(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經(jīng)書面授權)

　　在房地產(chǎn)業(yè)的寒冬之中，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條是否緊張？這是否會對北京上海等大城市的房價和成交量形成影響？

　　本刊記者在北京上海兩地的調(diào)查表明，房地產(chǎn)商的資金鏈狀況，不是影響房價是否下調(diào)的最最重要原因。比房地產(chǎn)商資金鏈更重要的，是政府的保障性住房政策。北京的房價降得幅度大，成交量多，更重要的原因是政府前幾年的保障性住房入市所形成的價格信號作用。

　　而在各地政府不同的救市策略下，如何保障保障性住房的資金投入，就不僅僅是4萬億拉動內(nèi)需的關鍵，也成為關系到億萬民生福祉的關鍵。

　　北京房企斷臂求生

　　價格下來了，銷售量自然就能上去。無論何時，減價永遠是硬道理

　　★ 本刊記者/孫春艷

　　年關將至，開發(fā)商資金鏈愈加趨緊。在樓盤銷售中，部分北京房地產(chǎn)商已經(jīng)變遮遮掩掩的“特價”為直接低價入市。這些措施能換回購房者的熱情嗎？

　　低價入市回籠資金

　　降價果然是硬道理。

　　11月22日周六，位于東四環(huán)百子灣的金都心語項目以毛坯房低至7000元的低價開盤。不到9點，售樓處就擠滿了前來報名咨詢的購房者，其中不乏年輕的白領置業(yè)者。

　　組織此次團購活動的搜房網(wǎng)宣傳人員對《中國新聞周刊》稱，一次性付款購買五套的購房者可享受毛坯房7000元，精裝修8000元的抄底價格。當天260套的房源，僅從搜房網(wǎng)報名參加的就有2000多人，還有自行前往登記的購房者。從9點至11點，3個小時的成交金額總計過億。

　　“這個地段的房子都1.3萬至1.4萬左右，價格實惠多了，我也不想再等了，不可能每個人都買到最低點�！痹谝患屹Q(mào)易公司作文秘工作的劉筱青對《中國新聞周刊》記者說。她和男朋友準備買一套60多平米的小戶型房子結婚用。劉筱青工作多年的積蓄加上從雙方父母籌措來的錢，總共有50萬左右。搭車團購主要是為了侃價。

　　一位中原地產(chǎn)鄒姓經(jīng)理對此感慨說，價格制定合理，降得到位，自然銷售回暖。這個價格比周圍地段低了2000元至4000元。房地產(chǎn)商對于全款購房的消費者優(yōu)惠幅度如此之大，說明房地產(chǎn)商對資金回籠的心情非常迫切。

　　無獨有偶。當日東三環(huán)首城國際中心10800元/平方米起價的226套房子，也受到了追捧。這是繼11月15日京西玉泉路附近遠洋·沁山水以每平方米11000元低價入市后，市場掀起的又一次降價潮。

　　據(jù)亞豪機構市場研究部統(tǒng)計的最新調(diào)研顯示，北京市11月開盤的31個項目，開盤均價為13462元/平米，環(huán)比10月的開盤均價下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%。開盤均價的同、環(huán)比雙雙下降在年內(nèi)還是首次出現(xiàn)。而且，開盤均價已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)下降。

　　實實在在的價格下降，終于迎來了銷售量的上漲。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京商品房簽約套數(shù)環(huán)比增長近6成�；仡櫧衲昵叭�季度的慘淡狀況，11月的熱銷局勢可謂喜人。

　　今年前三季度，北京新房成交量共5.4萬套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也繼續(xù)大幅萎縮。銷售不暢的直接原因是價格太高。前三季度，四環(huán)以內(nèi)成交均價仍為1.8萬元以上，與第二季度相比僅僅下降200多元。

　　11月份成交量為什么突然放大？真正的秘密并不是開發(fā)商一廂情愿的降價，而是作為商品房參照性的保障性住房來了。亞豪機構副總經(jīng)理王英男對《中國新聞周刊》記者表示，11月北京的經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，分別占總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房價格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關區(qū)域的房價。

　　比如，去年朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)商品房項目均價在13000元/平米左右，但今年限價為5900元/平米的限價房入市，直接將周邊商品房價格拉低至單價9000元左右。

　　而2009年，北京市計劃新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房將達到850萬平方米。這一供應市場放量的沖擊加上年底資金回籠的壓力，迫使開發(fā)商不得不痛下決心低價入市。

　　開發(fā)商斷臂融資求生

　　無論怎樣，挺了將近一年之后，房價才微微降了下來。對于開發(fā)商而言，如果資金不是非常緊張，降價總是一個痛苦的選擇。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的資金，大致包括由自有資金、銀行貸款和房屋銷售回款三部分組成。2007年10月央行嚴控開發(fā)貸以來，占房地產(chǎn)資金60%以上的銀行貸款，一下子沒了著落。

