“平均700元/平方米的跌幅”。
4月13日，廣州樓市爆出了“下行震蕩”行情。
就在全國(guó)樓市“高歌猛進(jìn)”的情形之下，廣州獨(dú)成一片“綠洲”——
盡管有關(guān)方面對(duì)700元降幅出現(xiàn)了不同解釋版本；盡管有關(guān)人士對(duì)廣州市政府大刀闊斧降低房?jī)r(jià)的舉措持有異議。
本報(bào)(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào))記者在歷時(shí)一個(gè)多月的采訪中，探源了廣州市政府調(diào)控樓市的“殺手锏路數(shù)”，還原了廣州樓市下跌背后的真實(shí)景象。
一線調(diào)查
廣州樓市下跌 最大存量公房謀上市
對(duì)于習(xí)慣在“五一黃金周”大賺一把的廣州開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)即將到來(lái)的“五一黃金周”也許不應(yīng)有太多期許。
買(mǎi)家們都在猶豫。
4月13日，廣州公布樓市出現(xiàn)“下行震蕩”行情，稱(chēng)上一個(gè)月全市十區(qū)樓價(jià)下降700元/平方米。
還有“更壞”的消息。
就在以廣鋼“金鶴苑”為首的單位自建房陸續(xù)推出“一石激起千層浪”的敏感時(shí)刻，廣州另一種形式的政策性房源即將流入市場(chǎng)。
4月15日，廣汽豐田項(xiàng)目配套宿舍區(qū)“豐庭花園”，剛剛結(jié)束了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)預(yù)登記�！柏S庭花園”是一個(gè)由70幢建筑組成的小區(qū)，在地產(chǎn)“大盤(pán)”司空見(jiàn)慣的廣州或許并不見(jiàn)怪。但如果該小區(qū)住宅將以“存量公房”的名義進(jìn)入市場(chǎng)的話，其影響就完全是另一回事。
“這將撕開(kāi)一個(gè)口子。而且沒(méi)有人知道這個(gè)口子會(huì)有多大。”一位資深業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“豐庭花園”們遠(yuǎn)比廣鋼的“金鶴苑”們可怕，存量公房數(shù)量非常龐大，分布地方廣，至今沒(méi)有完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
豐庭花園：最大存量公房“臨盤(pán)”
“直到凌晨一點(diǎn)，廣州市國(guó)土房管局內(nèi)依然燈火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂擁?yè)屨几＠址康摹┌嘬?chē)’，廣州市國(guó)土房管局不得不在最后五天，實(shí)行24小時(shí)晝夜服務(wù)�！�
8年之后，再次回想起這歷史性的一幕，正準(zhǔn)備拜訪廣州市國(guó)土房管局的廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士感嘆：“國(guó)土房管局是‘要害’部門(mén)，豐庭花園要實(shí)現(xiàn)以存量公房銷(xiāo)售，必須通過(guò)國(guó)土房管局的審批。否則，就算獲得國(guó)資部門(mén)許可，房子也還是不能賣(mài)�！�
1998年，我國(guó)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配。2000年1月1日，廣州市正式取消沿襲了40多年的福利分房制度，轉(zhuǎn)入實(shí)施住房貨幣分配。從2000年開(kāi)始，廣州的許多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企業(yè)職工出租，租金低廉。
2003年，廣州市的存量公房上市，重新出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。當(dāng)時(shí)，廣州市房改辦發(fā)文允許存量公房上市，同時(shí)公布了存量公有住房的出售程序。根據(jù)文件定義，存量公房是指“在廣州市行政區(qū)域內(nèi)，由各單位(含各駐穗單位)和房管部門(mén)管理的，未房改出售的住房�！�
“豐庭花園申請(qǐng)以存量公房出售，依據(jù)的就是這份文件�！睆V汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士告訴記者，“但在此過(guò)程中，還有許多敏感因素，其中包括豐庭花園可能是廣州市最大的一處存量公房�！�
