廉租房為何改“租”為“售”？(民生三問)

　　對話人： 編輯 王明峰 記者 王煒 汪志球 專家 牛鳳瑞(中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員)

　　新聞事件

　　近日，河南省新鄉(xiāng)市在該省率先試水出售廉租房。

　　據(jù)了解，新鄉(xiāng)首批出售1212套，單套面積不超過50平方米，售價(jià)在每平方米901元到1400元之間。購買者對該房擁有有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易，5年后經(jīng)房改部門審核準(zhǔn)入上市后，須向政府退回優(yōu)惠補(bǔ)貼和補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益。

　　這種廉租房“租售并舉”的做法，肇始于貴州。2008年11月，貴州省安順市在全國首次嘗試。隨后，甘肅、云南、福建、安徽等地也推出廉租房銷售辦法。

　　而新鄉(xiāng)的做法再次“一石激起千層浪”。廉租房能否出售，再度引發(fā)人們的議論。

　　一問：

　　廉租房能出售嗎？

　　編輯：廉租房，顧名思義，“租”是核心含義，那為什么這么多地方要賣呢？國家政策對廉租房屬性是怎么規(guī)定的？

　　王煒：在現(xiàn)行的《廉租住房管理辦法》中，并沒有對廉租房租售并舉進(jìn)行限制。從國家有關(guān)部門的口徑看，對當(dāng)各地根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的保障方式探索也沒有表示反對。

　　目前，探索廉租房租售并舉的主要是中西部地區(qū)的少數(shù)城市，廉租房建設(shè)資金不足是這些城市迫不得已搞租售并舉的主要原因。

　　在保障性住房體系中，廉租房是唯一全部依靠政府投入的品種。盡管中央財(cái)政今年加大了對中西部地區(qū)廉租房建設(shè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，西部地區(qū)為400元/平方米，中部地區(qū)為300元/平方米，但目前中西部地區(qū)廉租房建設(shè)成本普遍在1500元/平方米以上，加上這些城市土地出讓收益、住房公積金增值收益都比較少，主要的資金壓力都落在地方財(cái)政上。但中西部地區(qū)的財(cái)政狀況十分緊張，很難保證廉租房建設(shè)資金。在這樣的情況下，通過出售一部分廉租房，地方政府可以及時(shí)收回一些投資，用于進(jìn)行下一步的開發(fā)建設(shè)，確實(shí)也是符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的一種探索。　　

　　汪志球：解決廉租房建設(shè)資金不足難題，是貴州試水廉租房租售并舉的根本原因。

　　依據(jù)貴州省2009—2011年廉租住房規(guī)劃，3年內(nèi)，貴州省要將人均住房建筑面積15平方米以下的27.4萬戶低收入家庭納入保障，除國家補(bǔ)助外，各級(jí)地方政府需配套資金100多億元。貴州省情是“欠發(fā)達(dá)、欠開發(fā)”，財(cái)政根本拿不出這么多的配套資金，今年上半年，貴州省僅到位7.5億元。貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李光榮表示，租售并舉的機(jī)制，有利于快速擴(kuò)大廉租房的建設(shè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)使用，解決住房困難戶的住房難，減少房產(chǎn)管理部門管理成本。

　　牛鳳瑞：建廉租房，地方要匹配相應(yīng)資金，而往往地方資金緊張，賣出以后，可以回收一部分資金。如果運(yùn)用得好，可以建更大規(guī)模、更多的廉租房。這是好事。但廉租房賣出以后，就不叫廉租房了，性質(zhì)就像經(jīng)適房、兩限房一樣，只不過價(jià)格低一點(diǎn)。

　　要注意的是，有能力買得起廉租房的，應(yīng)算“夾心層”，而非廉租房要保障的低收入階層。廉租房出售的做法，會(huì)不會(huì)有擠出效應(yīng)，把最該保障的那部分人擠出去呢？這是個(gè)問題。