　　“北京的部分房地產(chǎn)開發(fā)商今年上半年就已經(jīng)通過錢莊、高利貸、典當?shù)雀叱杀镜姆钦��?guī)渠道來解決資金問題了�！� 北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》記者說。但這些渠道，仍然難以滿足地產(chǎn)商對資金過多需求。

　　因此，在大幅降價的同時，北京一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不斷臂求生——將項目轉(zhuǎn)手他人或與他人合作開發(fā)。從10月至今，這一現(xiàn)象愈加明顯。

　　11月14日至12月11日，北京華星置地投資有限公司，轉(zhuǎn)讓旗下的北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權及46764.24萬元債權；11月13日至12月10日，北京城鄉(xiāng)建設集團有限責任公司，轉(zhuǎn)讓旗下城鄉(xiāng)京潤(北京)置業(yè)投資公司整體產(chǎn)權……

　　在北京產(chǎn)權交易所網(wǎng)站的轉(zhuǎn)讓信息一欄中，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓明細占了很重要的位置。從10月底至今，有近20個房地產(chǎn)項目進行了股權轉(zhuǎn)讓。

　　一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓工作人員向《中國新聞周刊》記者透露，公司在2006年囤積了幾塊地皮，當時分別成立了幾家項目公司。2006年市場形勢大好，幾個樓盤項目相繼推出，都賺了不少錢。但到2007年底至今，由于銷售疲軟回款緩慢，公司已經(jīng)沒有沒有多余的資金請專業(yè)資質(zhì)的機構和人才幫助項目運作，只好轉(zhuǎn)讓公司的子項目股權，委托大公司來接盤經(jīng)營。

　　“在所有投資經(jīng)營領域中，房地產(chǎn)開發(fā)對股權開放是最保守的，不到萬不得已決不會轉(zhuǎn)讓股權�！鼻迦A大學國際商業(yè)地產(chǎn)運營商、CREO辦公室首席專家朱凌波對《中國新聞周刊》記者說。

　　不愿意轉(zhuǎn)讓股權的原因很簡單，地產(chǎn)開發(fā)的利潤太高，因此開發(fā)商都一股獨大，不愿與他人分享利潤。

　　同時身為金茂潤業(yè)投資顧問有限公司董事的朱凌波，發(fā)現(xiàn)今年接觸的一些多元化經(jīng)營企業(yè)，有不少企業(yè)已經(jīng)通過股權轉(zhuǎn)讓的形式，開始逐漸退出房地產(chǎn)市場。

　　其他融資渠道不暢

　　業(yè)界普遍的共識是，在北京立足的房地產(chǎn)企業(yè)大多資金實力不菲。北京房地產(chǎn)市場多年來一直是眾房企競相爭奪的主戰(zhàn)場，但由于北京開展項目所面臨的高強度競爭和高昂成本，經(jīng)過多年洗禮，能留存的多為一些國有大型房企、國內(nèi)一線房企和外資地產(chǎn)巨頭。

　　但現(xiàn)在，這些地產(chǎn)大鱷的資金狀況如何？從以下幾個例子可見一斑。

　　今年7月，任志強掌舵的華遠地產(chǎn)再次賣地求生，與香港嘉里建設集團設立合資公司，開發(fā)燕莎商圈的“星源匯”項目。任志強7月份在無錫向多家媒體透露，此次合作，華遠地產(chǎn)只出地不出錢，全部建設資金由嘉里建設負責。

　　今年9月，凱德置地以33.4億的價格，出售北京總部凱德大廈。凱德置地是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司，1994年進入中國進行住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)。凱德置地總裁林明彥稱，北京總部大廈轉(zhuǎn)讓，“主要考慮到此項交易將鞏固我們的資產(chǎn)實力”。

　　11月以來，富力地產(chǎn)兩大主要股東，運用自有資金收購公司名下商業(yè)物業(yè)，補充公司流動資金，輸血自救。據(jù)《華夏時報》近日報道稱，富力地產(chǎn)僅有19億現(xiàn)金，2007年富力拿地1030萬平方米，耗資近70億元，現(xiàn)在有近300億負債，資本負債率高達139%，而一些商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)壓力緊逼，等米下鍋。

　　“大小開發(fā)商在銷售萎縮情況下，所面臨的資金困境是相同的。開發(fā)商此前多用拖欠土地出讓金分期領取土地使用證的方式，即‘7個鍋蓋蓋10個鍋’的方式，遲早是會出問題的�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司執(zhí)行副總裁胡景暉對《中國新聞周刊》記者說。