豐庭花園位于廣州市南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廣豐路，總占地面積13.67萬(wàn)平方米，總建筑面積 22.19萬(wàn)平方米。園區(qū)合共70棟建筑，其中包括62棟8~15層的套房住宅，6棟12層的單身公寓，全現(xiàn)樓，均為帶電梯小高層。如此龐大的規(guī)模，即使放在整個(gè)廣州市的商品房開(kāi)發(fā)目錄上，也絕對(duì)稱(chēng)得上是一個(gè)“大盤(pán)”。
目前，豐庭花園已經(jīng)通過(guò)最為關(guān)鍵的一步——國(guó)資部門(mén)的審核，剩下的只是例行的程序。
“4月16日，我們將所有《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)預(yù)登記表》收齊之后，便意味著我們的第二道關(guān)已經(jīng)走完了。17日上午，我們將正式往廣州市國(guó)土房管局拜會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行初步溝通�！�
上述人士告訴記者，2004年2月，隨著廣州汽車(chē)集團(tuán)有限公司與豐田汽車(chē)公司共同合資的“廣汽豐田發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司”正式在南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)奠基，豐庭花園作為廣汽豐田項(xiàng)目的配套生活園區(qū)，也開(kāi)始由廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。而豐庭花園的建設(shè)用地，也隨著廣汽豐田項(xiàng)目一道，向廣州市政府交納了土地出讓金。2005年6月30日，豐庭花園全面竣工，并且以租借形式提供給內(nèi)部職工居住。
“由于當(dāng)時(shí)廣汽豐田項(xiàng)目聘請(qǐng)的員工多數(shù)為大學(xué)畢業(yè)生，隨著年齡增長(zhǎng)，職工建立家庭的需要也在逐年增長(zhǎng)�！痹撊耸空f(shuō)，為解決內(nèi)部職工住房困難，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，2007年公司開(kāi)始設(shè)想以存量公房的形式，將出租的公房向內(nèi)部員工出售。
據(jù)悉，目前豐庭花園銷(xiāo)售細(xì)則方案的設(shè)計(jì)難點(diǎn)在于，由于不是企業(yè)自建房，如果按照存量公房出售，那么職工在獲得房產(chǎn)證后可以馬上出售。在這種情況下，萬(wàn)一有職工一買(mǎi)房就轉(zhuǎn)手謀利，便會(huì)與計(jì)劃的設(shè)計(jì)初衷相背離。
據(jù)內(nèi)部人士透露：針對(duì)上述難點(diǎn)，目前初步有兩種構(gòu)思。一種是企業(yè)與員工簽訂合同，例如員工必須為企業(yè)工作一定年限才能完全獲得房子。第二種是，廣州市國(guó)土房管局可能會(huì)對(duì)豐庭花園的銷(xiāo)售和管理，采取存量公房政策與經(jīng)濟(jì)適用房政策“合并”的辦法。這樣的話，職工在轉(zhuǎn)售房源時(shí)，就必須補(bǔ)交一定差價(jià)。
政策房源：低成本“撼擊”市場(chǎng)
無(wú)論是自建房還是存量公房，要實(shí)現(xiàn)上市都必須依賴(lài)政府政策的支持。而這些政策性房源對(duì)市場(chǎng)最大的沖擊，便是遠(yuǎn)低于商業(yè)開(kāi)發(fā)的建造成本及銷(xiāo)售價(jià)格。
今年三月份，廣州首個(gè)自建房——廣鋼“金鶴苑”，以2050元/平方米的均價(jià)售出。與周邊超出4000元/平方米的商品房相比，足足便宜了一半。
由于廣鋼集團(tuán)至今沒(méi)有公開(kāi)金鶴苑的土地及建筑成本，所以外界很難估計(jì)其超低售價(jià)背后的成本構(gòu)成。但依據(jù)廣鋼股份(600894)在同區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的“鶴洞地塊”成本，可以參考算出，免除土地出讓金后可以給金鶴苑帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)廣鋼股份上市公告：“公司于1995年10月與廣州市國(guó)土局簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。市國(guó)土局出讓給本公司位于芳村區(qū)鶴洞廣中路面積1381889.1平方米的土地使用權(quán)，總金額42848927元，在1997年3月31日前分4期支付完畢。”
2005年6月28日，廣州市規(guī)劃局發(fā)布的廣州市芳村區(qū)規(guī)劃方案稱(chēng)，廣鋼所處地區(qū)將成為置換更新區(qū)，從生產(chǎn)用地向生活用地轉(zhuǎn)化。
