國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年新高。自今年3月以來(lái)，市場(chǎng)首次出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”的局面。

　　為遏制房?jī)r(jià)上漲過快、市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的現(xiàn)象，近期以來(lái)，中央密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)。在堅(jiān)持實(shí)施“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的大背景下，各部委和各地陸續(xù)出臺(tái)一系列微調(diào)政策引起廣泛關(guān)注。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了多名相關(guān)人士，請(qǐng)他們對(duì)近期樓市政策的微調(diào)一一“把脈”。

　　微調(diào)一：嚴(yán)查容積率

　　解讀：很難影響市場(chǎng)供應(yīng)

　　針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域普遍存在的違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題，5月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與監(jiān)察部成立專項(xiàng)治理小組，督促各地開展房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理工作，并組織專項(xiàng)檢查。

　　牛鳳瑞 (社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：這項(xiàng)政策的初衷是好的，但具體執(zhí)行效果值得懷疑。因?yàn)橐�查容積率，必須要具體到每個(gè)樓盤，而全國(guó)的樓盤量是非常大的，這樣一來(lái)，執(zhí)行的成本就非常高。另一方面，在很多情況下，開發(fā)商變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的行為是得到地方規(guī)劃部門默許的，二者之間存在某種交易也未可知。因此，這項(xiàng)工作遇到的阻力將是非常大的。

　　楊紅旭 (上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))：通常來(lái)講，大企業(yè)比較注重品牌效應(yīng)，很少會(huì)出現(xiàn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的現(xiàn)象，小企業(yè)可能會(huì)比較普遍。但由于小企業(yè)所占的市場(chǎng)份額和影響力都比較有限，因此，該措施可能會(huì)完善交易環(huán)節(jié)，但很難對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生影響。

　　微調(diào)二：監(jiān)控地王打擊囤地

　　解讀：還須有更嚴(yán)厲的措施

　　針對(duì)今年二季度 “地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，有消息稱，7月份，國(guó)土資源部擬對(duì)各路“地王”從土地供應(yīng)到項(xiàng)目竣工的各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)控，并督促各地加快閑置土地的開發(fā)。日前，廣州市房管局已表態(tài)稱，將對(duì)5宗尚未動(dòng)工且欠繳土地出讓金的高價(jià)地塊進(jìn)行處理。

　　牛鳳瑞：“地王”出現(xiàn)在特殊城市的優(yōu)質(zhì)地段，具有特殊性，它的出現(xiàn)是市場(chǎng)對(duì)土地資源進(jìn)行配置的結(jié)果。如果“地王”在土地交易和開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都是合法的，那就沒必要盯著人家不放。真正需要關(guān)注的是土地閑置問題，比如不進(jìn)行開發(fā)、不交土地出讓金等。針對(duì)囤地、“捂盤”等行為，能不能加大處罰力度，比如收回閑置土地、對(duì)“捂盤”進(jìn)行高額罰款或者對(duì)違規(guī)開發(fā)商進(jìn)行行業(yè)禁入等。

　　微調(diào)三：約談開發(fā)商打擊“捂盤”

　　解讀：?jiǎn)渭儭凹s談”難達(dá)效果

　　針對(duì)媒體報(bào)道的 “捂盤”現(xiàn)象，北京市建委對(duì)15家有捂盤嫌疑的開發(fā)商進(jìn)行約談。

　　張大偉 (中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理)：利用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)，影響十分有限。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，追求的是利益最大化，而如果提早銷售，開發(fā)商失去的不僅是庫(kù)存，更重要的是失去高額利潤(rùn)。所以各種形式的捂盤很難阻止。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，7月份北京取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目?jī)H有35個(gè)，比6月份還減少了13個(gè)，獲批準(zhǔn)的預(yù)售面積僅92.9萬(wàn)平方米，比上月減少了33.64%。在價(jià)格猛漲，土地供應(yīng)增加明顯的情況下，市場(chǎng)供應(yīng)卻大幅減少，只能說(shuō)是捂盤現(xiàn)象仍然存在，也說(shuō)明“約談”沒有起到任何效果。

　　微調(diào)四：強(qiáng)化二套房貸

　　解讀：防止銀行與外界合謀炒房

　　7月23日，銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人廖岷表示，二套房貸政策沒有調(diào)整，銀監(jiān)會(huì)始終要求商業(yè)銀行堅(jiān)持執(zhí)行40%及以上的首付比例。按照原政策，購(gòu)買二套房的首付比例要保持在40%及以上，二套房貸利率要按照首套房貸利率的1.1倍執(zhí)行。

　　牛鳳瑞：如果炒房者使用自己的錢，即使買100套房子也不違法。事實(shí)上，有能力拿自己的錢去炒房的人不多，目前市場(chǎng)上的投資和投機(jī)性資金中，大部分來(lái)自銀行。所以，真正問題在于要改善銀行內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)，防止銀行與外界合謀炒房。否則，即使二套房貸政策再嚴(yán)，也很達(dá)到預(yù)期的效果。

　　張大偉：相比利率，老百姓更關(guān)心房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)能降下來(lái)，二套房貸利率再高也會(huì)去買。由于房?jī)r(jià)上漲過快，目前北京市的購(gòu)房者更多是“恐慌性入市”，銀行也樂于降低購(gòu)房者的首付，促成交易。在我了解到的情況中，甚至有全額貸款的炒房者。

　　微調(diào)五：加強(qiáng)稅收

　　解讀：新房市場(chǎng)很難受到影響

　　近日，國(guó)稅總局下發(fā)通知，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的稅收問題，要求各地根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條將所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍。通知除了要求各地要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核，還明確提出 “二手房交易中納稅人申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅”，要求嚴(yán)查二手房交易做低合同價(jià)行為。

　　張大偉：有些地方或者地段的房地產(chǎn)交易納稅標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，新政應(yīng)該從內(nèi)部找原因，如提高房地產(chǎn)交易納稅標(biāo)準(zhǔn)等，而不是流于形式。

　　楊紅旭：今年上半年，我國(guó)財(cái)政稅收降低了6%，而財(cái)政支出增加了20%多，這是該政策出臺(tái)的重要背景。但在執(zhí)行力方面，仍然存在一些問題。建議選定幾家評(píng)估機(jī)構(gòu)，并進(jìn)入交易現(xiàn)場(chǎng)，這樣效果可能較好。但總體來(lái)看，該政策更多影響二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)很難受到影響。