　　二問：

　　廉租房出售怎么管理？

　　編輯：各地廉租房“租售并舉”尚處在探索中，很多制度還不完善，出售后怎么管理也是一大問題，各地市針對廉租房出售都有什么管理制度？

　　汪志球：為保障廉租房銷售順利實(shí)施，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳先后下發(fā)《貴州省關(guān)于廉租住房出售的指導(dǎo)意見》、《貴州省建設(shè)廳關(guān)于廉租住房出售的補(bǔ)充意見》兩份文件。各地州也制定了具體實(shí)施意見，保證廉租房出售有法可依。

　　文件嚴(yán)格規(guī)定了廉租房出售對象必須具備的4個(gè)條件，包括家庭人均月收入低于當(dāng)?shù)厝嗣裾�府制定的城市最低生活保障�?biāo)準(zhǔn)或城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、家庭人均住房建筑面積低于住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)必須實(shí)行政府定價(jià)。而在售后管理上，保障對象在繳清購房款和維修基金后，由住房保障部門協(xié)助其辦理《房屋所有權(quán)證》，但須在“附記”欄中注明“廉租住房”和“有限產(chǎn)權(quán)”字樣，家庭成員享有共有產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。

　　王煒：從各地出臺(tái)的廉租房銷售管理辦法看，除了保障對象不同，這種用于銷售的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)沒有明顯區(qū)別，因此在管理上，可參照經(jīng)濟(jì)適用房的管理制度。簡單來說，就是嚴(yán)把準(zhǔn)入審核關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行50平方米的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免這種可售的廉租房再成為利益尋租工具。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對購買者的收入審核，確保其具備足夠支付能力的情況下再出售，否則有可能會(huì)使保障對象因?yàn)榻?jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過大，導(dǎo)致家庭基本生活出現(xiàn)問題。

　　牛鳳瑞：購房者一旦購買，就擁有了產(chǎn)權(quán)，5年以后，即使補(bǔ)償了地價(jià)、差價(jià)，但畢竟當(dāng)初占用了公共資源。而低收入家庭的收入在變，家庭人口結(jié)構(gòu)也在變，這就給管理留下了后遺癥。因?yàn)槭怯谰贸钟校�即使不出租，也可在親屬之間或者私下交易，這就凸現(xiàn)了政策設(shè)計(jì)的局限。

　　三問：

　　廉租房賣了以后咋辦？

　　編輯：出售廉租房可以加快回籠政府建設(shè)資金，但也會(huì)造成房源減少。低收入家庭是動(dòng)態(tài)的，今天可能是這100家，政府把房子賣了，那下100家怎么辦？從長遠(yuǎn)看，廉租房保障工作應(yīng)該怎么做？

　　汪志球：有關(guān)專家認(rèn)為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但必須要把供應(yīng)對象控制好，同時(shí)完善管理制度，謹(jǐn)防部分人借此尋租牟利。另外，出售廉租房，是為了解決資金難題，國家應(yīng)該加大對落后地區(qū)廉租住房保障工作的支持力度，提高專項(xiàng)資金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，或能出臺(tái)相關(guān)金融、信貸扶持政策，給予財(cái)政困難地區(qū)最大限度的資金支持。

　　王煒：事實(shí)上，應(yīng)當(dāng)充分看到廉租房出售存在的風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房保障覆蓋面擴(kuò)大，一定要保證政府手中有足夠的房源用于出租。如果建設(shè)一批就賣掉一批，盡管解決了眼前的問題，但很可能導(dǎo)致幾年后政府手中“無房可�！薄Ｎ艺J(rèn)為各地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制廉租房租和售的比例，對當(dāng)?shù)氐牧�租房需求�?yīng)做到心中有數(shù)，最起碼要保證用于出租的房源數(shù)量在增長。有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和管理，避免地方政府只顧眼前利益“亂賣”。

　　要解決人們對廉租房租售并舉的爭論，歸根到底還是要設(shè)法解決中西部地區(qū)廉租房建設(shè)資金。記者獲悉，中央財(cái)政明年已確定要適度提高對中西部廉租房建設(shè)的資金補(bǔ)貼。同時(shí)，住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)也已經(jīng)開始，有助于進(jìn)一步拓寬保障性住房建設(shè)資金來源。另一方面，地方政府也應(yīng)該積極想辦法，保障不低于10%的土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)，保障中央、省級(jí)財(cái)政資金的落實(shí)和當(dāng)?shù)刎?cái)政的配套。