“研究開征物業(yè)稅”被寫入了國家發(fā)改委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見，這讓一度沉寂的物業(yè)稅再次成為社會關注的焦點。中國證券報記者5月26日從接近國家稅務總局的人士處了解到，物業(yè)稅作為新稅種，其設立和開征尚需要一定的法律支持，目前稅務總局還是立足于研究，從技術上為物業(yè)稅的開征做好準備。

　　三大問題待解

　　關于物業(yè)稅的官方表述，要追溯到中共十六屆三中全會通過的《完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，《決定》提出，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。

　　2006年開始，北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區(qū)的征稅機關對物業(yè)稅進行“空轉(zhuǎn)”試點，2008年試點城市數(shù)量進一步增加到10個�？辙D(zhuǎn)是指虛擬意義上的征收，沒有實際資金參與，但一切步驟和真實征稅流程相同，由地方稅務部門和國土資源管理部門共同參與。

　　據(jù)國稅總局有關人士透露，“空轉(zhuǎn)試點為開征物業(yè)稅積累了經(jīng)驗，取得了一些技術上的突破，但更主要的作用是發(fā)現(xiàn)問題�！�

　　國務院發(fā)展研究中心專家倪紅日所在的房地產(chǎn)稅費改革課題組，針對前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點過程中出現(xiàn)的情況，總結(jié)出三大障礙：首先是評估能力的制約。倪紅日表示，物業(yè)稅將以不動產(chǎn)的市場現(xiàn)價為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術的運用，是獲取所有應稅不動產(chǎn)市場現(xiàn)值的基礎。這就要求征稅機關具備相應的評估能力。但目前主要問題是，如果各城市普遍推開物業(yè)稅，一方面需要一大批評估技術人員，另一方面開展評估還需要采集樣本數(shù)據(jù)，也需要人力與物力的投入。因此，如果想全面開征物業(yè)稅，全面完成所有應稅不動產(chǎn)的評估，至少需要幾年的準備時間。

　　其次是納稅人的抵觸。倪紅日認為，對居民而言，物業(yè)稅是新增的一種新稅，但沒有減少其他的稅。輿論之所以支持物業(yè)稅，是基于物業(yè)稅是一種調(diào)節(jié)貧富差距的工具，有利于抑制房地產(chǎn)投機，但并不代表大部分納稅人認為自己應該繳納物業(yè)稅。我國納稅人缺乏為財產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業(yè)稅，可能出現(xiàn)大面積欠稅。

　　第三是稅務機關征收能力的制約。目前我國稅務機關征稅主要是針對法人，對個體工商戶采取定額稅的方式，個人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征物業(yè)稅，則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民，如何高效地征收，將是對稅務機關的一大挑戰(zhàn)。

　　評估權之爭

　　據(jù)知情人士透露，稅務總局在十個城市開展了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，其中一項主要任務就是開展稅基的評定。由于物業(yè)稅的征收是以房屋評估價位為計稅依據(jù)，那就涉及到一個部門利益相爭的問題，即在新的物業(yè)稅評估設計上，究竟由哪個機構掌管評估大權。

　　可供選擇的評估機構有四種，分別是地方稅務機關、社會中介機構、地方國土部門以及財政部門。最具競爭力的分別是具有征管權的地方稅務部門和具有房產(chǎn)信息優(yōu)勢的國土部門。

　　倪紅日表示，課題組的意見傾向于由國土部門負責評估，由稅務部門負責征管，理由是：物業(yè)稅評估所需的土地、房屋登記資料均在國土部門，將評估機構設立在該部門，可以充分利用現(xiàn)有資料，有利于降低評估成本；另外，不動產(chǎn)評估是一項專業(yè)性很強的工作，房屋國土管理部門在這一領域的技術基礎要強于其他部門。

　　至于物業(yè)稅開征的步驟，倪紅日建議，第一階段是建立房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)、建立房地產(chǎn)的評估系統(tǒng)以及物業(yè)稅稅收制度的研究與制定，這個過程大概需要兩年左右的時間。第二階段，開征物業(yè)稅，可以區(qū)分非經(jīng)營性房產(chǎn)和經(jīng)營性房產(chǎn)。第三階段，物業(yè)稅的完善。其中涉及到起征點、免征額和減免的問題，預計這個可能要在五年以后。