又到“五一”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，五一”將是上海樓市的分水嶺。

　　天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)(1月1日-4月23日)，上海樓市共推出418.93萬(wàn)平方米新房源，成交面積760.53萬(wàn)平方米，供需缺口達(dá)341.6萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)的嚴(yán)重不足，使得市場(chǎng)上積壓的大量房源獲得去化。至4月23日，網(wǎng)上可售房源由年初的2461.24萬(wàn)平方米，下降到2196.64萬(wàn)平方米，其中商品住宅的可售量下降到1000萬(wàn)平方米的警戒線，可售住宅套數(shù)由年前的10萬(wàn)套，下降到6.8萬(wàn)套。

　　價(jià)格方面，天天房展網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)中環(huán)內(nèi)沒有8000元/平方米以下的樓盤有成交記錄，內(nèi)環(huán)內(nèi)10000元/平方米以下的樓盤沒有成交記錄，中外環(huán)的成交均價(jià)也達(dá)到8992元/平方米。

　　中心城區(qū)同比跌6.64% 與在售樓盤無(wú)關(guān)

　　從天天房展網(wǎng)研究中心提供的商品住宅價(jià)格波動(dòng)表可以看出，靜安、黃浦、盧灣三個(gè)中心區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)最為顯眼，今年中心城區(qū)住宅均價(jià)較去年同期同比下降6.64%。

　　天天房展網(wǎng)分析師薛建雄認(rèn)為，導(dǎo)致中心城區(qū)均價(jià)下滑的主要原因是由于去年3月份前后翠湖天地御苑15億元的收購(gòu)案，去年同期，翠湖天地御苑共成交169套房源，成交均價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米；華府天地也以6萬(wàn)元的成交均價(jià)成交9套房源，因此去年同期的成交均價(jià)被拉高。而今年華府天地由于暫無(wú)新增供應(yīng)，因此沒有成交；與此同時(shí)，翠湖天地御苑今年也只以48313元/平方米的均價(jià)成交17套，因此，價(jià)格與去年同期相比，有所回落。

　　事實(shí)上，湯臣一品、翠湖天地御苑、世茂山莊等一批上海乃至全國(guó)最貴的頂級(jí)豪宅，在2005年底的最后兩個(gè)月內(nèi)相續(xù)推出。而這些單價(jià)5萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅的上市，把上海樓市推向了高潮，使得上海房?jī)r(jià)在2006年初達(dá)到歷史巔峰。

　　薛建雄強(qiáng)調(diào)：“盡管成交均價(jià)同比下滑，但中心城區(qū)在售房源價(jià)格并沒有出現(xiàn)下調(diào)。”

　　與此同時(shí)，天天房展網(wǎng)資料顯示，2007年以來(lái)，中心城區(qū)近4個(gè)月來(lái)無(wú)一新樓盤上市，推新房源的樓盤也只有遠(yuǎn)中風(fēng)華園一個(gè)，這讓中心區(qū)的豪宅重新熱銷，御翠園、翠湖天地御苑、遠(yuǎn)中風(fēng)華園等頂級(jí)豪宅都有不錯(cuò)的成交業(yè)績(jī)。搶手起來(lái)的中心區(qū)樓市，連一些前期滯銷的樓盤也能賣出好價(jià)錢。使得中心城區(qū)的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅遠(yuǎn)高于全市水平，漲幅達(dá)2.83%。

　　郊環(huán)外房?jī)r(jià)高漲15.67% 經(jīng)濟(jì)型別墅受追捧

　　幾乎還沒有市民愿意前往的郊環(huán)以外區(qū)域，今年以來(lái)房?jī)r(jià)卻大幅上漲3.78%，確實(shí)令人不解。對(duì)此，薛建雄指出，郊環(huán)外房產(chǎn)的開發(fā)由前些年的全面開花，逐步向幾個(gè)郊區(qū)行政商業(yè)中心集中，是導(dǎo)致郊環(huán)外房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　其中，青浦新城的旅游休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)得非常成功，也帶動(dòng)了青浦旅游休閑地產(chǎn)的大力開發(fā)；奉賢的南橋新城發(fā)展大型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，把周邊工業(yè)區(qū)聚集的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極至，使南橋成為了藍(lán)領(lǐng)置業(yè)的天堂；而金山新城更是在海灣旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和化工業(yè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)支撐下，房產(chǎn)開發(fā)迅猛。

