房地產(chǎn)市場(chǎng)政策收緊的信號(hào)已經(jīng)放出,但是在巨大的利益面前,并未擋住冀望從中分一杯羹的企業(yè)的腳步。

　　住建部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等多個(gè)部委近半個(gè)月的時(shí)間里,緊鑼密鼓地出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策。從“營(yíng)業(yè)稅征收減免2改5”,到“國(guó)四條”,再到“拿地首付不低于50%”,從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營(yíng)業(yè)稅”再到“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”。

　　但幾乎與此同時(shí),中國(guó)電信、華菱鋼鐵、ST春蘭、深華發(fā)、上海申達(dá)紡織等公司,先后發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)。一時(shí)間,非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)“混搭”房地產(chǎn)業(yè)成了一股風(fēng)潮。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)聲”里,這些新面孔難免讓人疑慮:房地產(chǎn)新政是否能剎住房地產(chǎn)漲價(jià)風(fēng)潮,其效果是否會(huì)像過(guò)去一樣,越調(diào)越漲?

　　近期大部分城市樓價(jià)仍上漲

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測(cè)顯示,12月21日至27日的全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)回暖。全國(guó)各城鎮(zhèn)推出地塊190宗,環(huán)比減少10%,推出面積1244萬(wàn)平方米,環(huán)比增加15%；成交地塊66宗,環(huán)比增加8%,成交面積801萬(wàn)平方米,環(huán)比增加132%。上周成交樓面均價(jià)為每平方米3617元,環(huán)比上漲46%,漲幅較大。

　　監(jiān)測(cè)顯示,上周地塊成交溢價(jià)較高,其中溢價(jià)水平超過(guò)200%的有4宗,在100%—200%之間的有6宗,50%—2100%之間的有10宗。溢價(jià)較高的地塊多集中于北京、上海、杭州。

　　從數(shù)據(jù)看,目前住宅用地的市場(chǎng)需求仍然較大,上周推出住宅用地658萬(wàn)平方米,占推出總量的一半以上。成交住宅用地495萬(wàn)平方米,占成交總量的六成以上。成交均價(jià)為每平方米4894元,環(huán)比上漲4%。廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目用地264萬(wàn)平方米,單體成交量超過(guò)之前廣州2009年成交總量,它的成交直接拉動(dòng)了上周住宅用地成交量,使之環(huán)比猛增210%。

　　此外,面對(duì)步步緊逼的調(diào)控信號(hào),房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲下跌,反而延續(xù)了2009年的整體漲勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示,12月14日—20日,全國(guó)32個(gè)主要城市商品房成交均價(jià)呈漲跌互現(xiàn)狀態(tài)。一線城市北京、深圳環(huán)比分別繼續(xù)飆升16%、7%,杭州、上海環(huán)比下跌10%、3%,其余大部分城市成交均價(jià)也都呈上漲趨勢(shì)。

　　一名在美國(guó)上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的研究人員告訴記者,最近已經(jīng)將開(kāi)發(fā)的樓盤價(jià)格進(jìn)一步提高。

　　“從我們的觀察來(lái)看,盡管調(diào)控風(fēng)聲很緊,但不論是一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng),購(gòu)房需求還是呈現(xiàn)比較旺盛的狀態(tài)�！�

　　此外,他還向記者透露,由于他們的資金并不依賴銀行貸款,因此即使政策收緊,他們也很有信心,“退一萬(wàn)步說(shuō),這些年調(diào)控政策也出了不少,但哪次真正把房?jī)r(jià)給剎住了?”

