,也一定程度上給當(dāng)前房價的攀升起了助推作用。一方面,如今的中長線投資者熱衷于投資市中心高檔住宅甚至是豪宅物業(yè),拉升了上海樓市的整體成交價格,另一方面,他們的參市更使賣方市場顯得高調(diào),不斷提升物業(yè)價格。
據(jù)一些非官方的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,上海目前新房報價的月漲幅在8%左右,而中環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)板塊的二手房成交漲幅則更高,達(dá)到12%左右!
另一個值得注意的是,中小戶型房源亦成為了投資客群喜好的投資品。據(jù)了解,上海首批推出的“90/70”項(xiàng)目中,投資客的所占比例就不小,一些投資客甚至一買就是數(shù)套。相關(guān)資料顯示,“90/70”項(xiàng)目是順應(yīng)百姓自住潮流而興起開發(fā)的產(chǎn)品,起著調(diào)節(jié)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用。但當(dāng)這些新房投放市場時,卻未曾想到,受到了來自投資客的“狙擊”。
除了民間投資客外,海外投資者也蜂擁而來。繼8月翠湖天地等豪宅項(xiàng)目被一些境外財團(tuán)整體購買,并迅速溢價轉(zhuǎn)手之后,本月以花旗為代表的境外投行又再次出售上海永新廣場套現(xiàn),獲利回報高達(dá)100%,可謂“盆滿缽滿”。"
年末仍有調(diào)控可能
面對著再度火熱的上海樓市,投資客們笑逐顏開。但也有專家提醒表示,當(dāng)前樓市火熱的背后,積聚著一定的風(fēng)險,這包括市場可能發(fā)生的轉(zhuǎn)變和不可預(yù)知的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險。
地產(chǎn)評論員楊紅旭表示,根據(jù)上半年全國及上海樓市趨熱的表現(xiàn),結(jié)合近期中央調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的決心,下半年仍有可能出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控的“大動作”。
而一些開發(fā)商在不斷上調(diào)著自己樓盤均價的時候,也對政策有所預(yù)感,“說實(shí)話,我們自己也感覺這個市場又有點(diǎn)過熱了,估計過不了年末,就又會有調(diào)控新政出臺了。”
實(shí)質(zhì)上,繼8月的“捂盤新政”陸續(xù)出臺之后,上海新房供應(yīng)量在9月已經(jīng)得到一定程度的有效釋放,這也說明,對于投資熱度的調(diào)控,相關(guān)方面的力度還是不會減弱的。(戈允佳)