一季度信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，使市場(chǎng)中流動(dòng)性突增，緩解了房地產(chǎn)公司的資金壓力。銷售回暖帶動(dòng)房貸市場(chǎng)升溫的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也明顯上升。房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)給行業(yè)的未來景氣帶來了陣陣暖意。

　　流動(dòng)性充裕

　　一季度人民幣新增貸款達(dá)4.58萬億元。按照全年新增人民幣貸款5萬億元的目標(biāo)計(jì)算，目前新增貸款額已完成全年指標(biāo)的90%以上。

　　在整體流動(dòng)性充裕的前提下，銀行投放貸款的積極性大大增加。信貸大規(guī)模投放引起市場(chǎng)流動(dòng)性增加，帶動(dòng)了兩市地產(chǎn)指數(shù)上漲，同時(shí)也極大緩解了房地產(chǎn)上市公司的資金壓力。

　　國信證券認(rèn)為，目前銀行已經(jīng)開始給予開發(fā)商授信和貸款。這表明在資金高度充裕下，銀行的銀根將發(fā)生松動(dòng)，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)和盈利前景較好的地產(chǎn)項(xiàng)目將首先獲得金融支持。穩(wěn)定的交易量和開發(fā)商回款速度加快將是房地產(chǎn)貸款重新獲得青睞的前提。

　　根據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“兩會(huì)”過后，房貸市場(chǎng)交易量持續(xù)升溫，3月份環(huán)比增長(zhǎng)19%左右。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長(zhǎng)9.2%，其中來自銀行的貸款明顯上升。前三個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行貸款的資金同比增長(zhǎng)8%，占整體資金來源的25.3%，較去年1-9月份深度調(diào)整期的19.8%上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　開發(fā)投資回暖滯后

　　1-3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；商品房銷售額5059億元，同比增長(zhǎng)23.1%。與此同時(shí)，房屋新開工面積同比下降16.2%，降幅比1-2月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，伴隨著銷售不斷增長(zhǎng)、新開工面積持續(xù)下降以及去庫存化的進(jìn)行，預(yù)計(jì)未來可售房屋數(shù)量將減少，這在一定程度對(duì)房?jī)r(jià)下行起到支撐作用。

　　按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一季度市場(chǎng)交易量回暖雖然對(duì)房地產(chǎn)投資有刺激作用，但由于目前仍在去庫存化的過程中，因此，預(yù)計(jì)投資的回暖可能會(huì)滯后至三季度以后，同時(shí)交易量的回暖將會(huì)在個(gè)人貸款上有所反映。

　　不過興業(yè)證券的研究報(bào)告認(rèn)為，按揭貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款新增量達(dá)到近年新高。在企業(yè)短期貸款需求復(fù)蘇的同時(shí)，居民住房按揭貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)是房地產(chǎn)需求正在復(fù)蘇的標(biāo)志。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的定金及預(yù)收款2029億元，增長(zhǎng)1.6%；個(gè)人按揭貸款984億元，增長(zhǎng)13.2%。

　　中投證券認(rèn)為，今年房地產(chǎn)投資在資金來源上將更加倚重市場(chǎng)復(fù)蘇帶來的銷售回款的上升。此外，銀行對(duì)開發(fā)商信貸放松以及保障性住房的投資也是資金來源迅速增加的重要因素。

　　房貸質(zhì)量小幅提升

　　已披露的銀行年報(bào)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)銀行開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的不良率有所下降，房貸質(zhì)量小幅提升。

　　2008年，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款6031.47億元，同比增長(zhǎng)14.26%，占比15.90%；個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.82%。房地產(chǎn)不良貸款金額為153.87億元，不良貸款率為4.67%，同比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。

　　工商銀行個(gè)人住房貸款5973.74億元，同比增長(zhǎng)11.4%，占比13.1%。房地產(chǎn)不良貸款金額為76億元，同比減少9.59億元，不良貸款率為2.21%，同比下降0.61個(gè)百分點(diǎn)。

　　浦發(fā)銀行個(gè)人住房抵押貸款949.09億元，同比增長(zhǎng)16.0%，房地產(chǎn)不良貸款率為0.62%，同比上升0.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，房貸還款的最初三到五年是違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。在這個(gè)時(shí)期只要利息稍微漲一點(diǎn)，或者收入降一點(diǎn)，房貸風(fēng)險(xiǎn)就有可能爆發(fā)。雖然房?jī)r(jià)下行對(duì)房貸的安全性提出更高要求，但隨著我國進(jìn)入降息區(qū)間，且信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得住房按揭貸款的安全邊際得以擴(kuò)大。