　　由此一來(lái)，郊環(huán)外的房產(chǎn)交易就逐漸向這幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的行政商業(yè)中心聚集，特別是這些區(qū)域的更是熱銷，從而使郊區(qū)的房?jī)r(jià)從去年初的4728/平方米元上漲到今年以來(lái)的5469元/平方米，漲幅達(dá)15.67%。

　　事實(shí)上，5469元/平方米的價(jià)位，已經(jīng)比南橋新城和金山新城的住宅價(jià)格還要高，這主要是因?yàn)檫@些區(qū)域價(jià)格在8000元/平方米左右的經(jīng)濟(jì)型別墅非常熱銷。

　　居住郊區(qū)化的趨勢(shì)，已從高端人群向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)擴(kuò)散，未來(lái)將全面擴(kuò)散到所有居民，薛建雄指出。今年以來(lái)，成交量最大的10個(gè)板塊中，外環(huán)外就占了6個(gè)；另外4個(gè)是7000-10000元/平方米中產(chǎn)消費(fèi)為主的中外環(huán)板塊。

　　薛建雄認(rèn)為，這一跡象表明，市民購(gòu)房的重心，已經(jīng)由原先的市區(qū)轉(zhuǎn)向外環(huán)線周圍的近郊。同時(shí)，隨著上海軌道交通的加速建設(shè)，近郊的各種生活配套也會(huì)隨之完善，加上環(huán)境上的優(yōu)質(zhì)，外環(huán)線周圍的近郊將成為上海主要居住地之一。

　　外郊環(huán)房?jī)r(jià)環(huán)比跌1.46% 熱銷板塊集中

　　在上海房?jī)r(jià)止跌回升的大勢(shì)下，外郊環(huán)的成交價(jià)卻出現(xiàn)了1.46%的下跌。對(duì)此，薛建雄指出，外郊環(huán)的房?jī)r(jià)下跌主要是受顧村、九亭等新興板塊房?jī)r(jià)下跌和成交比重上升的雙重影響所至。

　　從近幾年上海房?jī)r(jià)的變動(dòng)來(lái)看，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)到2005年時(shí)已經(jīng)走到了頂峰，隨著供應(yīng)量的下降，中心城區(qū)也由前期高速上漲，轉(zhuǎn)為平穩(wěn)慢漲。中環(huán)線在2006年投入使用，帶來(lái)了內(nèi)中環(huán)區(qū)域的交投兩旺，2006年也是內(nèi)中環(huán)房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期；到了今年，內(nèi)中環(huán)的供應(yīng)量也已經(jīng)非常稀少，漲幅也有所回落。

　　進(jìn)入2007年，中外環(huán)開始成為了樓市的重心。目前有影響力的熱銷樓盤都在這一地區(qū)，中外環(huán)也成為了今年樓市的熱點(diǎn)，4.29%的房?jī)r(jià)漲幅比全市水平高出兩倍以上。而外郊環(huán)還有大量的土地可供開發(fā)，區(qū)域內(nèi)的各種配套也不成熟，此時(shí)一些房?jī)r(jià)在前期被拔高的板塊，出現(xiàn)回落很正常。

　　但是從成交量來(lái)看，外郊環(huán)從兩年前的少人問津，到現(xiàn)在成為熱銷板塊最集中的地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了很大改善。房?jī)r(jià)雖然比前期有所回落，但比去年同期卻上漲了7.46%。(李麗)