這兩天，曾被業(yè)界預(yù)期會(huì)盡快出臺(tái)的房產(chǎn)稅，隨著“三年不可能開(kāi)征”和“隨時(shí)都可開(kāi)征”的爭(zhēng)論變得撲朔迷離。

　　與此同時(shí)，繼北京之后，深圳、廣州、重慶等地剛剛出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則被業(yè)界形容為“溫和版”的細(xì)則。種種跡象似乎在表明，樓市調(diào)控正轉(zhuǎn)向和風(fēng)細(xì)雨。

　　“目前的‘溫和’并非調(diào)控結(jié)束，樓市調(diào)控會(huì)有一系列的政策，中央會(huì)有一個(gè)持續(xù)考慮，先出的政策需要在市場(chǎng)中觀察調(diào)控的效果�！眹�(guó)研中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究員劉云中在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前樓市正處于觀察期。

　　地方細(xì)則大多“溫和”

　　在“國(guó)十條”新政滿(mǎn)月后，廣州、重慶、深圳等地細(xì)則近期相繼出臺(tái)。與北京細(xì)則相比，這些地方的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則顯得寬松很多。5月21日，廣州正式公布樓市細(xì)則，細(xì)則中并沒(méi)有規(guī)定限制購(gòu)房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅、停止三套房貸等嚴(yán)厲的政策。同一天，重慶也公布了樓市調(diào)控細(xì)則，也未提及限購(gòu)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍、停止三套房貸等政策。而深圳版的“樓市十三條”中，也沒(méi)有傳言的“比中央更嚴(yán)厲”的措施，相比北京的“限購(gòu)令”，“深十三條”也顯得很溫和。

　　隨著這些地方樓市調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，原本烏云壓頂?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是松了一大口氣。開(kāi)發(fā)商不再緊張，坊間不少評(píng)論甚至認(rèn)為地方政府為樓市調(diào)控松綁。

　　預(yù)期會(huì)更嚴(yán)厲的地方細(xì)則，為何多數(shù)都選擇轉(zhuǎn)向溫和呢？不少地方政府的解釋是，新政實(shí)施以來(lái)，樓市運(yùn)行已出現(xiàn)了積極的變化，市場(chǎng)成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，新政“抑投機(jī)、遏房?jī)r(jià)”的成效初顯。

　　“地方細(xì)則的寬松或趨緊，與地方房?jī)r(jià)上漲幅度以及地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度有很大關(guān)系�！眲⒃浦懈嬖V記者，地方細(xì)則出臺(tái)前，地方首先要考慮的是土地收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)到底有多大。因?yàn)槊總�(gè)地方的地價(jià)水平不一樣，在一、二線(xiàn)城市土地財(cái)政所占的比重要更大，而其他地方則相對(duì)小一些�？梢哉f(shuō)，土地財(cái)政是影響地方政府決策的一個(gè)重要原因。

　　其次，地方政府也要考慮當(dāng)?shù)啬壳暗耐恋貎r(jià)格與房?jī)r(jià)的水平以及今年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲幅度，如果上漲幅度較大，可能政策就會(huì)更加嚴(yán)厲；如果泡沫不是很?chē)?yán)重，政策可能會(huì)寬松一些。

　　第三，調(diào)控政策是否嚴(yán)厲也與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定關(guān)系。如果當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展得好且對(duì)土地的依賴(lài)性小，地方調(diào)控就會(huì)與中央調(diào)控的調(diào)子保持一致。第四，也與地方土地的供應(yīng)量有關(guān)系。供應(yīng)量比較大，那么政策也相應(yīng)會(huì)寬松一些。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄在回復(fù)給本報(bào)記者的郵件中表示，在目前住房需求較大的前提下，房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)各地城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車(chē)頭，不少城市主管部門(mén)自然會(huì)有一些保護(hù)心理，這也使得地方在出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)有稀釋中央政策的可能。

　　房產(chǎn)稅陷入迷局

　　與可能?chē)?yán)厲但最終變得“溫和”的地方細(xì)則一樣，此前曾傳言可能在重慶和上海率先開(kāi)征的房產(chǎn)稅，近幾日則是在“三年內(nèi)不開(kāi)征”和“隨時(shí)可能開(kāi)征”的說(shuō)法中陷入迷局。

　　上周末，國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的言論瞬間成為各大網(wǎng)絡(luò)媒體的頭條。但隨后，國(guó)家發(fā)改委明確表示，研究人員的講話(huà)并不代表國(guó)家發(fā)改委立場(chǎng)。與此同時(shí)，有專(zhuān)家駁“房產(chǎn)稅三年內(nèi)難征”一說(shuō)，稱(chēng)可隨時(shí)開(kāi)征，國(guó)稅總局一位負(fù)責(zé)人則稱(chēng)出臺(tái)房產(chǎn)稅征收辦法的條件已經(jīng)具備，但具體何時(shí)開(kāi)征仍是一個(gè)相機(jī)抉擇的過(guò)程。

