房產稅開征腳步聲漸近。

　　5月12日，一則“上海近日將出臺樓市調控細則并征收房產稅”的消息占據(jù)各大網站的顯著位置。而一個星期前的5月4日，國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露：“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就”。

　　這一表態(tài)意味著政府開征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。

　　本刊獲悉，中央政府已緊鑼密鼓地進行房產稅各項準備工作，其中包括稅種設置、征稅范圍、免征額和稅率的設定等細節(jié)。中央財稅部門的基本思路是，對1986年發(fā)布的《房產稅暫行條例》進行修訂，將房產稅覆蓋到個人非營業(yè)性房產，在某些房價上漲過快城市先行試點。

　　開征房產稅最現(xiàn)實

　　關于房產稅開征，目前流傳有多種版本，如上海開征房產保有稅，重慶獲批房產特別消費稅。此外，物業(yè)稅空轉也一直是媒體關注的焦點。

　　“這幾個名稱其實說的是一個事情，在概念上沒有準確不準確之說，我認為表述比較合理的是房地產稅；但是在具體操作上面，用別的說法也沒有關系，比如叫房產保有稅也不是不行�！必斦�部財科所所長賈康向《中國經濟周刊》分析說。

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，重慶的房產特別消費稅是最不靠譜的，“因為房產特別消費稅肯定是流轉稅，需要在買賣中繳稅，這就違背了房地產稅是財產稅的基本性質，稅理上是講不通的；此外，還增加了買房人的負擔，搞不好，還有可能變成漲價的因素。

　　“上海提出的保有稅這個說法是對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產稅，這句話是被媒體通俗化了，其實房產保有稅就是房產稅，只不過過去房產稅只是對商業(yè)地產開征�！� 劉桓說。

　　房產稅在中國并非新稅種。1986年10月即在城市、縣城等按年征收，其中，對個人所有非營業(yè)性房產免征。而物業(yè)稅，早在2003年10月召開的中共十六屆三中全會時就寫入了決議，并于2003年開始在全國進行物業(yè)稅“空轉”試點，其重要內容就是“房地產模擬評稅試點”(評稅試點范圍僅針對經營性房產，不涉及居民個人住宅)。截至2009年末，已經有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個省份(含計劃單列市)試點模擬評稅。今年開始，模擬評稅試點擴大至全國，每個省份選擇一個城市進行試點。

　　“有了10個省份物業(yè)稅“空轉”的經驗，房產稅評估稅基，在技術上不存在問題�！辟Z康告訴《中國經濟周刊》。

　　在劉桓看來，物業(yè)稅是一個好稅種，如果開征房產稅還存在土地使用稅問題，“一所房子，要交土地使用稅、房產稅，比較復雜。如果開征物業(yè)稅，可以把土地使用稅、房產稅合在一塊，在交了土地出讓金之后，土地就不用再交使用稅了。因此，開征物業(yè)稅，會對費、稅的管理進行重新規(guī)范。而房產稅只是在原有基礎上征稅，綜合配套的進一步改革目標是達不到的�！�

　　但他同時表示，目前由于物業(yè)稅開征涉及到的利益方比較多，首先繞不開立法程序，“要出臺物業(yè)稅，肯定要先通過人大立法變成法律，雖然從長遠看是一個好稅種，但是‘遠水不解近渴’，開征房產稅更為現(xiàn)實。”

　　劉桓告訴記者，房產稅在美國就叫房地產稅。在美國，房地產包含土地所有權，買賣、轉讓時是房子跟地一起轉讓。但在中國，由于土地屬于國有，如果按照房地產稅來征收不合適。

　　“其實當時之所以提出物業(yè)稅概念，核心是繞開地權的問題，畢竟地面建筑是你的；而沒有土地的地面建筑，在香港就叫物業(yè)，所以當時就提出要開征物業(yè)稅。雖然有點不倫不類、怪模怪樣，但是準確地表達了這個含義�！� 劉桓告訴記者，叫什么名稱并不重要，重要的是能不能開征以及能不能達到開征的目的。”

　　5月11日，國家稅務總局一位官員在一個公開場合表示，“前段時間大家所說的住房保有稅、房產消費稅都是錯誤的，并沒有這兩個稅種。根據(jù)現(xiàn)有的法律，房產稅與物業(yè)稅有可能啟用�！�

　　“不太可能是物業(yè)稅，有可能是房產稅�！� 這位官員說。

　　上海、北京或將率先試點

　　目前，物業(yè)稅試點還在緊鑼密鼓進行，而房產稅的開征已經提上議事日程。

　　近日，有消息稱，上海正緊鑼密鼓討論制訂上海樓市調控細則，其中包括房產稅征收辦法。最終選定的方案是應用現(xiàn)有的房產稅概念，初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產稅的重要依據(jù)，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產價值8‰的房產稅，計稅基礎為評估價而非房產成交價。

　　針對上述傳言，劉桓分析認為，這或許是上海已經得到默許試點的一個信號，國家如果開征房產稅，或許會拿上海、北京、深圳等城市做先行試點地區(qū)。只不過上海公布了房產稅消息，北京目前沒有表態(tài)。

　　“房產稅雖屬地方稅，但稅收立法權在中央，上海能不能開通試點還要視中央統(tǒng)一的部署�！眲⒒刚f。

　　房產稅調控力度不大

　　我國現(xiàn)行的房地產稅制，是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產業(yè)領域涉及的稅項主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房地產稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)維護建設稅、固定資產方向調節(jié)稅等10多類�，F(xiàn)行稅制把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象。

　　如果征收房產稅有兩個關鍵因素：計稅依據(jù)和稅基如何確定。

　　已經披露并廣為流傳的上海試點方案中的計稅依據(jù)是需按年支付相當于房產值8‰的房產稅。這意味著，如果一套房子價值100萬元，那么，每年應交房產稅8000元。在業(yè)內人士看來，“8‰”這個數(shù)值比較接近房產稅對商業(yè)地產開征的額度。

　　記者注意到，在1986年版的《房產稅暫行條例》中規(guī)定，對于不出租的房產，計稅依據(jù)是房產原值一次減除10%至30%后的余值，若沒有房產原值作為依據(jù)，則由房產所在地稅務機關參考同類房產核定，稅率為1.2%；對于出租的房產，租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

　　據(jù)記者了解，目前上報國務院法制局和人大法工委的方案，也是按照原來的房產稅，比照商業(yè)經營性地產自用房產的辦法，原值打7折再乘以1.2%。

　　劉桓給記者算了一筆賬，比如，一套價值 100萬的房子，按照70%折舊后做為依據(jù)，就是70萬，每年征收1.2%就是8400元。這跟上海的8‰的房產稅比較接近。

　　上述國家稅務總局官員表示，“如果開征房產稅，調控力度并不大，不必太恐慌。”

　　記者 王紅茹|北京報道