對(duì)于各地合作建房的倡導(dǎo)者來說,眼前最大的瓶頸就在于拿地。在沈陽(yáng)和溫州,無休止的等待政府審批成了集資建房人的最大困惑;在天津700戶參加集資的報(bào)名者中,僅有一成人對(duì)前景有信心;而在廣州更讓合作建房者上火的是單位集資建房重新興起,讓包括合作建房者在內(nèi)的眾多市民有了同城不同命的感覺。
沈陽(yáng)
除了等待,還是等待
4月23日,沈陽(yáng)陽(yáng)光明媚。坐在記者面前的吳卓的心情也很“燦爛”。作為沈陽(yáng)合作建芳的始作俑者,他剛剛就相中的一個(gè)地塊與相關(guān)單位簽訂了一份意向性合同;次日,他還將趕往濟(jì)南,與溫州合作建房的牽頭人趙智強(qiáng)碰個(gè)面,交流一下最新的進(jìn)展和經(jīng)驗(yàn)體會(huì)。
“隨時(shí)都有可能出現(xiàn)意想不到的情況,我不想說太多,”雖然吳卓力求低調(diào),但是“我認(rèn)為這條路是能走通的,這只是個(gè)開始,”的話還是把他的信心顯露無疑。
模式尋找
讓吳卓如此“自信”的是他自2007年后考慮日漸成熟的一個(gè)新的合作建房模式——遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)合約選擇權(quán)。
“先期投入資金可能獲得用比成本價(jià)還低的價(jià)格購(gòu)買住房的權(quán)利,”吳卓如此形容這種新模式的特點(diǎn)。
雖然最后測(cè)算結(jié)果還沒有確定,但是吳卓初步考慮設(shè)立4個(gè)檔次的期權(quán),大致為:40萬元的期權(quán)可以獲得購(gòu)買價(jià)格為3000元/平方米以下的住房的資格;20萬元的期權(quán)可以獲得購(gòu)買價(jià)格為3000——3500元/平方米的住房的資格;10萬元的期權(quán)可以獲得購(gòu)買價(jià)格為3500——3800元/平方米的住房的資格;5萬元的期權(quán)可以獲得購(gòu)買價(jià)格為3800——4000元/平方米的住房的資格。當(dāng)合作建房更具規(guī)模后,則引入信托機(jī)制來進(jìn)行整體運(yùn)作。
地塊選擇
“目前我們有3個(gè)地塊可供選擇,”一改1年前無處覓地的苦惱,讓吳卓“自信”的另一個(gè)重要原因就是看似唾手可得的地塊。
吳卓告訴記者,其中的鐵西地塊設(shè)計(jì)容量120——130戶,由于是曾經(jīng)流拍的一個(gè)地塊,所以價(jià)格較低,配套設(shè)施結(jié)束后預(yù)計(jì)均價(jià)為1700元左右,比僅有一條馬路之隔的對(duì)面住宅價(jià)格要低1000元左右。會(huì)員們對(duì)此地塊都非常滿意。目前該項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)一切就緒,但是由于此地塊是委托中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司在做,而信達(dá)自今年初起進(jìn)入政策性調(diào)整期,所以他們只能等信達(dá)調(diào)整后再開始下一步的運(yùn)作。
而早已進(jìn)入他們視線的南塔地塊也被許多會(huì)員看好,只是由于在價(jià)格上與開發(fā)商有差距而一直未能確定。等到新的土地評(píng)估價(jià)格確定后,他們將對(duì)此地塊進(jìn)行重新測(cè)算,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作!氨J毓烙(jì),會(huì)員在明年七八月底就應(yīng)該能住進(jìn)去了,”吳卓說。
大東地塊則是吳卓和他的團(tuán)隊(duì)的最新選擇。這個(gè)5600平方米的地塊地處沈陽(yáng)黃金位置,將容納150——180戶入住!斑@個(gè)地塊我們剛剛介入,現(xiàn)在還沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的操作,”吳卓說,“如果一旦南塔地塊出現(xiàn)意外,我們將馬上啟動(dòng)這個(gè)地塊的運(yùn)作。”
生存方式
“我把合作建房的參與者看作是投資者,雖然在成本支出上大一點(diǎn),但是卻保證了國(guó)家的利益,我們不想取得政策優(yōu)惠,也不想打‘擦邊球’,吳卓認(rèn)為,相對(duì)于國(guó)內(nèi)部分城市合作建房者而言,沈陽(yáng)之所以沒有發(fā)生與政府部門間的“遭遇戰(zhàn)”,“完全市場(chǎng)化的運(yùn)作”是重要原因。
吳卓指出,尤其是遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)合約選擇權(quán)的提出,平衡了幾大利益集團(tuán)的關(guān)系。不僅國(guó)家稅收不會(huì)流失,而且合作建房團(tuán)隊(duì)與開發(fā)商間由對(duì)立走向了合作,這對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是有利的。
艱難等待
“我們有一個(gè)團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)搜集相關(guān)資料,隨時(shí)尋找可以合作的地塊,”吳卓告訴記者,現(xiàn)在,他已經(jīng)不再為地塊而發(fā)愁,“等待”成了他現(xiàn)在最大的困惑。
事實(shí)的確如此。
從2005年1月31日,吳卓在網(wǎng)站發(fā)出第一個(gè)帖子,構(gòu)想組建“買地建房DIY社團(tuán)”,當(dāng)年的一呼百應(yīng)已經(jīng)落到今日的掌聲寥寥。對(duì)前景的擔(dān)憂、來自于自身實(shí)際情況的“逼迫”,使沈陽(yáng)合作建房的會(huì)員數(shù)量畫了大大的一個(gè)拋物線。
“最多時(shí)會(huì)員數(shù)量達(dá)到600多人,最少時(shí)候只有60多人,”吳卓坦言,他的確無法拿出入住新房的時(shí)間表,除了努力做事,讓合作建房能夠開花結(jié)果,他毫無辦法,如果有,那就是——等待。(劉景芳 孫智 李婷婷)