6月27日凌晨，隨著一聲悶響，上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑在建的7號(hào)樓整體轟然倒塌，造成1名工人死亡，其中部分房源已經(jīng)預(yù)售出去。這一事件在全國房產(chǎn)界引起一場“地震”。

　　房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)來一場“挖蠅種運(yùn)動(dòng)”

　　蠅種，第一次聽到這一文縐縐的名詞，是1990年前后高中時(shí)，在一次全校師生集會(huì)上，副校長(也是我的語文老師)嚴(yán)厲地批判學(xué)生談戀愛的害處，并號(hào)召大家一起挖蠅種，把敗壞校風(fēng)、誘惑同窗的談戀愛的家伙們揪出來。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)界倒該來一場真正的“挖蠅種運(yùn)動(dòng)”。上海住宅樓倒塌事件毫無疑問是一起非常惡劣、影響巨大的事故。近些年全國沒有類似事故發(fā)生。

　　臺(tái)風(fēng)、地震這類自然災(zāi)害，我們不能阻攔它的發(fā)生，但礦難、橋梁斷塌、交通事故卻是可以避免的，而住宅樓開發(fā)這種與百姓生活密切相關(guān)的領(lǐng)域，發(fā)生整棟倒塌事故，更是難讓人原諒。其惡劣影響不但關(guān)系生命，而且讓千千萬萬居民提心吊膽，如果連房子都不安全了，這世界上還有什么安全的地方？

　　事故的原因還在調(diào)查中，但不管是什么具體原因，主要原因必定是人。很簡單，這一棟樓的周邊沒有發(fā)生什么重大的地質(zhì)方面自然變化。那么，一定是某個(gè)人為的環(huán)節(jié)出現(xiàn)重大違規(guī)違法行為，勘測？規(guī)劃？施工？監(jiān)理……對(duì)于這一事故，全國人民沒法不關(guān)注，政府所做的是，一查到底，把所有的蠅種都挖出來。

　　據(jù)媒體報(bào)道，開發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，注冊(cè)資本僅1800萬元，以前開發(fā)過幾個(gè)小型樓盤。事故調(diào)查結(jié)果未出，還不能說中小開發(fā)商就有問題。但我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)門檻低、企業(yè)多(6萬家左右)、魚龍混雜、行業(yè)集中度低，卻是不爭的事實(shí)。

　　春季以來市場回暖，并于近期在投資投機(jī)需求帶領(lǐng)下重歸繁榮，筆者一直認(rèn)為這對(duì)行業(yè)健康發(fā)展并非好事。按我的說法是：冬天不夠冷，害蟲沒凍死。蠅種是害蟲的前身，是潛伏在良民企業(yè)陣營中的不良分子。很多時(shí)候，他們做的一些小壞事并沒暴露于陽光下，業(yè)主們也不知道，即使知道了，也常常拿他們沒辦法；而作為監(jiān)管方的政府，有些不良官員既然拿了好處，也就睜只眼閉只眼。

　　預(yù)售制是倒塌樓房的幫兇

　　上海這座倒塌的住宅樓，屬于蓮花河畔景苑中的一棟，該樓盤總房源為629套，目前已售出503套。這些已經(jīng)交了錢的買房人，目前處于空前被動(dòng)的地位：一是不敢去住這樣的房屋；二是維權(quán)成本高；三是未必能夠退回當(dāng)時(shí)的購買款。

　　從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，在確立商品房預(yù)售制度的時(shí)候，不僅未建立起針對(duì)商品房預(yù)售模式的監(jiān)管制度，甚至對(duì)預(yù)售制度的懲戒規(guī)定也由行政部門而非司法部門來執(zhí)法，因此，我們至今仍很少見到因違規(guī)預(yù)售商品房而遭受處罰的案例。

　　預(yù)售制度是導(dǎo)致中國房價(jià)反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一。因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)通過預(yù)售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動(dòng)力，而在提前收回投資后，他們就有足夠的實(shí)力和耐心囤積居奇，推高房價(jià)，獲取暴利。預(yù)售制度等于為開發(fā)商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困，但這也把絕大部分甚至全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，使他們屢屢遭到開發(fā)商的盤剝。

