12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，首付款不得低于50%，未繳清全款的，不得核發(fā)土地使用證，繳清土地出讓金前不得再拿地。這是對(duì)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議“國四條”的首個(gè)具體落實(shí)文件。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策能夠在一定程度上打擊開發(fā)商的囤地行為，為土地市場降溫，同時(shí)促開發(fā)商加速開發(fā)和銷售，有利于遏制房價(jià)過快上漲。但是，對(duì)實(shí)力雄厚的開發(fā)商影響一般，而對(duì)中小型開發(fā)商打擊力度較大，有利于企業(yè)優(yōu)勝劣汰，未來強(qiáng)者恒強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大幕剛剛拉開，各部委配套調(diào)控措施還將陸續(xù)出臺(tái)。

　　遏制房價(jià)上漲先要打擊囤地

　　在全國主要城市地王頻出、開發(fā)商不計(jì)成本拿地的背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高房價(jià)的背后是高地價(jià)，遏制房價(jià)上漲就要打擊囤地。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，開發(fā)商目前拿地過程中可“以小博大”，用少量資金就能參與競拍高價(jià)土地，加劇了土地市場競爭激烈程度。此次提高土地出讓首付款比例，實(shí)際上是提高了對(duì)開發(fā)商融資成本和資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力的要求，能為過熱的土地市場降溫。另外，通知中要求“拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)”，也會(huì)加快土地開發(fā)、上市速度，能夠起到增加市場有效供給的作用。

　　民生證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王新亮也認(rèn)為，目前高房價(jià)的主要推手之一就是“高地價(jià)”，一方面是土地拍賣價(jià)格高，另一方面是開發(fā)商囤地，在土地買賣環(huán)節(jié)存在利潤。該政策出臺(tái)將部分程度收緊開發(fā)商的資金鏈，打擊了開發(fā)商的囤地行為，同時(shí)在資金鏈?zhǔn)艿綌D壓的情況下，迫使開發(fā)商加速開發(fā)，加速商品房的銷售，以回籠資金。

　　中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為，短期來看，該政策能夠加快開發(fā)商推盤以回籠資金支付地價(jià)，在此背景下，期房可售量低的城市，房價(jià)上漲趨勢有望得到控制。同時(shí)， 該政策還有助于遏制開發(fā)商盲目抬高地價(jià)、大量囤地的行為，火爆的土地市場隨時(shí)可能降溫，部分城市的房價(jià)上漲也有望得到遏制。

　　但廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師則認(rèn)為，由于當(dāng)前我國土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財(cái)政所以，地方政府推高地價(jià)意愿較強(qiáng)，而該政策雖然抑制開發(fā)商的拿地沖動(dòng)，但降低地價(jià)效果不夠強(qiáng)烈，沒從根本解決地價(jià)高企的問題。

　　某大型國企開發(fā)商接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，由于土地的稀缺性，長期價(jià)格上漲是必然趨勢，該政策短期對(duì)地價(jià)房價(jià)影響不大。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰

　　郭毅認(rèn)為，通過強(qiáng)化土地出讓金的繳納，考驗(yàn)的是開發(fā)商融資能力，增加了融資成本，但也可能會(huì)造成寡頭現(xiàn)象的集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　王新亮也認(rèn)為，該政策對(duì)現(xiàn)金流充裕、融資能力較強(qiáng)的開發(fā)商影響較小，而對(duì)于現(xiàn)金流狀況一般、融資能力不突出、未付土地款超過自身籌融資能力的開發(fā)商形成壓力，未來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兩極分化的現(xiàn)象將成常態(tài)。

　　中銀國際的房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，土地公開出讓市場回歸理性將有益于行業(yè)的長期健康發(fā)展，而資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商、尤其是央企和國企將在未來的土地資源爭奪中將獲得更多主動(dòng)權(quán)。

　　而對(duì)于未來可能造成壟斷的說法，上述大型國企開發(fā)商并不贊同。他認(rèn)為，大型開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場競爭格局已經(jīng)形成，這有利于市場更加穩(wěn)定發(fā)展。

　　李少明也認(rèn)為，該政策有利于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于行業(yè)龍頭及實(shí)力公司更好的發(fā)展。

　　調(diào)控政策或陸續(xù)出臺(tái)

　　王新亮認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策還將由各部委陸續(xù)推出，政策漸緊將再次考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力。從供求角度來看，明年上半年供不應(yīng)求的態(tài)勢仍難扭轉(zhuǎn)，如果明年上半年房價(jià)依然在供求失衡作用下小幅上漲，不排除政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的行業(yè)政策。

　　光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從目前來看，政策明顯偏緊了，未來還會(huì)出臺(tái)一系列調(diào)控政策，這一系列政策效果在3個(gè)月內(nèi)將顯現(xiàn)。

　　李少明認(rèn)為，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)依然薄弱，外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，居民收入增長需要時(shí)間，行業(yè)政策環(huán)境趨緊的高房價(jià)背景下，主要城市的購房意愿將被削弱。有關(guān)二套房貸政策從嚴(yán)以及房價(jià)上漲過快的城市尚未有具體措施，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有相關(guān)政策出臺(tái)的可能。