8月24日，備受海內(nèi)外地產(chǎn)巨頭青睞的上海在經(jīng)過半個多小時“關門”拍賣后，以44.04億元的創(chuàng)記錄天價，被意外殺出的黑馬南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，該成交價超出起拍價156%。
黃浦區(qū)163地塊位于南京路步行街東端，因地段極佳，一經(jīng)掛牌出讓，便引起海內(nèi)外眾多知名地產(chǎn)企業(yè)的關注，共有46家企業(yè)領取《掛牌出讓文件》。最后，有10家企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)提交了競買申請及競買保證金，其中內(nèi)資1家、外資9家。經(jīng)審查合格后，出讓人于8月8日向10家競買企業(yè)核發(fā)了《競買人資格證》。
參加競拍的10家地產(chǎn)商，來自中國香港的占多半，包括九龍倉、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、恒隆、香港建設、信和集團等，幾乎匯集了香港所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商。對該地塊一直有意的兩家美國公司——洛克菲勒集團和鐵獅門也到場參加了競拍，但誰也沒有想到，最后的爭奪會發(fā)生在九龍倉和蘇寧之間，而且會是蘇寧勝出。
黃浦區(qū)政府對此次拍賣現(xiàn)場采取了很少見的封閉式處理，將所有記者悉數(shù)擋在了門外。
“面粉比面包貴三成”
樓板價是前一記錄3倍
當獲悉新“地王”最終以44.04億元的天價落槌時，仲量聯(lián)行亞太區(qū)寫字樓部董事陳立民連連感慨，“面粉比面包還貴三成。”
163地塊土地面積1.3709萬平方米，規(guī)劃容積率4.8以下，可建面積6.58032萬平方米，以蘇寧拿地的價格計算，樓板價已高達6.69萬元/平方米。與此前新鴻基地產(chǎn)以2.0178萬元/平方米樓板價競得浦東新區(qū)濰坊街道地塊相比，163地塊將樓板價最高記錄提高了兩倍多。
在拍賣前，陳立民曾經(jīng)以地產(chǎn)市場“面包”的價格給“面粉”做過估值：按目前甲級辦公樓的租金10-12元/平方米/天，以租金回報率10%推算，辦公樓成品價格應為3.65萬-4.38萬元/平方米，扣除開發(fā)成本人民幣1萬元/平方米，則土地成本應該在人民幣2.65萬-3.38萬元/平方米。由此推算出163地塊成交價在3.38萬元/平方米，或總價22.24億元。其他一些開發(fā)商或業(yè)內(nèi)人士也基本認同這一價格，預計163地塊成交總價會在23億元左右。顯然，成交價格表明，163地塊的潛在價值遠遠不止這些。
蘇寧拿地用意何在
影響上海樓市幾何
163地塊被眾人賦予的更多想象是，沿江區(qū)域的價值被重新發(fā)現(xiàn)后，能不能就此創(chuàng)造一個新的CBD？是否能引領黃浦區(qū)，乃至整個上海樓市的漲勢。
對此，敏感的投資客早就對“163效應”趨之若鶩。相關人士曾向記者透露一個細節(jié)，就在該地塊開標前的兩個星期，近20名基金經(jīng)理集體到訪位于同一區(qū)域內(nèi)的華潤置地上海灘花園，并表現(xiàn)出極大的購買欲，而這個項目則剛剛推出了一個沿江多層項目，已經(jīng)創(chuàng)造黃浦區(qū)歷史最高價格。
蘇寧的主業(yè)是連鎖家電，要如此奢侈的“地王”又有何用？163地塊的規(guī)劃土地用途為商業(yè)、辦公，蘇寧拿地后準備如何開發(fā)？天價拿地的直接結果是利潤率下降，蘇寧又準備怎樣規(guī)避風險？這些已經(jīng)成為土地拍賣后最令業(yè)界關心的問題。
公開資料顯示，蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南京開發(fā)過相當數(shù)量的住宅以及寫字樓項目，一位南京的業(yè)內(nèi)人士也對記者表示，蘇寧在南京的房地產(chǎn)行業(yè)中具有相當?shù)匚�，尤其在一般開發(fā)商并不擅長的寫字樓建造上。
黃浦區(qū)政府表示，該地塊的成功推出，將進一步提升南京路的商業(yè)、商務能級，為發(fā)展黃浦現(xiàn)代服務業(yè)創(chuàng)建新的平臺。
但也有業(yè)內(nèi)人士對這一前景表示了擔憂。一家投資基金的分析師認為，九龍倉是香港非常有經(jīng)驗的寫字樓開發(fā)商，他們有一個很好的完整的團隊，如果由他們拿到163地塊，或許更有利于這個地塊的開發(fā)�！爱吘�，做寫字樓不完全是資金的問題，如何做規(guī)劃和管理都很重要”。
“地王”英雄輩出
地產(chǎn)業(yè)泡沫堆積
“目前房地產(chǎn)市場比較明顯的一個跡象就是，房價隨著地價上漲而上漲，往往是一塊高價土地拍賣后，周邊房價隨之上漲，主要原因是土地經(jīng)過招拍掛后價格較高，樓面地價基本與周邊房價持平。從開發(fā)商盈利的角度來看，未來房價必將提高，從而引發(fā)地塊周邊房價的上漲。而房價上漲帶來的結果是半年或一年以后地價好像已經(jīng)不貴了，證明當初高價買地的投資是對的，這就是比較典型的地價房價泡沫制造游戲�！敝薪鸸狙芯坎空J為。
“高價拿地是行業(yè)集中度提升的前奏。高價拿地和高價增發(fā)一樣，目前正處于泡沫堆積之中。我們在警惕行業(yè)和公司風險的同時，也需要認識到，這個過程是行業(yè)整合的一種必然，最后勝出者將是執(zhí)行能力強和融資能力強的公司”。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，高價不見得風險高，因為好房子仍是稀缺品。
“這次拍賣的結果也反映出中國擁有的豐富的流動性資金仍在推動資產(chǎn)價格的上漲。雖然很多人認為這次的高價地塊可能會把資產(chǎn)泡沫再次吹高，但是我們認為目前經(jīng)濟的基本因素還可以支持這個價格。同時也表明開發(fā)商對上海的經(jīng)濟預期相當樂觀�！备吡H研究部表示。
有分析人士認為，目前市場把注意力更多地放在位置與單價上，但未來的發(fā)展趨勢是即使同一區(qū)域價格差距也會很明顯，在滿足居住要求后，居住舒適的要求使得市場可以給品質(zhì)高的住宅以更高的價格，所以當市場競爭加劇的時候，提高附加值將成為公司的競爭優(yōu)勢，如果有品質(zhì)作保證，像蘇寧這樣高價拿地風險并不會很高。（鄧旭）