　　2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。在2007年兩會(huì)上，全國人大代表、武漢大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師洪可柱也建議取消商品房預(yù)售制度，理由是，預(yù)售制度使投機(jī)房地產(chǎn)資金增多，部分購房者投機(jī)鉆營，轉(zhuǎn)手牟利，使得部分城市房價(jià)上漲迅速，擾亂了社會(huì)的安定和諧。

　　洪可柱所言是事實(shí)。但是，開發(fā)商等既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對(duì)取消預(yù)售房制度。其實(shí)，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”。

　　以美國為例，美國也有商品房預(yù)售制度，但預(yù)售所占比例很小。根據(jù)美國法律的規(guī)定，住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗(yàn)收的情況下，還沒有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)，而未成形的不動(dòng)產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。

　　即使美國有些州準(zhǔn)許商品房預(yù)售，也有許多非常嚴(yán)格的規(guī)定和限制，與我們現(xiàn)在所實(shí)行的商品房預(yù)售制度完全是兩個(gè)不同的概念。美國所謂的預(yù)售并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”。根據(jù)美國法律，在這種情況下，開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等。而且，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。

　　我們的預(yù)售房制度則把消費(fèi)者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團(tuán)抬高房價(jià)，侵害消費(fèi)者權(quán)益的工具，本著公平的原則，也應(yīng)該盡快取消商品房預(yù)售。

　　暴利的市場 低質(zhì)的房子

　　房子倒下了，時(shí)間定格在了倒塌的短短30秒。在中國的金融中心上海，1.8萬元/平方米的房子可以在瞬間轟然倒塌？這個(gè)市場到底怎么了？

　　曾幾何時(shí)，國際金融危機(jī)爆發(fā)，中國的房地產(chǎn)市場也未能幸免，虛高的房價(jià)，需求的長期透支，加之政策的緊縮讓這個(gè)市場異常清冷，隨著成交的大幅萎縮，價(jià)格也在暴跌的邊緣。然而，隨著國家政策的轉(zhuǎn)向，戲劇性的一幕出現(xiàn)了，樓市從去年底的止跌，到今年初的回暖，再到近期的火爆。樓市保住了！

　　有人說，高房價(jià)不能倒，倒了經(jīng)濟(jì)就完了。不錯(cuò)，房價(jià)代表的是國家的GDP、地方政府的財(cái)政收入、企業(yè)的利潤。在危機(jī)面前，誰能保8誰就是功臣，而這一角色自然非房地產(chǎn)莫屬。

　　然而，樓市是貪婪的，暴利欲望是無止境的，無極限的。高價(jià)格的背后不但沒有高質(zhì)量，甚至是貪婪到抬高價(jià)格、貪婪到用偷工減料去獲取暴利�！案邇r(jià)格意味著高品質(zhì)”這條規(guī)律在樓市里面似乎并不適用，價(jià)格與質(zhì)量很難成正比，甚至與質(zhì)量毫無關(guān)系！原因很簡單，因?yàn)楦叻績r(jià)所對(duì)應(yīng)的是高地價(jià)，開發(fā)商在拿到高價(jià)地后仍要獲取暴利，就要壓縮建安成本，就會(huì)從樓盤的品質(zhì)上做文章。所以，越是暴利的市場就越會(huì)出現(xiàn)低質(zhì)的商品！

　　于是房價(jià)崛起了，而房子倒下了。

　　房價(jià)的崛起與房子的倒下本應(yīng)該沒有嚴(yán)格的邏輯關(guān)系，上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑也僅僅是個(gè)例，一切看似偶然的因素，往往預(yù)示著必然的結(jié)果。在一個(gè)缺乏自我約束機(jī)制的市場當(dāng)中，實(shí)施寬松的政策本身就意味著對(duì)監(jiān)管的放松，今天這個(gè)事件是否該對(duì)管理層近期政策導(dǎo)向作個(gè)反思？

　　一個(gè)市場要想長期健康發(fā)展，就必須兩條腿同時(shí)走路，既要保證建筑質(zhì)量這一“硬環(huán)境”，也要兼顧市場體系這一“軟環(huán)境”。然而，我們?cè)谶@兩方面都差得太遠(yuǎn)了。建設(shè)一個(gè)真正健康的房地產(chǎn)市場任重而道遠(yuǎn)。我們的管理層，該去思考些什么了。