今年10月1日起，廣大市民非常關(guān)心的新頒布的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱“新《條例》”)將正式施行�！吨貞c市物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作，歷時(shí)5年，在修訂過程中召開了16次論證會和11次座談會廣泛征求社會各方意見，市人大常委會還專門舉行了立法聽證會，聽取了廣大市民的意見。

　　在這部與市民日常生活息息相關(guān)的新《條例》即將施行前，記者站在普通市民的角度，設(shè)置了八個(gè)與普通市民居家生活息息相關(guān)的問題，特邀市律師協(xié)會常務(wù)理事、重慶市靜升律師事務(wù)所主任彭靜律師進(jìn)行一一解答。同時(shí)，彭靜律師就新《條例》的五大亮點(diǎn)進(jìn)行了解讀。

　　簽訂合同時(shí)明確物管職責(zé)

　　1.業(yè)主能否以未參加業(yè)主大會為由不接受業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的約束？

　　答：這是不行的。新《條例》第三十七條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力。”也就是說，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同后，其合同約定的服務(wù)條款對全體業(yè)主具有約束力。

　　其實(shí)業(yè)主大會和業(yè)主委員會是業(yè)主自己的機(jī)構(gòu)，我們也看到新《條例》在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、職責(zé)、召集方式、決議程序等方面都做了詳細(xì)的規(guī)定，我希望大家都能踴躍地參加到業(yè)主大會和業(yè)主委員會中去，運(yùn)用這些制度去更好地維護(hù)自己的權(quán)利。

　　2.業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到不法損害，物管公司是否負(fù)責(zé)？

　　答：很多業(yè)主認(rèn)為只要請了物業(yè)管理公司，一旦小區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受到損失或人身受到傷害就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)賠償損失，其實(shí)不然。根據(jù)新《條例》規(guī)定，業(yè)主要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是按照業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同來確定的。物業(yè)管理公司的服務(wù)主要是針對公共區(qū)域進(jìn)行的，如果對私人領(lǐng)域有特殊要求，應(yīng)當(dāng)在合同中約定。這就是說，業(yè)主家中的財(cái)產(chǎn)因被盜等原因發(fā)生的損失，如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)管理公司有保護(hù)業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)義務(wù)，物業(yè)管理公司沒有按約履行義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理合同中沒有約定此義務(wù)，則物業(yè)管理公司無需對業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)的被盜等損失進(jìn)行賠償。

　　此外，簽訂好物業(yè)管理合同，對一些易引發(fā)爭議的問題如車輛停放、保安服務(wù)等內(nèi)容應(yīng)盡可能在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定，這樣對明確物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)，有效合理解決糾紛尤為重要。

　　業(yè)主不滿意物管可以更換

　　3.當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛，物管公司有權(quán)停業(yè)主水電？

　　答：新《條例》第八十一條對此明確規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或按約定申請仲裁�！蔽覀冞@里可以看到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)擅自停其水電，否則視為物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)。

　　4.業(yè)主對開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)不滿意怎么更換？

　　答：新《條例》中對前期物業(yè)管理有專章規(guī)定，可見前期物業(yè)管理這一方面非常重要。其中第四十條規(guī)定：“業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止�！�

　　根據(jù)前述規(guī)定，業(yè)主對開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿意，可以要求召開業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。另行選聘物業(yè)管理企業(yè)后，原開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同自新的物業(yè)管理服務(wù)合同生效后自行終止。尚未成立業(yè)主大會的，則須先在房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會并選舉出業(yè)主委員會。

　　物管無權(quán)改變建筑物用途

　　5.小區(qū)內(nèi)的空置房較多，算是業(yè)主之一嗎？其產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)由誰交？

　　答：前兩年隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，一些樓盤未售出的房屋或未交付業(yè)主的空置房較多。有的開發(fā)商就利用此機(jī)會作為具有較多投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會，結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主委員會成員由開發(fā)商操控的人員得以當(dāng)選，而開發(fā)商又未按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，這樣一來，形成了權(quán)利和義務(wù)的嚴(yán)重不對稱。

　　這個(gè)問題在新《條例》中已經(jīng)解決，新《條例》第十七條規(guī)定“對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)”，第四十二條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)�！蓖ㄟ^這兩條強(qiáng)化了開發(fā)商的義務(wù)。

　　6.誰有權(quán)改變公共建筑和設(shè)施的用途？

　　答：新《條例》并未賦予物業(yè)管理公司改變建筑物用途的權(quán)利，此項(xiàng)只能由業(yè)主大會表決，并且需要報(bào)規(guī)劃部門審批。同時(shí)新《條例》第六十二條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有。因此，如果開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)改變公共建筑和設(shè)施的用途未經(jīng)業(yè)主大會討論通過，則構(gòu)成對業(yè)主的侵權(quán)，業(yè)主有權(quán)要求其停止侵害，賠償損失，對其所得收益，要求其返還。

　　代收費(fèi)不能向業(yè)主另加價(jià)

　　7.代收費(fèi)用應(yīng)收手續(xù)費(fèi)嗎？

　　答：現(xiàn)在住宅小區(qū)及寫字樓等物業(yè)的水、電、氣費(fèi)等費(fèi)用一般是由物業(yè)公司代收的。一些物業(yè)公司趁機(jī)以手續(xù)費(fèi)等名義加價(jià)，或者以公共分?jǐn)偹�電費(fèi)等名目增加收費(fèi)項(xiàng)目。

　　新《條例》對此作了明確禁止：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。

　　8.新房裝修時(shí)，物管公司要求繳的管理費(fèi)該不該收？

　　答：在業(yè)主、租戶裝修時(shí)，物業(yè)管理公司往往要求交納裝修押金、裝修管理費(fèi)(包括垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修人員出入證等費(fèi)用)。我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)結(jié)合新《條例》第五十六條“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)……由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市價(jià)格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)中約定。”的規(guī)定來看，除地方性法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)合同中有明確規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)此類收費(fèi)屬于亂收費(fèi)。

　　而且裝修管理工作(包括裝修人員出入、保潔服務(wù))本是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡之責(zé)，不應(yīng)另行收取費(fèi)用。業(yè)主遇此情況可向物價(jià)部門投訴或向法院提起訴訟要求其返還。

　　新頒布的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》10月1日起正式施行，重慶知名律師詳細(xì)解讀。

    本報(bào)記者 楊野 杜海