據(jù)證券界人士透露：與其他沒(méi)有整體上市的鋼鐵企業(yè)不同之處在于，廣鋼擁有鶴洞廣中路地塊的使用權(quán)。結(jié)合廣鋼股份搬遷，該地塊若按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局對(duì)芳村區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，廣鋼股份或許可以產(chǎn)生10億~20億元的潛在收益。
“從中我們可以看到金鶴苑撿了多大的便宜�！庇蟹康禺a(chǎn)人士向記者抱怨，“在土地不斷升值的背景下，政府還不斷允許廣船、廣鐵、廣州市第三煤礦等七家單位自建房。企業(yè)將自建房低價(jià)售給內(nèi)部職工，表面上看是解決了職工的住房困難，實(shí)質(zhì)上卻是在拿國(guó)家的錢(qián)補(bǔ)貼給少部分人。萬(wàn)一這批房源管理不好，最后又進(jìn)入流通市場(chǎng)，不但成為了個(gè)人的謀利工具，對(duì)高價(jià)拍地的房地產(chǎn)商來(lái)講，也是不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)�！�
“豐庭花園不是自建房，已經(jīng)支付了土地出讓金，所以我們的售價(jià)相對(duì)會(huì)比金鶴苑要高。”廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士告訴記者，存量公房的出售必須執(zhí)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，不能造成國(guó)有資產(chǎn)流失，這是國(guó)資部門(mén)的“紅線”。但即使如此，存量公房的售價(jià)仍然會(huì)比周邊商品房略低，因?yàn)榇媪抗靠梢圆挥?jì)算“利潤(rùn)”。
根據(jù)初步估算，豐庭花園每平方米的售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在3500~4050元之間。雖然廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司方面拒絕透露豐庭花園的土地及建造成本，但其土地價(jià)值，同樣可以從去年的南沙土地拍賣(mài)中找到參考坐標(biāo)。
2006年12月16日，越秀承建地產(chǎn)分別以5.61億元和3.04億元價(jià)格競(jìng)得豐田生活區(qū)東、西側(cè)兩地塊。其中，東側(cè)地塊占地面積20.74萬(wàn)平方米、總建筑面積37.15萬(wàn)平方米；西側(cè)地塊占地面積13.85萬(wàn)平方米、總建筑面積23.92萬(wàn)平方米。折算下來(lái)，東側(cè)地塊價(jià)格為1510元/平方米，西側(cè)地塊為1271元/平方米。
當(dāng)時(shí)，越秀城建曾表示：“按該地價(jià)兩住宅地塊開(kāi)發(fā)成本在4000元/平方米左右，而現(xiàn)時(shí)越秀城建的南沙濱�；▓@洋房售價(jià)已達(dá)到5000多元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年樓價(jià)可升至6000-7000元/平方米。”
很明顯，如果豐庭花園最終獲準(zhǔn)以每平方米3500元起的價(jià)格銷(xiāo)售，則僅僅接近于越秀城建的開(kāi)發(fā)成本。這對(duì)越秀城建在離豐庭花園僅一街之隔的地塊開(kāi)發(fā)，肯定是不小的壓力。
“廣汽豐田項(xiàng)目投資巨大，本來(lái)房地產(chǎn)商還希望從中能帶來(lái)龐大居住需求�！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，如果豐庭花園按存量公房銷(xiāo)售，不但減少了這部分需求，而且按照職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，這批房源最后肯定進(jìn)入流通市場(chǎng)，這對(duì)周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成新的壓力。”
據(jù)消息人士透露：正是由于涉及到周邊房地產(chǎn)商的利益問(wèn)題，豐庭花園以存量公房銷(xiāo)售的申請(qǐng)，政府是允許其全部?jī)?nèi)部出售，還是僅允許出售其中一部分，也還是一個(gè)未知數(shù)。目前，越秀城建也未對(duì)此事發(fā)表任何評(píng)論。
三月跌幅與政策“無(wú)關(guān)”？
