⊙袁雪峰 水星投資副總經(jīng)理

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)會(huì)帶來兩個(gè)結(jié)果 。

　　一是農(nóng)耕地的流轉(zhuǎn)。 農(nóng)耕地允許流轉(zhuǎn)可以帶來農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化經(jīng)營(yíng)，可以提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，解放農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，提高農(nóng)業(yè)技術(shù)水平，增加農(nóng)業(yè)收入。

　　二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村的集體建設(shè)用地包括宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，村落公共用地等。讓這部分土地可以最終置換為城市建設(shè)用地。這一塊，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)產(chǎn)生很大影響。

　　原來的土地政策是由國(guó)家征用農(nóng)民的土地，只用支付較少的費(fèi)用就可以收歸國(guó)有，然后經(jīng)過一級(jí)開發(fā)，招拍掛上市，隨行就市，隨著房?jī)r(jià)地價(jià)的不斷上漲，地方政府可以從中得到很大的收益。但很明顯，在這種土地的流轉(zhuǎn)方式中，農(nóng)民真正得利很少。而實(shí)行新的土地改革之后，最大的不同點(diǎn)在于，原來土地出讓金的錢是交給國(guó)家，現(xiàn)在是土地出讓金交給集體，歸農(nóng)民集體所有。農(nóng)民通過這個(gè)體現(xiàn)他對(duì)土地的權(quán)益，在離開土地后仍然可以得到保障，而且這個(gè)保障是很豐厚的。

　　過去三十年的城市化發(fā)展以征收農(nóng)地為主，因?yàn)樵诔鞘姓饔瞄e置用地很難，比如征用一個(gè)舊廠房的地，或進(jìn)行舊城改造，這可比征用農(nóng)地困難得多，花費(fèi)也多得多。這可以從拆遷糾紛之多和拆遷費(fèi)之高看出來。因?yàn)樵诔鞘袃?nèi)征地難，所以大部分的建設(shè)用地都以征用農(nóng)地為主，結(jié)果導(dǎo)致城市發(fā)展不斷在“攤大餅”，耕地保護(hù)的紅線也很容易被突破。

　　如果農(nóng)村幾億畝的閑置用地能夠進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，將對(duì)平抑房?jī)r(jià)非常有利。現(xiàn)在北京的軌道交通已經(jīng)超越了城區(qū)之間的范圍，而擴(kuò)展到周邊城市，比如，北京到張家口，北京到唐山，原來都是火車才連接的地方都將由地鐵連接起來。城市連接起來以后，將沿線的農(nóng)村、城鎮(zhèn)都可能串起來，這雖然會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，但卻可以緩解大城市的壓力。過去人都往城市集中，給城市人口、公共設(shè)施、社會(huì)治安帶來很大壓力，但如果農(nóng)村實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化后，城鄉(xiāng)差別縮小，新的城鄉(xiāng)一體化會(huì)使一部分人留在城鎮(zhèn)而非涌向城市，這會(huì)拉低將來的房?jī)r(jià)。當(dāng)然這將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程�！�(王曉華)