任志強一向特立獨行。
就在人們還在津津樂道巨額土地儲備如何造就了“新首富”楊惠妍之時,任志強似乎對此并不感冒——當大多數(shù)地產(chǎn)商正挖控心思“囤地”之時,他卻慷慨地將兩個地處黃金地段的項目拱手“送”出,而接盤者,恰是剛剛完成香港上市的潘石屹。
又一出“二人轉(zhuǎn)”的背后,任志強逆勢賣項目之舉,似乎昭示著對于地產(chǎn)商“囤地”行為的另一種“理解方式”——表面看起來無限風光的“囤地獲利”模式,一樣是“資本滾雪球”的游戲,而這絕非是一個隨便就可以參加的游戲。
火速決策
懷揣大把現(xiàn)金的潘石屹越來越相信,任志強是個“高品質(zhì)”的地主。因為繼2005年從任志強手中買下尚都項目,解了自己的“斷頓”之憂后兩年,他再次從任志強的華遠集團手中,買下了兩個地處黃金地段的項目,盡管這一次又將花費不菲。
任志強此次“出售”的兩個項目,是北京公館和原民源大廈,總金額約25億元。其中原民源大廈為任志強 剛剛收購的物業(yè),這次便轉(zhuǎn)手賣出。而北京公館,則是華遠在北京燕莎商圈地區(qū)運作多年的項目,一度也是任志強的“主力陣容”。
原民源大廈在收購完成后,潘石屹暫時將改稱其為光華路soho2。知情人透露,該項目實際上是瓊民源的爛尾項目,后來在處理遺留問題時由一家名為“野力”的公司接手。彼時,潘石屹也曾試圖插手該項目,此時,潘石屹正處在上市關(guān)鍵期,最終還是被任志強橫刀奪愛。據(jù)稱,當時任志強完成該項目的全部收購談判,只用了短短的三天時間。
實際上,潘、任的此次交易,也和收購民源大廈一樣迅速。9月28日,任志強借殼SST幸福的方案,第一次被證監(jiān)會否決,此時,潘石屹與任志強在北京昆侖飯店秘密會晤,當即敲定由潘石屹收購任志強手中的兩個項目,分別作價14億元和10億元。
彼時,雙方在昆侖飯店的咖啡廳草擬了收購協(xié)議,其中規(guī)定,在原民源大廈中,潘石屹支付的10億元現(xiàn)金,將用作收購民源大廈的部分股份,而任志強在該項目中仍保留股東地位。事后,記者了解到,潘石屹實際擁有該項目的控股股東地位,10億元現(xiàn)金收購51%的股權(quán),在該項目上,實際上潘、任二人,屬于共同合作的關(guān)系。
頗具戲劇性的是,雙方在咖啡廳第一次草擬的協(xié)議,竟然寫在一張廢紙之上,而且只有50余字,如此“倉促”,足以說明,雙方對此次交易成交的急迫心情,而最讓人費解的,則是當錢松地緊之時,任氏何以將手中的黃金項目“拱手讓人”?