就在豐庭花園悄然謀劃上市的同時(shí)，廣州市國(guó)土房管局《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》也在4月13日正式發(fā)布。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：3月份廣州十區(qū)的一手房?jī)r(jià)創(chuàng)下去年以來(lái)單月最大跌幅。新建商品住宅均價(jià)為7029元/平方米，比2月份降了700元/平方米，降幅9.1%。這一數(shù)據(jù)，再次激起了廣東省房協(xié)與廣州市政府的“觀點(diǎn)對(duì)峙”。
4月14日，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃毅文在接受記者采訪時(shí)表示，這個(gè)數(shù)據(jù)目前只能證明，是“成交結(jié)構(gòu)變化所致”。黃毅文強(qiáng)調(diào)，本次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)需要注意兩點(diǎn)。第一，廣州市中心城區(qū)的住宅均價(jià)同比并無(wú)明顯降幅，相比之下，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的花都區(qū)，成交量卻大幅上升。郊區(qū)低價(jià)房的大量成交，拉低了整體房?jī)r(jià)。第二，“價(jià)量雙降”，房?jī)r(jià)降了，成交量也在下降，說(shuō)明能買(mǎi)到房的還是少數(shù)。
黃毅文說(shuō)，廣州房?jī)r(jià)要真正降下來(lái)，關(guān)鍵點(diǎn)在于供應(yīng)量有實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)，而不是停留在“成交結(jié)構(gòu)”的變化上。
緊接著，4月17日，廣州市國(guó)土房管局召集媒體對(duì)3月份市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行“解惑”。廣州市國(guó)土房管局表示：價(jià)位較高的中心城區(qū)交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量增加，結(jié)構(gòu)變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平，確實(shí)是3月樓價(jià)下降的主要原因。但中心城區(qū)的均價(jià)，卻是有升 有降。
根據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年3月，越秀、荔灣、天河、海珠、白云和黃埔6個(gè)中心城區(qū)的住房均價(jià)，除了海珠區(qū)均價(jià)環(huán)比2月略升1.4%外，越秀、荔灣、天河、白云和黃埔五區(qū)均價(jià)環(huán)比2月分別下降2.4%、3.9%、0.8%、11.1%和3.6%。
廣州市國(guó)土房管局強(qiáng)調(diào)，3月份成交量減少，表示市場(chǎng)持幣觀望的氣氛趨濃，這其中有“國(guó)六條”等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，包括“穗七條”，影響住房消費(fèi)心理預(yù)期的因素。
有分析人士指出，目前大城市樓價(jià)快速上漲本身與投資有很大的聯(lián)系，當(dāng)下股市本身分流了不少資金，而廣州樓市在政府的嚴(yán)厲呼聲與“七條措施”影響下，再加上自建房、存量公房等政策性房源流入市場(chǎng)，無(wú)論量大量小，都勢(shì)必對(duì)投資者的未來(lái)預(yù)期產(chǎn)生重大打擊。在多重因素影響下，房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)關(guān)鍵性逆轉(zhuǎn)。
PK延續(xù)：房?jī)r(jià)下調(diào)預(yù)期增加
事實(shí)上，廣州市政府與房地產(chǎn)界在“房?jī)r(jià)升跌”上的公開(kāi)“PK”，其導(dǎo)火線點(diǎn)燃于今年3月1日。當(dāng)時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、祈福集團(tuán)董事長(zhǎng)彭磷基公開(kāi)預(yù)測(cè)：“廣州、珠三角其他城市在5年后，很難找到均價(jià)每平方米萬(wàn)元以下的房子。”
這一震撼性觀點(diǎn)，不但給期待房?jī)r(jià)下調(diào)的市民直接潑了一盆冷水，也將未來(lái)房?jī)r(jià)是升是跌的爭(zhēng)論推向了風(fēng)口浪尖。
