十月份過(guò)去了，在可能成為地產(chǎn)商們?cè)诮衲曛凶詈蠛萌兆拥倪@個(gè)月份里，樓市黯淡依舊。

　　“金九”的慘淡自不待言，而在“救市”措施頻頻出臺(tái)的“銀十”，房地產(chǎn)行業(yè)依然陰云密布。一方面，各大城市的房產(chǎn)成交量繼續(xù)萎縮；另一方面，大型上市房企在10月份的銷售數(shù)據(jù)也未見任何起色。

　　尤其值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于拿地的態(tài)度也出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)向。此前還在“吃貨”的萬(wàn)科在10月份一塊地也沒(méi)有拿過(guò)，而另一地產(chǎn)商金地集團(tuán)(600383.SH)則傳出了退地的消息。

　　冰封“金九銀十”

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年的“金九銀十”如冬天一般冷。

　　9月份，包括上海、深圳、杭州、廣州等各大城市成交量持續(xù)低迷。而10月的數(shù)字更加慘淡：十月份北京期房住宅成交套數(shù)和面積環(huán)比上月分別下降了15%和7%，現(xiàn)房住宅成交套數(shù)和面積則驟降了35%和41%；上海商品房成交套數(shù)與成交面積環(huán)比分別微減3%與5%；深圳一手商品房成交量則相比上月有所上升，為近五個(gè)月的最高水平，成交套數(shù)和面積環(huán)比上月分別上漲了6%和10%。

　　上市房地產(chǎn)公司的銷售數(shù)據(jù)也鮮有亮點(diǎn)。萬(wàn)科10月份實(shí)現(xiàn)銷售面積46.4萬(wàn)平方米，銷售金額33.5億元，分別比上月減少12.8%和22.1%，比2007年同期分別減少15.0%和35.1%。

　　1月至10月，金地集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷售面積84.81萬(wàn)平方米，較上年同期下降2.27%；銷售金額89.97億元，較上年同期增長(zhǎng)16.33%。

　　只有保利地產(chǎn)(600048.SH)的情況相對(duì)較好，其今年前10月實(shí)現(xiàn)銷售面積210.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額167.35億元，同比增長(zhǎng)18.58%。

　　其中，10月份保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積34.44萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額25.82億元。

　　實(shí)際上，“保萬(wàn)金招”之中只是萬(wàn)科的推盤速度比較均勻，因此觀測(cè)萬(wàn)科的月度銷量更加有參考意義。

　　萬(wàn)科虧錢賣房？

　　11月初，萬(wàn)科部分項(xiàng)目停工的消息傳出，業(yè)界一片嘩然。有消息稱，萬(wàn)科在京、滬、深等地都有項(xiàng)目停工的狀況，而上海萬(wàn)科城花新園的停工已經(jīng)被證實(shí)。

　　停工其實(shí)早有預(yù)兆，萬(wàn)科三季報(bào)表示將在上半年減少165萬(wàn)平方米開工面積的基礎(chǔ)上再減110萬(wàn)平方米。

　　停工的背后是大量的存貨，截至三季度末，萬(wàn)科的存貨已高達(dá)873.76億元。根據(jù)天相投資的統(tǒng)計(jì)，截至2008年9月末，30家房地產(chǎn)上市公司的存量房總額為4583億元，同比增長(zhǎng)59.22%。照此推測(cè)，其他房地產(chǎn)商跟風(fēng)停工的可能性很大。據(jù)興業(yè)證券王嘉估計(jì)，房地產(chǎn)上市公司2008年的開、竣工面積可能分別比年初計(jì)劃下降20%和15%。

　　萬(wàn)科年報(bào)顯示，在上海的項(xiàng)目從之前的9個(gè)急增到22個(gè)，大部分新增的項(xiàng)目都是在2007年地產(chǎn)高峰期拿下的。

　　2007年7月，萬(wàn)科曾以4.2億元代價(jià)拍得廣州市番禺區(qū)沙灣一地塊，折合樓面地價(jià)后約5800元/平方米，一度創(chuàng)下當(dāng)時(shí)廣州住宅用地最高價(jià)。而今據(jù)陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)，該地塊開發(fā)出的萬(wàn)科金色城品苑品院街2、3號(hào)，品泉街7、8號(hào)自7月初開盤銷售至今，可售的239套商品房中仍然有近79%未能銷售出去。

