●土地被當作資本運作標的物

　　●人為制造房價穩(wěn)定上升信號

　　●以低成本融資博取資本收益

　　●閑置資金轉(zhuǎn)向購買土地儲備

　　在嚴重的全球性金融危機并沒有完全復蘇的情況下，宏觀經(jīng)濟雖然略有好轉(zhuǎn)跡象但并不穩(wěn)定，可是在土地出讓市場呈現(xiàn)出的“復蘇”狀態(tài)卻令人震驚，全國各城市不斷地涌現(xiàn)“地王”。“地王”價格不斷被刷新，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價，也就是出現(xiàn)了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。筆者認為，以下幾點是形成這一現(xiàn)象的主要原因。

　　一、土地需求的旺盛并不意味著房地產(chǎn)業(yè)的旺盛，更不意味著房地產(chǎn)需求的全面復蘇。部分土地(尤其是那些廣被關(guān)注地段的地塊)，只是被當作資本運作的“標的物”，在不斷的炒作過程中，從上一家轉(zhuǎn)手到下一家，可以使上一家獲利了結(jié)，下一家再去尋找新的轉(zhuǎn)手對象，獲得收益，最后一棒的接手者雖然要承擔風險損失，但在現(xiàn)行制度下，其風險損失并不大，只是拍賣成交價很小一個比例的保證金，真正的承接最后一棒的永遠是當?shù)卣�府。企業(yè)之所以會不計成本收益地爭當“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風險損失也很小。

　　事實上，炒作土地的企業(yè)行為，綁架了當?shù)卣�府，使得政府不敢嚴格�?zhí)行一定年限后不進行實際開發(fā)的閑置土地予以收回的法規(guī)。如果當?shù)卣�府嚴格�?zhí)法的話，不僅無法使土地得到及時開發(fā)，反而使得以土地為“標的物”的資本運作無法展開，與資本運作相關(guān)的各種利益當?shù)卣�府也無法得到。

　　二、土地價格的高企，是在人為制造“房地產(chǎn)價格穩(wěn)定上升”的信號指示，試圖再次讓全社會樹立房地產(chǎn)業(yè)高收益以及房地產(chǎn)價格不斷上漲的“信念”。各地“地王”的不斷涌現(xiàn)，有意無意地給出近期內(nèi)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格不可能下跌的信息。“地王”信號的放出，無論真假都真實地影響著潛在購房者對價格走向的判斷，會讓有意購買“地王”周邊乃至整個城市住房的需求者擔心價格上漲。但凡“地王”一出，周邊的開發(fā)商都會借著“地王”造勢，或提價、或促銷而形成高價土地的價格蔓延效應。

　　三、新一輪“地王”多為上市公司或國有控股企業(yè)，他們之所以爭當“地王”，原因在于土地價格、房地產(chǎn)價格與資本獲得之間的聯(lián)動關(guān)系。這些企業(yè)中，上市公司通過資本市場、國有企業(yè)以國家信用通過銀行信貸，能夠低成本地獲得大量融資，而在融資沒有好的去向的狀況下只得去購買土地，而購買高價土地的投資，可推動房價的上漲，進而推動公司預期收益率的上漲。實質(zhì)上形成了一種土地、房地產(chǎn)、融資三者之間的聯(lián)動循環(huán)。上市公司在這一循環(huán)過程中，實現(xiàn)了在資本市場和房地產(chǎn)市場的雙重利益。如果房價下跌、土地價格下跌，風險就轉(zhuǎn)嫁給了提供融資的銀行和購買其股票的投資者。

　　四、在當前的宏觀經(jīng)濟形勢下，經(jīng)濟復蘇并非穩(wěn)定向好，總體上需求不足、產(chǎn)能過剩的狀況并沒有根本性地改變，大部分實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉(zhuǎn)向了土地購買和土地儲備。

　　針對上述問題，筆者認為，無論是房地產(chǎn)業(yè)的真正復蘇、房地產(chǎn)企業(yè)利潤的實現(xiàn)、政府土地財政收入的實現(xiàn)，都取決于宏觀經(jīng)濟能否全面性好轉(zhuǎn)、國民收入能否普遍提高、需求能否逐步旺盛，而不取決于“資本運作”的技巧。目前，在需求不足、產(chǎn)能過剩的情形下，國民收入快速增長缺乏依據(jù)，也就缺乏支撐房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的可支配收入基礎(chǔ)�！百Y本運作”或許能夠使個別企業(yè)從中獲利，但對整體經(jīng)濟、對政府收入、對民眾收入并不能帶來有利的促進因素。因此，無論是房地產(chǎn)整體行業(yè)、還是政府，對于“地王”現(xiàn)象，都應采取謹慎的態(tài)度。

　　在當前的經(jīng)濟形勢下，復蘇的勢頭是極其脆弱的，如果宏觀經(jīng)濟管理部門的政策總是著眼于短期增長和短期利益，對“地王”釋放虛假信號等行為采取放任甚至是推波助瀾態(tài)度的話，那么，宏觀經(jīng)濟稍有起色，就會被高資源成本、高利潤攫取而打壓，整體經(jīng)濟的全面復蘇將更加艱難。

　　(作者鐘茂初為南開大學經(jīng)濟研究所教授)