3月5日，正在北京參加全國(guó)兩會(huì)的廣州市市長(zhǎng)張廣寧高調(diào)回應(yīng)：“我認(rèn)為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。所以我提醒中低收入者，如果想買(mǎi)房，先不用著急�！� 在張廣寧市長(zhǎng)的承諾聲中，廣州市政府率先出臺(tái)政策，批準(zhǔn)廣鋼、廣船等七家國(guó)企“利用歷史遺留用地”自建經(jīng)濟(jì)適用房。為此，3月份率先建成使用的廣州首個(gè)企業(yè)自建房——廣鋼金鶴苑，也一度成為社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。
3月14日，廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)率先打破沉默，就單位自建房提出猛烈抨擊，“允許單位自建房，實(shí)際上是變相的‘福利分房’，是用國(guó)有土地補(bǔ)貼少數(shù)人的利益，是在開(kāi)歷史的倒車(chē)。”對(duì)此，廣州市國(guó)土房管局迅速給予否認(rèn)，表示：“批準(zhǔn)符合條件的企業(yè)自建經(jīng)濟(jì)適用住房，是引入社會(huì)力量多渠道加快建設(shè)政府保障型住房的新嘗試�！�
在持續(xù)的爭(zhēng)議聲中，3月28日，被喻為“國(guó)六條”地方落實(shí)版的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)穗七條)正式通過(guò)實(shí)施。
“穗七條”從加大供應(yīng)、完善保障制度和正確宣傳、引導(dǎo)市民消費(fèi)等三個(gè)方面提出七條降低廣州房?jī)r(jià)的具體措施。其中提及的“多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾”，在廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士看來(lái)，“這意味著豐庭花園申請(qǐng)存量公房上市，正在迎來(lái)一個(gè)最恰當(dāng)?shù)恼邥r(shí)機(jī)�！�
根據(jù)《廣州市2006-2010住宅建設(shè)規(guī)劃》，“十一五”期間，廣州將共建設(shè)政府保障型住房900萬(wàn)平方米，其中部隊(duì)和國(guó)有企業(yè)自建經(jīng)濟(jì)適用住房300萬(wàn)平方米，約占住宅供應(yīng)市場(chǎng)的5.6%。另?yè)?jù)2006年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州市政府存量公房，也僅有30萬(wàn)平方米。
有房地產(chǎn)人士表示，當(dāng)前的數(shù)據(jù)，并不能證明自建房和存量公房在數(shù)量上可以沖擊廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，類(lèi)似豐庭花園這種“半路殺出來(lái)”的存量公房，目前還無(wú)法預(yù)計(jì)最終能釋放多少。因?yàn)槿绻S庭花園獲批，則意味著會(huì)有更多的企業(yè)有可能繼續(xù)加進(jìn)來(lái)。
目前，從廣州市政府與廣州房地產(chǎn)界一個(gè)月來(lái)的樓價(jià)“PK”來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)期正在逐步向“中小戶型能降價(jià)”的觀點(diǎn)傾斜。
敏感人士已經(jīng)注意到廣州樓市產(chǎn)生的微妙變化。廣州地產(chǎn)中介合富輝煌集團(tuán)針對(duì)“五一黃金周”的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年“五一”期間，廣州全市房屋整體供應(yīng)以余貨銷(xiāo)售為主，新貨不到四成，反映前期整體市場(chǎng)銷(xiāo)售速度有所放緩。該報(bào)告說(shuō)，在主流的潛在購(gòu)房客戶中，超過(guò)20%的客戶由“選擇觀望”“轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)二手房”及“租房”，這正是目前一手商品房成交量逐漸萎縮的主要原因之一。
這說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方都在猶豫之中。
“穗七條的威力，預(yù)計(jì)要到2008年才能真正顯示出來(lái)。”趙卓文說(shuō)，其主要依據(jù)為，政府主導(dǎo)的新社區(qū)建設(shè)、新推出的“三限雙競(jìng)房”，“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”等中小戶型，要到2008年后才會(huì)大量上市。
“廣州樓市歷來(lái)都是風(fēng)向標(biāo)，全國(guó)的開(kāi)發(fā)商都在靜觀其變�！庇蟹康禺a(chǎn)界人士對(duì)記者說(shuō)。(江海波 吳程濤 朱紫云)
