昨日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”)，通知要求嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，二套房貸款首付款比例不得低于40%，抑制投資投機(jī)性購房需求。

　　繼去年年底密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，“國(guó)十一條”從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

　　二套房首付不低于40%

　　【規(guī)定】通知要求，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　【解讀】二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監(jiān)會(huì)就下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬，但市場(chǎng)上確實(shí)存在商業(yè)銀行對(duì)執(zhí)行二套房利率標(biāo)準(zhǔn)上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執(zhí)行優(yōu)惠利率的做法。

　　與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒有提及“改善型”二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠。社科院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立指出，這意味著，去年底出臺(tái)的這一政策“口子”可能被封上。

　　房企應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售

　　【規(guī)定】進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　【解讀】開發(fā)商常用的捂盤銷售、排隊(duì)買房、不斷提價(jià)等營(yíng)銷手段，無非是摸準(zhǔn)了購房者“買漲不買落”的思維定式，通過制造“供不應(yīng)求”的假象推高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。宏源證券宏觀分析師杜征征表示，這體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)樓盤具體銷售事項(xiàng)的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化，消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

　　地方越權(quán)減免稅要糾正

　　【規(guī)定】各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

　　進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。

　　【解讀】一位券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，遏制高房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了地方政府的責(zé)任。通知提出要重點(diǎn)督查房?jī)r(jià)上漲過快的城市和地區(qū)，強(qiáng)調(diào)工作責(zé)任制，這在以往國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知中較為罕見�？梢钥闯�，中央已經(jīng)給了穩(wěn)定房?jī)r(jià)不作為或者積極性不高的地方城市一個(gè)明確的信號(hào)。

　　防止境外“熱錢”沖擊

　　【規(guī)定】加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

　　【解讀】SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博中表示，“防止境外熱錢沖擊我國(guó)市場(chǎng)”是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。中國(guó)很可能受到“熱錢”沖擊，到時(shí)候炒房地產(chǎn)就不止是國(guó)內(nèi)的資金了。

　　樓市成交速度或放緩 遏制高房?jī)r(jià)力量甚微

　　二套房貸首付不得低于40%的規(guī)定，對(duì)投機(jī)購房會(huì)起到一定的抑制作用？SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“國(guó)十一條”中二套房貸款首付款比例不得低于40%，調(diào)控意圖明顯。據(jù)他幾年的觀察，按揭的成數(shù)和利率對(duì)房地產(chǎn)的需求影響最大。“首付”已經(jīng)成為了流行語了，常在電視劇中出現(xiàn)。大家都在湊“首付”，如果提高首付比例。大家又要多湊幾年了，購房的需求自然就降下來了。潘石屹還稱，只要政府增加土地的供應(yīng)，囤地、惜售的房地產(chǎn)商會(huì)虧上血本的。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，政府重申二套房貸首付提高至40%以上，主旨是為了抑制投資性購房，支持剛性購房者。二套房貸政策的重申，會(huì)使得近期樓市的成交速度有所放緩，但對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制，此舉“力量”甚微。不過，由于客戶群體的需求不同，二套房貸首付提高，僅會(huì)對(duì)中小戶型及中低價(jià)商品房的投資購房起到抑制作用，但對(duì)購買高價(jià)和大戶型住宅的炒房人來說，此舉只是隔靴搔癢。記者 張彬

　　我市銀行二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策

　　針對(duì)國(guó)務(wù)院明確二套房貸不低于40%的規(guī)定，市內(nèi)多家銀行人士表示，以前的第二套房貸政策是部委層面，此次把第二套房政策上升到了國(guó)務(wù)院層面。昨日，接受記者采訪的我市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)表示，將嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策和監(jiān)管規(guī)定。

　　在市內(nèi)某銀行人士看來，重申第二套房貸款政策，可能就是“第二套房貸款必須首付四成，在執(zhí)行過程中不準(zhǔn)打折扣”。

　　市內(nèi)某銀行人士稱，國(guó)辦通知對(duì)第二套房的信貸要求，相當(dāng)于對(duì)央行和銀監(jiān)會(huì)以前出臺(tái)的政策又進(jìn)行了一次重申，市內(nèi)銀行現(xiàn)行的第二套房貸款政策與通知精神一致——對(duì)于已經(jīng)貸款買過房的家庭，無論以前的按揭貸款是否還清，家庭成員再貸款買房都算第二套房，首付比例必須達(dá)到四成，貸款利率要在基準(zhǔn)利率上上浮10%。

　　“雖然此次國(guó)辦在通知中把未成年子女也納入到了第二套房貸限制范圍，但是實(shí)質(zhì)上在銀行操作時(shí)并不會(huì)起到任可作用�！笔袃�(nèi)另一銀行人士認(rèn)為，由于在商業(yè)銀行看來未成年人不具備完全民事行為能力，所以一直以來都不會(huì)對(duì)未成年人開辦個(gè)人房屋按揭貸款業(yè)務(wù)。

　　記者 張彬

　　網(wǎng)友評(píng)論

　　現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取措施還不晚,如不果斷采取措施,將會(huì)產(chǎn)生非常嚴(yán)重的后果。——jdnxky

　　不僅要提高首付比例，還要提高限售年限，可能效果會(huì)更好。比如首付50%不受限制，首付40%兩年內(nèi)不得交易，首付30%五年內(nèi)不得交易……那樣真正需要的也不會(huì)因提高首付而無法購房。

　　——dong2829

　　過去5年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了無數(shù)措施，仍抑制不住房?jī)r(jià)瘋漲。即使二套房首付提高到50%、60%，那些真正有錢去炒房的人仍可以承受。沒錢人，就是在現(xiàn)有房?jī)r(jià)下降50%，也還是買不起�！�—究竟怎么了

　　現(xiàn)在的問題是某些人可以買幾十套房子，有些人一套也買不起，唯一可行的就是對(duì)擁有多套房屋的征收高稅，否則無法從根本上解決問題�！�—聽雨軒

　　地價(jià)越來越高，房?jī)r(jià)怎么降？

　　——福沒來

　　一些西方國(guó)家的政策還是可以借鑒的。在美國(guó)購買第一套房幾乎是免稅(90~100平方米免稅,面積大就有一定的稅)，二套或多套房征高稅。如果你賣掉現(xiàn)有唯一住房，再購買新房，即使房?jī)r(jià)漲很多，利潤(rùn)部分不需繳稅，重新購買也是免稅。但如果你賣掉二套或多套房，利潤(rùn)的一半必須納年收入征稅，這樣就合理地控制了投機(jī)炒房。而有錢人買大房、多套房，就需多繳稅，多做貢獻(xiàn)，國(guó)家稅收還會(huì)大大增加，不會(huì)讓利潤(rùn)都跑進(jìn)開發(fā)商口袋。——駝龍