取消呼聲雖高，怎奈“國(guó)際接軌”

　　“預(yù)售制度最大限度地保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，而損害了購(gòu)房者的利益，有的開(kāi)發(fā)商甚至攜預(yù)售款潛逃。預(yù)售制度是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一。”著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰在博客上撰文說(shuō)。

　　從2000年之后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走高，預(yù)售制度暴露的風(fēng)險(xiǎn)也隨之顯現(xiàn)。近年來(lái)，有關(guān)于取消商品預(yù)售制度的呼聲一直是此起彼伏。

　　2005年，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度。目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�！� 2006年3月，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。2009年兩會(huì)上，民革中央向政協(xié)再次提交了一份“要求取消商品房預(yù)售制”的議案，議案稱，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。

　　但是，這些建議一直遭遇建設(shè)部的反對(duì)。建設(shè)部負(fù)責(zé)人每次針對(duì)該問(wèn)題表態(tài)，都稱“要慎重處理”、“與國(guó)務(wù)院方針不符”，并稱商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度，“與國(guó)際接軌”，不能取消。

　　然而，在一些專家看來(lái)，“與國(guó)際接軌”另有隱情。時(shí)寒冰在其博客上發(fā)布文章揭秘了美國(guó)的售樓方式。在美國(guó)，所謂的預(yù)售其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購(gòu)買意向協(xié)議，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”。根據(jù)美國(guó)法律，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以要求有購(gòu)房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開(kāi)發(fā)商，而是由第三方來(lái)保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等。而且，如果買房者改變了購(gòu)房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無(wú)條件退回。

　　“建設(shè)部出于自身利益考慮可以理解�！币晃粯I(yè)內(nèi)專家告訴記者，一旦預(yù)售制被打破，與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的各利益部門利益格局一定發(fā)生變化，既得利益將不得不重新分配。

　　部分城市應(yīng)試點(diǎn)取消預(yù)售制

　　預(yù)售制在保護(hù)了開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí)，卻損害了購(gòu)房者的利益，加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。知名學(xué)者易憲容認(rèn)為，房屋預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商價(jià)格合謀創(chuàng)造了先天條件。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須使用自有資金或借貸資金，不僅會(huì)增加他們合謀的成本(因?yàn)榻栀J是要成本的，房子銷售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拋售樓房，從而房?jī)r(jià)快速下降。可以說(shuō)，這幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，房屋預(yù)售制度是最為重要的原因。

　　易憲容認(rèn)為，預(yù)售制度即使不取消，也得對(duì)其進(jìn)行修改與完善。不要把整個(gè)制度的風(fēng)險(xiǎn)只讓消費(fèi)者和銀行承擔(dān)，要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也一起承擔(dān)。政府可以建立一種房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)�；�金，就如存款保險(xiǎn)制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都得參加這個(gè)基金，即按營(yíng)業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就得由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來(lái)承擔(dān)責(zé)任。這樣，不僅可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而且也能夠約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商減少違約。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，取消房屋預(yù)售制是未來(lái)的一種趨勢(shì)，這種銷售方式早晚會(huì)退出歷史舞臺(tái)，但是他建議，取消預(yù)售制在現(xiàn)階段不要一刀切，而是應(yīng)該在一些市場(chǎng)成熟的城市試點(diǎn)，比如說(shuō)北京、上海、深圳等地，這幾座城市近幾年已經(jīng)出現(xiàn)了二手房同新房等量奇觀的狀態(tài)，說(shuō)明市場(chǎng)需求已經(jīng)得到比較好的滿足，在這些城市可以試點(diǎn)取消房屋預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售。

　　新聞內(nèi)存：

　　預(yù)售制緣起香港

　　很多人都知道，預(yù)售制最早的起源是香港的炒樓花。

　　上世紀(jì)50年代，香港在經(jīng)歷了地產(chǎn)呆滯期后逐漸蓬勃起來(lái)。1953年底，霍英東為加快樓盤的銷售，找到了高露云律師樓的律師商討。他說(shuō)是否有辦法使普通市民都能買樓做業(yè)主，隨即提出在新樓正式動(dòng)工興建前，公司先收取買家的一部分訂金，余款分期支付，像交租那樣，到新樓落成時(shí)，才收齊買家的錢，買家也就是真正的業(yè)主。

　　霍英東的設(shè)想得到了律師們的贊許，于是他正籌建的公眾四方街樓宇，在尚未動(dòng)工前，就在售樓說(shuō)明書上向市民推介了“分期付款”的售樓新方式：第一期先交訂金50%，第二期落妥二樓樓面交10%……第六期余款10%于領(lǐng)到入伙紙時(shí)繳清�；粲�東的預(yù)售制設(shè)想很快收到了效果，他擬籌建的600多個(gè)住宅單位很快銷售一空。由于買家繳納首期訂金購(gòu)買的只是施工期間尚未建成的樓宇，好比植物處在開(kāi)花階段尚未結(jié)果，這些樓宇被稱為“樓花”，而這種預(yù)售制度逐漸發(fā)展，被許多國(guó)家采用。