背后隱情
“二次上報的方案被證監(jiān)會通過之后,我就后悔了。”任志強向記者坦陳。9月28日第一次借殼方案未獲通過之后兩周,任志強二次上報的方案終于得以通過,此時,對于出售項目換回的20多億現(xiàn)金,任志強雖然很高興,但他也有些后悔,顯然,楊惠妍“首富神化”的由來,他心知肚明。
在上市工作屢遭坎坷之后,任志強仍然處在資金缺乏的狀態(tài)。記者了解到,本次賣與潘石屹的北京公館項目,實際上,任氏已籌劃將其出售許久。直到今年3月,任志強與一家境外投資基金達成初步協(xié)議,由該基金出資收購項目的絕大部分股權(quán),以實現(xiàn)套現(xiàn)解資金的燃眉之急。
彼時,任志強一度認為一切已經(jīng)妥當。然而,此時霎時收緊的限外政策,使其計劃未能成行。2007年7月,國家外匯管理局下發(fā)文件,要求地方外匯管理部門,對于在2007年6月1日前未予備案的房地產(chǎn)外資,將暫停辦理結(jié)售匯的手續(xù),而截至當時,任氏所引進的外資買家,并未搭上末班車,最終無奈只得罷手。
記者掌握的情況表明,當時這家外資的出價,實際上略低于潘石屹此次收購所支付的價格,因此,當外資收購未果,而任志強仍缺現(xiàn)金的情況下,出價略高的潘石屹,一下打動了任志強,雙方隨即成交。
種種跡象顯示,此次任志強“逆市賣地”,恐怕與2005年將尚都項目轉(zhuǎn)手于潘石屹的商業(yè)邏輯相同,即“潘氏缺項目,而任氏缺錢”,這恐怕是二人最終能一拍即和的主要原因所在。
囤地“門檻”
就在潘、任二人聯(lián)手重演了2005年的“雞蛋換糧票”的好戲之前不久,胡潤中國富豪榜的首富,猛然間變成了一位名叫楊惠妍的年輕女孩,她是在香港上市不久的碧桂園的法人代表,而她的巨額財富,絕大部分來自于碧桂園近一年多時間內(nèi),相繼獲得5000多畝土地儲備。
土地儲備的“創(chuàng)富”價值,任志強看在眼中。不過,一個顯而易見的規(guī)律和原則是,“囤地致富”并非每一個地產(chǎn)商都可以參與的游戲,它需要諸多的條件,而首當其沖的,就是大量現(xiàn)金儲備,毫無疑問,這又將是一場“滾雪球”式的“資本角逐”。
“潘石屹自從上市以后有了錢了,所以老是笑咪咪的!比沃緩娬f,對于“土地創(chuàng)富”的價值,任氏顯然十分精通,他說:“上市公司發(fā)公司債不是審批備案制,沒有時間限制,資產(chǎn)注入后就可以發(fā)債了,而且在半年之后也可以增發(fā),那錢就富余了!
五合智庫總經(jīng)理鄒毅對事件背景有些了解,所以他認為兩樁交易基本實現(xiàn)了雙贏——對華遠而言,解決了上市獲批前因為業(yè)務(wù)擴張導致的資金流緊張問題(后來上市獲批融資渠道打開,這個問題就不存在了);對于SOHO中國而言,香港上市后需要成熟資產(chǎn)豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu),滿足上市公司對財務(wù)報表的要求,支撐其股價,擴張是一種必然行為,任志強是其老合作伙伴,信譽好,項目適宜,成為首選合作對象也很自然。
在任志強看來,日后類似的“土地創(chuàng)富”故事,將越來越向上市公司或者擁有上市公司平臺的房地產(chǎn)企業(yè)集中!艾F(xiàn)在萬通、幸福(華遠)以及正在上市的河南建業(yè)、龍湖等,實際已經(jīng)開始了有關(guān)各方之間的談判,小公司合并,小公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成上市公司的股權(quán)。我們在積極醞釀,最后可能會形成一個結(jié)果,企業(yè)可以分別把他們在各地拿到的最好的土地與上市公司進行結(jié)合!比沃緩娬f。
鏈接
潘、任之間的三次合作
本次收購已經(jīng)是潘石屹第三次從華遠地產(chǎn)手里買項目。
任、潘的首次合作發(fā)生在1993年,受讓的項目是當前以萬通小商品批發(fā)市場聞名的“北京萬通新世界廣場”;第二次合作發(fā)生在2005年,交易主體為尚都SOHO項目,這場交易被業(yè)界戲稱為“雞蛋換糧票”;此番合作一下子涉及兩個項目,被潘石屹美譽為用“進口雞蛋”換來了任志強的“高檔絕版糧票”。
(謝紅玲)