　　除了依賴銷售回款、銀行貸款，房企還能去哪求金呢？

　　為破解資金困局，富力地產(chǎn)計劃申請發(fā)行A股。其實在資金困頓的2008年，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都期冀像去年SOHO中國和遠洋地產(chǎn)那樣在香港H股再創(chuàng)輝煌。

　　但今昔不同往日。今年3月，有新地王之稱的恒大地產(chǎn)赴港IPO擱置，此后內(nèi)地房企香港上市頻頻失利。

　　“2008年以來，香港和內(nèi)地只有兩家房地產(chǎn)公司成功上市，房企通過資本市場增發(fā)、股本擴張的渠道已經(jīng)不通暢了�！� 北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》記者說。多年來，即便包括美國、香港的上市公司，加上內(nèi)地A股上市公司，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量，統(tǒng)共也不足100家。

　　而對于這些上市的房企，唯一“理想”的融資方式就是發(fā)行公司債。但是除了中糧地產(chǎn)、金地集團等這樣少數(shù)國字背景的企業(yè)有機會獲得，民營房企鮮能參與。

　　除了上市融資、發(fā)行公司債，另外一個很重要的地產(chǎn)融資形式，是房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。房地產(chǎn)投資信托基金屬于不動產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金公司或投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。

　　REITs在國外能占到房地產(chǎn)資金的40%以上，是主要的資金來源，在國內(nèi)業(yè)界已經(jīng)呼喚了很多年。

　　最近REITs有望破冰。據(jù)《上海證券報》近日稱，10月初，相關部門開始征求REITs方案的意見稿，并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會及住房和城鄉(xiāng)建設部等各大部委會簽完畢，獲得了國務院的批復，具體實施方案可能在年底或者明年出臺。

　　“在美國金融風暴肆虐的情況下，政府力挺這一金融創(chuàng)新模式，反映了高層對地產(chǎn)資金狀況的關注。” 身兼全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波對地產(chǎn)基金的研究已經(jīng)多年。

　　盡管多種融資渠道不暢，但鮮有聽說房企倒閉的消息，尤其像珠三角那樣的企業(yè)倒閉潮。記者走訪的多位業(yè)內(nèi)人士，都認為，房企資金緊缺是相對前幾年銷售狀況好而言，只要不幾億幾億地拿地，是能撐很長一段時間的，今年前10個月的苦撐就是明證。不像珠三角的企業(yè)一旦國外訂單沒有了，立刻陷入困頓。只要肯多降價，房子還是能銷售出去的。

　　年關難捱

　　盡管如此，眼下的年關卻難過。

　　“從11月底，我們老板的臉色就一天比一天凝重，同事們連大氣都不敢喘。”一位房地產(chǎn)企業(yè)的公關經(jīng)理邢磊(化名)對《中國新聞周刊》記者說。

　　據(jù)她介紹，盡管也打折促銷做廣告，但公司今年的銷售卻連計劃的四分之一都沒有實現(xiàn)。臨近年底，上門要錢的人卻很多。

　　土地出讓金需要補齊，工程款、材料款要結算，銀行貸款到期要償還，農(nóng)民工工資要結清，還有年底員工的分紅、高管的獎勵等等。房地產(chǎn)企業(yè)年底面臨支付高峰。

　　對于上市的房地產(chǎn)公司還涉及業(yè)績和股東的回報問題，如果賬面糟糕，還會影響明年的投資戰(zhàn)略。

　　“公司已經(jīng)決定年底大規(guī)模促銷，并把原來預留的部分房源以尾房的形式打包處理，全力回款�！� 邢磊說。

　　趨勢難違。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月開盤項目為31個，新增供應面積為83.6萬平米。環(huán)比10月份上漲了35.1%。亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，年末的資金壓力迫使開發(fā)商一方面加大放量力度，一方面降價促銷，在年底前爭取好的銷售成績。

　　免稅、降息、降低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率……近日政府決策層面頻出的救市牌再加之部分樓盤的低價入市，11月的京城樓市已呈回暖之勢。環(huán)比10月，期房商品住房成交套數(shù)增加了57.5%，成交面積增加了55.2%，同期，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)增加了44.7%，成交面積增加了31.2%。

　　但對于明年的走勢，業(yè)界卻不樂觀。

　　畢竟，目前樓市的整體大勢仍然沒有出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變，購房者觀望氣氛并未消除，政府救市的政策的利好并不能在短期顯現(xiàn)出來，春節(jié)前后還將是市場供需主體的僵持、博弈階段。

　　中國社會科學院發(fā)布的2009年中國經(jīng)濟分析與預測認為，受國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢影響，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，開發(fā)企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊張，將導致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。

　　共識是，北京房地產(chǎn)價格將繼續(xù)回落，開發(fā)商的利潤將繼續(xù)縮水。 ★