從2007年10月份起，樓市開(kāi)始調(diào)整，至今已將近一年時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整的持續(xù)時(shí)間、調(diào)整力度、輿論氛圍都已經(jīng)超出了不少開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，冬天比預(yù)想的漫長(zhǎng)、寒冷。

　　調(diào)整之初，不少開(kāi)發(fā)商都維持著樂(lè)觀的判斷，認(rèn)為市場(chǎng)復(fù)蘇指日可待，但在調(diào)整持續(xù)將近一年之際，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始變招，以尋找出路。

　　大型房企降價(jià)突圍

　　盡管在去年10月份，就已經(jīng)有個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)在深圳開(kāi)始降價(jià)，以求增加銷售額，但該現(xiàn)象仍局限在個(gè)別企業(yè)、個(gè)別城市之中。奧運(yùn)會(huì)后，越來(lái)越多的企業(yè)加入到降價(jià)大軍之中，萬(wàn)科、世茂、富力、恒大、合生等重量級(jí)企業(yè)紛紛出手，降價(jià)所涉及的城市也越來(lái)越多。

　　長(zhǎng)三角區(qū)域近期降價(jià)風(fēng)潮涌動(dòng)。9月1日，上海世茂集團(tuán)在南京的旗下樓盤世茂濱江新城，對(duì)20多套尾盤精裝修房進(jìn)行七五折銷售；幾乎與此同時(shí)，萬(wàn)科地產(chǎn)的金域緹香和萬(wàn)科紅館，針對(duì)其70平方米和50平方米戶型進(jìn)行八折優(yōu)惠，萬(wàn)科金域緹香70平方米戶型又從1.15萬(wàn)元/平方米降至9200元/平方米。9月5日，恒大地產(chǎn)宣布南京兩家樓盤將與全國(guó)其他11家樓盤一起實(shí)施“八五折”優(yōu)惠。價(jià)格戰(zhàn)風(fēng)起云涌。

　　記者采訪了解到，萬(wàn)科、富力、合生等企業(yè)在北京的部分項(xiàng)目，也一直持續(xù)地再搞一些降價(jià)促銷活動(dòng)，但價(jià)格調(diào)整的幅度還沒(méi)有像長(zhǎng)三角、珠三角那樣大。萬(wàn)科北京公司有關(guān)人士表示，萬(wàn)科北京項(xiàng)目近期銷售情況比較平穩(wěn)，暫時(shí)不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的促銷活動(dòng)，雖然確實(shí)在不定期地、持續(xù)推出一些促銷活動(dòng)，但涉及的房屋數(shù)量都比較少，優(yōu)惠額度也不會(huì)達(dá)到上海、杭州的程度。富力在京的部分項(xiàng)目，近期價(jià)格也有所松動(dòng)，但公司方面對(duì)此較為低調(diào)。

　　個(gè)別企業(yè)逆市漲價(jià)

　　在樓市成交低迷、調(diào)整漸漸逼近之時(shí)， SOHO中國(guó)(0410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹月初宣布，旗下在售項(xiàng)目從9月1日開(kāi)始全面提價(jià)。有人說(shuō)逆市漲價(jià)更多側(cè)重的是營(yíng)銷策略。對(duì)于此次漲價(jià)，潘石屹給出的解釋是，今年以來(lái)鋼材價(jià)格上漲了70%，水泥價(jià)格上漲了30%，這次漲價(jià)就是抵消一部分成本的上升。

　　就在社會(huì)各界對(duì)SOHO中國(guó)漲價(jià)側(cè)目的同時(shí)，市場(chǎng)上有消息稱，另一家重量級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)龍湖地產(chǎn)正計(jì)劃在重慶區(qū)域漲價(jià)。

　　有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，SOHO中國(guó)的漲價(jià)行為也是各企業(yè)為應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市的一個(gè)招數(shù)，無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià)，企業(yè)的核心目的都是吸引客戶、增加成交。萬(wàn)科、富力的多數(shù)項(xiàng)目目前的對(duì)象是主流市場(chǎng)，以都市白領(lǐng)為預(yù)設(shè)的客群，這部分客戶人數(shù)龐大，對(duì)價(jià)格敏感，盡管降價(jià)會(huì)影響老業(yè)主，但同時(shí)也會(huì)吸引新業(yè)主，因其客戶基數(shù)龐大，可以支撐起價(jià)格策略。而SOHO中國(guó)則不同，近期SOHO三里屯項(xiàng)目熱銷，幾天就創(chuàng)造了50億元的銷售額，但其中30億元的銷售額是由不到20位客戶帶來(lái)的。這種銷售情況，就決定了老潘對(duì)老業(yè)主的態(tài)度不可能像萬(wàn)科那樣，只有保證這部分客戶財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定增值，才能保證自己公司銷售的平穩(wěn)。各企業(yè)漲價(jià)、降價(jià)的目的實(shí)際上都是一樣的。

　　小企業(yè)應(yīng)對(duì)乏術(shù)

　　大企業(yè)在樓市寒潮面前，還可以通過(guò)價(jià)格漲跌，為自己贏得一定的市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，但一些小型企業(yè)則全面被動(dòng)，在此次調(diào)整中，應(yīng)對(duì)乏術(shù)。

　　有一小型北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言，最近的壓力非常之大，企業(yè)的價(jià)格早已經(jīng)進(jìn)行過(guò)調(diào)整了，調(diào)整幅度并不算大，但整體市場(chǎng)冷清，所以價(jià)格調(diào)整后，并沒(méi)有促進(jìn)銷售。公司的幾個(gè)股東已經(jīng)進(jìn)行過(guò)多次爭(zhēng)論了，有股東建議繼續(xù)下調(diào)價(jià)格，但幾個(gè)股東討論的結(jié)果是，目前剩余價(jià)格調(diào)整的空間實(shí)在太少了，按北京的市場(chǎng)價(jià)格，土地成本每平方米3000元，建筑成本每平方米也在3000元左右，稅金每平方米約在1500元左右，三項(xiàng)合計(jì)已經(jīng)7500元了，如果算上員工工資成本、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，成本還要增加。該公司的項(xiàng)目目前銷售價(jià)格每平方米不到一萬(wàn)元，利潤(rùn)率也就在10%左右，如果連這種利潤(rùn)率都保證不了，那企業(yè)確實(shí)難以維持了。最后公司的策略是，只能在目前價(jià)格條件下消極等待。

　　有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，近兩個(gè)月，一些有資金、有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)正在加快并購(gòu)速度，萬(wàn)科剛在重慶并購(gòu)了珊瑚置業(yè)、SOHO中國(guó)則吞下了中關(guān)村SOHO這一項(xiàng)目。在樓市寒冬中，缺乏抵抗能力的小型企業(yè)將越來(lái)越多地被市場(chǎng)推上祭臺(tái)。(肖賓)