　　“可能開(kāi)征”到“三年內(nèi)難征”再到“隨時(shí)可開(kāi)征”，在這場(chǎng)傳言、再辟謠的過(guò)程中，普通消費(fèi)者很難看清這一政策的結(jié)果。北京一位改善型購(gòu)房者告訴本報(bào)記者，“相關(guān)政府部門(mén)的表態(tài)只會(huì)讓我們更糊涂，房產(chǎn)稅到底征不征？開(kāi)發(fā)商吹風(fēng)，未來(lái)政策環(huán)境只會(huì)更寬松不會(huì)再?lài)?yán)，我們現(xiàn)在已經(jīng)判斷不清楚市場(chǎng)走向了�！�

　　專(zhuān)家指出，與物業(yè)稅相比，房產(chǎn)稅在中國(guó)的成長(zhǎng)基礎(chǔ)較為成熟，而且是有例可循，短期內(nèi)開(kāi)征的可能性更大。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅稅制可以為地方政府提供大宗穩(wěn)定的收入來(lái)源，同時(shí)從側(cè)面起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的效果。

　　賈康前幾天在清華大學(xué)演講時(shí)表示，“當(dāng)前在制度上主要就是在住房保有環(huán)節(jié)缺少應(yīng)該有的稅制，這么多的調(diào)控政策，到現(xiàn)在為止，都還只是在交易環(huán)節(jié)，但其實(shí)最合理的經(jīng)濟(jì)手段就是在保有環(huán)節(jié)上的稅收。但截至目前，都還沒(méi)有形成一個(gè)基本形態(tài)�！睂�(duì)于房產(chǎn)稅能否開(kāi)征，賈康表示“拭目以待”。

　　薛建雄也向記者表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到目前階段，已經(jīng)具備房產(chǎn)稅出臺(tái)的相關(guān)條件。最重要的是，城市土地稀缺、房?jī)r(jià)上漲加快、投資過(guò)盛等等矛盾也都需要房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)控。只是需要考慮以較合理的方法和選擇較好的時(shí)機(jī)征收。

　　樓市調(diào)控進(jìn)入觀察期

　　劉云中告訴記者，此次中央調(diào)控的目標(biāo)，就是抑制部分地方房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓房?jī)r(jià)保持在一個(gè)合理的水平。

　　“但在完成這個(gè)目標(biāo)的同時(shí)，政府本身也不希望在打壓房?jī)r(jià)的過(guò)程中，使各地房地產(chǎn)投資、消費(fèi)出現(xiàn)快速收縮。”中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和復(fù)蘇不利。這種兩難局面，導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)調(diào)控中，一方面要保民生，一方面還要注意政策實(shí)施過(guò)程中會(huì)不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的負(fù)面效應(yīng)，因此政府也需要相機(jī)決策。

　　“樓市調(diào)控會(huì)有一系列的政策，中央會(huì)有一個(gè)持續(xù)考慮，先出的政策需要在市場(chǎng)中觀察效果�！眲⒃浦斜硎荆�如果調(diào)控效果達(dá)到了，可能就不會(huì)再出臺(tái)新的政策，如果房?jī)r(jià)還會(huì)過(guò)快上漲的話(huà)，肯定還會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)�！艾F(xiàn)在，正處于政策效應(yīng)的觀察期�！�

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除了宏觀政策調(diào)控，要解決房地產(chǎn)的核心問(wèn)題，還是要解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)問(wèn)題。

　　劉元春表示，破除地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政是解決高房?jī)r(jià)、高地價(jià)問(wèn)題的本質(zhì)。但中國(guó)分稅制形成的過(guò)程不是一天兩天，利益格局也并非一下子就能打破。目前要想進(jìn)行大的改革，從根本上改革分稅制造成的財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)稱(chēng)的情況，改革土地財(cái)政格局，還非常困難，最起碼近五年內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。

　　所以，從目前來(lái)看，在根本問(wèn)題難以快速得到解決的前提下，更重要的是要在保障性住房建設(shè)上下力氣，政府應(yīng)該對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行打壓，對(duì)房地產(chǎn)投資的杠桿率進(jìn)行監(jiān)控。要長(zhǎng)期規(guī)劃加短期調(diào)控措施一起來(lái)解決房地產(chǎn)目前存在的各種問(wèn)題。例如，要考慮在改革土地財(cái)政的同時(shí)，開(kāi)辟新財(cái)源的問(wèn)題。

　　有不少專(zhuān)家建議，可以通過(guò)允許地方發(fā)債來(lái)解決地方財(cái)政來(lái)源問(wèn)題。劉云中表示，地方發(fā)債會(huì)帶來(lái)一定好處，通過(guò)發(fā)債的形式，可以使整個(gè)債務(wù)額、用途更加透明，便于監(jiān)控。而且，用多少錢(qián)發(fā)多少債，避免地方政府過(guò)度財(cái)政支出。

　　但目前地方發(fā)債在法律上還存在一些障礙，因?yàn)樵谖覈?guó)，預(yù)算法、擔(dān)保法不允許地方政府直接舉債。劉云中說(shuō)，這就要對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行修改。當(dāng)然，也可以讓中央財(cái)政代發(fā)，然后再轉(zhuǎn)給地方。本報(bào)記者 王小霞