　　控房?jī)r(jià)要先控信貸

　　近日統(tǒng)計(jì)部門公布的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)引起市場(chǎng)的關(guān)注。12月25日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù),將2008年全國(guó)GDP總量修訂為314045億元,與之前公布的數(shù)據(jù)相比增加了13375億。

　　數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30586.5億元,與2004年相比增長(zhǎng)107.5%,約占到GDP總額的1/10。2008年全國(guó)房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3861.3億,與2004年相比增長(zhǎng)了290.4%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)則顯示,今年前11個(gè)月我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款接近9000億元,個(gè)人按揭貸款超過(guò)7000億元,前11個(gè)月總計(jì)流入房地產(chǎn)的信貸資金超過(guò)1.6萬(wàn)億元,此數(shù)據(jù)比去年同期多出六成。而在今年全國(guó)9萬(wàn)多億元的銀行新增貸款中,約1/6流入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

　　快速擴(kuò)張的信貸規(guī)模是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�的助推器。德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿在接受記者采訪時(shí)表示,2010年信貸規(guī)模必須減速,4萬(wàn)億刺激計(jì)劃中未花出部分可以“細(xì)水長(zhǎng)流”,不必在2010年花完。否則,將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)留下很大隱患。

　　此外,有專家建議,必須改善目前房地產(chǎn)資金過(guò)分依賴銀行貸款的現(xiàn)狀。“房?jī)r(jià)若再大幅上漲,銀行房貸就將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行貸款無(wú)法按期償還,就會(huì)進(jìn)一步加劇銀行的呆壞賬,從而引發(fā)銀行業(yè)的動(dòng)蕩�！敝袊�(guó)社科院金融所研究員尹中立認(rèn)為,迪拜危機(jī)以及此前的香港、日本樓市泡沫都表明,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行信貸容易帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　監(jiān)管機(jī)制要長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

　　消費(fèi)者同樣對(duì)政府的調(diào)控政策持觀望態(tài)度。一名剛在北京燕郊地段買房的人士告訴記者,“銷售場(chǎng)面依然很火爆,政府這幾年的調(diào)控政策沒(méi)少出,但是那又怎么樣,每次調(diào)控,之后還不是之后都漲了�！�

　　中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所倪鵬飛研究員此前在接受記者采訪時(shí)表示,中國(guó)住房市場(chǎng)主要有過(guò)兩次過(guò)熱時(shí)期。一是鄧小平發(fā)表南方講話以后,住房開(kāi)發(fā)投資存在過(guò)熱,中央先后出臺(tái)了一系列法規(guī)、政策,用于規(guī)范住房市場(chǎng)；一是2003年以來(lái),住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快,秩序比較混亂。投資快速增長(zhǎng),住房?jī)r(jià)格大幅上漲；住房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)矛盾突出,大量中低收入階層人群沒(méi)有合適的住房。

　　在他看來(lái),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管仍然存在不少突出問(wèn)題。“如在應(yīng)對(duì)1992年以后的住房開(kāi)發(fā)過(guò)熱中,監(jiān)管部門用行政命令的方式抑制了住房產(chǎn)業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)。亞洲金融危機(jī)后,為了使經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇,相關(guān)部門又出臺(tái)了一系列措施,著力于將住房產(chǎn)業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)�！�

　　“中國(guó)的住房市場(chǎng)監(jiān)管也存在著一定的短視性,住房監(jiān)管缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,常常根據(jù)當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)制定政策�！蹦哒J(rèn)為。

　　另外,“政府應(yīng)該建立一個(gè)長(zhǎng)效的監(jiān)管機(jī)制,不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得過(guò)快就下發(fā)行政命令,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,對(duì)企業(yè)和消費(fèi)者均不利�！庇袑＜覍�(duì)記者表示。

　　有專家建議,盡管香港的房?jī)r(jià)較高,但其住房保障體系以及監(jiān)管機(jī)制非常值得內(nèi)地借鑒。

　　據(jù)他介紹,香港特區(qū)政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施所謂“同意方案”,規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府取得土地發(fā)展的樓盤,必須在取得政府的同意后才可發(fā)售。要取得政府同意,發(fā)展商必須投入一定資金,遵守一系列的條件去開(kāi)發(fā)土地,并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中接受持續(xù)監(jiān)管。同時(shí),政府還規(guī)范住房物業(yè)發(fā)售和買賣過(guò)程中的一些行為,細(xì)微如售樓書(shū)的內(nèi)容準(zhǔn)確性、建筑面積的表示方式和交易雙方律師的雇傭等各方面,都有著政府監(jiān)管的影子

　　南方日?qǐng)?bào)駐京記者胡劍龍