在城鎮(zhèn)化快速推進的過程中，怎樣才能保障中低收入居民也能“人人有房住”？對此，清華大學(xué)房產(chǎn)研究所所長劉洪玉給出了兩項建議：一是擴大保障性住房制度覆蓋面，二是完善退出機制。

　　消除政策“夾心層”梯度改善居住水平

　　目前，我國已建立了多層次的住房保障體系。但是，面對中低收入家庭的各項住房保障制度仍不夠細致，配套政策與措施不到位，可操作性和可控制性欠缺，很難保證住房保障政策的有效實現(xiàn)，易出現(xiàn)政策預(yù)期目標(biāo)和實施效果的錯位。

　　覆蓋面低是我國現(xiàn)行住房保障制度難以掩蓋的“硬傷”。劉洪玉在接受記者采訪時指出，我國住房公積金制度建設(shè)尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大，公積金運用效率低。相比而言，職工工資越高，公積金越高，避稅額度越大，所享受的住房貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒有納入公積金繳存范圍的家庭仍有很多，即使享受公積金制度，所受到的住房貨幣保障也極為有限，遠低于高收入者。同時，限價房、經(jīng)濟適用房和廉價房均有收入門檻，而各種保障性住房之間的門檻不連續(xù)、差值較大、住房形式單一，也是導(dǎo)致“夾心層”住房困難的直接原因。

　　劉洪玉認為，建立以中央財政為主的住房保障資金來源渠道，明確中央政府和地方政府在住房保障上的事權(quán)和財權(quán)仍然是重中之重。探索實施多種保障性住房的供給形式也是制勝法寶。

　　戶籍身份的制約也是造成政策覆蓋面低所不容忽視的因素。劉洪玉指出，政府可以鼓勵企業(yè)在大型工業(yè)區(qū)附近建造流動人員居住的小區(qū)，也可實行土地優(yōu)惠政策，但建成的住房只能由外來務(wù)工人員享用，不能在市場上銷售，并納入廉租房的監(jiān)管體系。而從長遠來看，中央財政應(yīng)該加大轉(zhuǎn)移支付力度，通過廉租住房形式，為常住非戶籍人口提供基本住房保障。

　　退出機制需“四輪定位”

　　當(dāng)前我國廉租住房制度有三種保障方式:租金核減、實物配租和租金補貼。劉洪玉告訴記者，在有一定公房存量的城市宜以租金核減為主，輔之以租金補貼。實物配租是通過新建住房和收購舊住房，按較低的租金向廉租對象出租，它在提租、購買或退出住房等方面，雖然操作難度大，管理成本高，局限性較大，不易建立廉租對象收入提高后的退出機制，但適合房源短缺的城市采用。在房源充足的城市，通過發(fā)放租賃住房補貼，由最低收入家庭到市場租賃住房，可以把保障機制融入市場機制之中，最大限度地減少對市場配置資源效率的干擾，適應(yīng)當(dāng)前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變動時期就業(yè)、收入狀況變動較快的現(xiàn)實，有利于退出機制的形成。同時，簡化退出操作程序和難度，對假冒“雙困房”和家庭收入超標(biāo)的承租戶，可以立即停發(fā)租金補貼，并通過法律途徑和新聞曝光的方式追繳已發(fā)的補貼及罰款，有效避免“遷出難”和收租被動的不必要麻煩。

　　劉洪玉認為，退出機制可從如下4個方面嘗試執(zhí)行。首先，建立和完善住房保障相關(guān)的法律體系及其懲戒機制。其次，加快個人信用制度建設(shè)。實踐證明，香港由于存在較好的信用制度體系，使得住進公屋的對象基本上能夠自覺退出，政府也無須投入大量精力進行監(jiān)督。再其次，培育和規(guī)范廉租住房保障退出監(jiān)督管理機構(gòu)，加強對保障對象的監(jiān)管。最后，制定有利于廉租住房保障退出的優(yōu)惠政策。(羅荀)