　　而萬(wàn)科公司一位內(nèi)部人士向理財(cái)周報(bào)記者表示，由于土地等成本成本過(guò)高，目前該樓盤售價(jià)已經(jīng)低于成本價(jià)。

　　面對(duì)此困境，萬(wàn)科持續(xù)收縮戰(zhàn)線，萬(wàn)科的10月份簡(jiǎn)報(bào)披露，10月份萬(wàn)科已沒(méi)有增加任何新項(xiàng)目，也沒(méi)有購(gòu)買一塊土地。

　　金地或準(zhǔn)備退還“地王”

　　面對(duì)不斷下滑的房?jī)r(jià)和地價(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，推掉利潤(rùn)微薄甚至?xí)��?dǎo)致虧損的土地?zé)o疑是明智的選擇。之前蘇寧環(huán)球退掉了上海44億元“地王”，而最近理財(cái)周報(bào)記者獲悉，金地集團(tuán)也在醞釀退掉廣州番禺的“地王”。

　　2007年9月11日，金地集團(tuán)曾以15.9億元的天價(jià)拿下了番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊，折合樓面地價(jià)6230元每平方米，一舉打破此前萬(wàn)科創(chuàng)下的最高記錄。但時(shí)至今日，金地該處地塊仍然一片荒蕪，沒(méi)有施工的跡象。

　　據(jù)曾去金地調(diào)研的國(guó)信證券等多家機(jī)構(gòu)透露，金地集團(tuán)已經(jīng)醞釀退出該項(xiàng)目。“該地塊合同已到期，但政府仍未交地，目前金地正在和當(dāng)?shù)卣�府協(xié)商，爭(zhēng)取能解除合同，或者在項(xiàng)目規(guī)劃方面做些調(diào)整�！眹�(guó)信證券分析師陳林在報(bào)告中表示。據(jù)了解，該處地塊金地已給付3億元定金，尚有13億元未給付。

　　興業(yè)證券王嘉認(rèn)為，金地帳面貨幣資金80.2億，短期負(fù)債和一年內(nèi)到期負(fù)債合計(jì)62.5億，長(zhǎng)期負(fù)債和應(yīng)付債券94.2億，資產(chǎn)負(fù)債率76.3%。從該公司的現(xiàn)金和有息負(fù)債的匹配以及資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，仍存在較大的資金壓力。

　　實(shí)際上，為了降低資金壓力，金地梅隴鎮(zhèn)第四期一手房起售價(jià)已經(jīng)跌落至6700元/平米，而該樓盤的地皮則是去年3月金地以總價(jià)近8.6億元所得，業(yè)內(nèi)人士指出其樓面地價(jià)應(yīng)在8000元/平方米。金地這番低價(jià)發(fā)售，顯然是希望快速回款以幫助其度過(guò)市場(chǎng)收縮后的冬天。

　　此外，另外一個(gè)廣州“地王”遭遇“退婚”的傳聞也在業(yè)內(nèi)流傳。該消息稱，恒大地產(chǎn)將在近期與廣州市國(guó)土房產(chǎn)局達(dá)成協(xié)議，退還位于廣州員村的絹麻廠地塊。

　　絹麻廠地塊是恒大在今年1月8日通過(guò)招標(biāo)方式以41億元取得的，這一價(jià)格當(dāng)時(shí)超過(guò)底價(jià)近八倍。絹麻廠地塊規(guī)劃總建筑面積約為31萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約達(dá)每平方米1.3萬(wàn)元，以樓面價(jià)計(jì)算的單位地價(jià)在廣州市排名第二，亦是天河區(qū)的“地王”。

　　盡管，上述兩個(gè)退地傳聞目前尚未得到當(dāng)事者的正面確認(rèn)，不過(guò)在今年啟動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)屬于去年高價(jià)拿到的地塊的行業(yè)背景下，兩大重量級(jí)房企的“收手”無(wú)疑會(huì)對(duì)全行業(yè)產(chǎn)生非常巨大的震撼。(黃瑩穎)