近日，位于羅湖區(qū)泥崗西路鴻穎大廈的業(yè)主代表到本報投訴，稱他們十年前購買的房產(chǎn)一直沒能辦理房產(chǎn)證，并因涉嫌一房兩賣，部分房產(chǎn)有被法院拍賣的可能。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當時，開發(fā)商為從銀行獲取貸款，與員工、親友簽訂虛假合同，將房產(chǎn)抵押給銀行，然后又將這些抵押過的房產(chǎn)賣給業(yè)主。由于開發(fā)商拖欠貸款，被銀行起訴，部分房產(chǎn)可能被拍賣。業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些房產(chǎn)并不在自己名下后，向公安機關(guān)舉報開發(fā)商有詐騙行為，后來開發(fā)商多名負責人被起訴。經(jīng)深圳市中級人民法院審理，認為此案屬于民事欺詐，宣判有關(guān)負責人無罪。幾年來，業(yè)主們一直向有關(guān)部門反映情況，但仍未能辦理房產(chǎn)證。

　　開發(fā)商則表示，他們并非“一房兩賣”，只是通過與員工簽署內(nèi)部協(xié)議向銀行融資。至于辦不了房產(chǎn)證問題，原因在于該樓盤建筑面積超標。目前他們正積極與有關(guān)部門協(xié)商解決。

　　本報記者 馬培貴 實習生 杜偉泉 文／圖

　　業(yè)主投訴

　　購房十年無房產(chǎn)證

　　房產(chǎn)還可能被拍賣

　　近日，羅湖區(qū)泥崗西路鴻穎大廈30多名業(yè)主派代表到本報投訴，反映他們購買的深圳市穎力實業(yè)發(fā)展有限公司(下稱穎力公司)開發(fā)的鴻穎大廈房產(chǎn)，因涉嫌一房兩賣，一直沒有辦理房產(chǎn)證，也沒有通煤氣，且一些業(yè)主的房產(chǎn)有被法院拍賣的危險。

　　業(yè)主代表陳先生介紹，1999年至2001年間，他們一批業(yè)主以首期付款30%、10年70%免息的條件，向開發(fā)商分期付款購買了鴻穎大廈房產(chǎn)(部分業(yè)主是一次性付清)。自2000年12月起，業(yè)主們相繼辦理了入住手續(xù)。2003-2004年間，開發(fā)商債務問題不斷曝光，業(yè)主們先后接到法院公告，才知道自己所購房產(chǎn)，已經(jīng)被開發(fā)商用本單位員工及其他人名義，向銀行貸款并在國土局備案。2004年2月，30多名業(yè)主聯(lián)名向政府部門投訴，并試圖通過司法途徑解決，但由于各種原因還是沒有結(jié)果。2006-2007年間，鴻穎大廈經(jīng)常停水、停電，至今也沒有開通煤氣，原因是開發(fā)商下屬的物業(yè)公司沒有交水電費。后來，經(jīng)過業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商后，業(yè)主交了一半的物業(yè)管理費，鴻穎大廈停水停電問題才得以解決。

　　陳先生說，2008年6月，因穎力公司拖欠某銀行貸款，被銀行訴至南山法院，該銀行要求法院拍賣涉案業(yè)主的房產(chǎn)抵債。業(yè)主向法院提出異議，但法院對異議不予采納，理由是這些房產(chǎn)的貸款人并不是實際業(yè)主。但該法院考慮到實際情況，暫停執(zhí)行拍賣程序。

　　事件回放

　　違背設計規(guī)劃超面積

　　建筑未驗收

　　記者從關(guān)于此案的《深圳市中級人民法院刑事判決書》((2006)深中法刑二初字第165號)了解到，1992年4月，當時的羅湖區(qū)泥崗村委會與深圳市鴻華實業(yè)股份有限公司簽訂合同(下稱鴻華公司)約定，由泥崗村提供土地，鴻華公司提供資金共同開發(fā)建設“泥崗商住大廈”。1998年7月，經(jīng)泥崗村、鴻華公司、深圳市規(guī)劃國土局三方協(xié)商，同意增加穎力公司為該項目合作投資方，興建項目更名為“鴻穎大廈”，并約定鴻穎大廈10樓以下(含10樓7套)的房產(chǎn)歸泥崗村所有，其余為穎力公司所有。合同簽訂后，穎力公司開始開發(fā)建設鴻穎大廈。

　　1998年至2000年，穎力公司通過本公司員工找到親戚、朋友、熟人等，這些員工的親友與穎力公司簽訂購買鴻穎大廈房產(chǎn)的合同，并以他們的名義在國土局登記備案，但員工的這些親友并不真正付款購置房款。隨后，穎力公司作為擔保人，將這些虛假購房者的房產(chǎn)作為抵押，分別從中國銀行、建設銀行、招商銀行等獲取購房按揭貸款。1999年至2001年，穎力公司有關(guān)負責人將部分用虛假購房合同向銀行辦理了抵押按揭貸款的房產(chǎn)，賣給社會上的業(yè)主，或者將已出售給業(yè)主的房產(chǎn)又與他人簽訂購房合同，并在國土局登記備案抵押給銀行。通過這種方式，穎力公司獲取業(yè)主購房款1300多萬元人民幣。同時，穎力公司還和業(yè)主簽訂“十年免息分期付款補充協(xié)議”，約定業(yè)主不需要通過銀行辦理貸款按揭，而是直接向穎力公司交付首期款后，十年內(nèi)每月分期付款，將購房款存入穎力公司指定的銀行賬號，用于交付購房本金。穎力公司以分期付款的方式，向銀行償還虛假購房者的貸款本金及利息。發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被抵押后，有37套房的業(yè)主報案。

　　2000年，鴻穎大廈建成并交付業(yè)主占有、使用，業(yè)主按合同約定交付房款及月供款。但大廈的規(guī)劃驗收因違規(guī)超建等原因不能辦理，穎力公司一直未能為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。2002年10月，穎力公司開始拖欠銀行借款本息，真正購房的業(yè)主陸續(xù)收到銀行的催款通知書。業(yè)主到國土局查詢，發(fā)現(xiàn)在國土局登記備案的房產(chǎn)不在自己名下，且房產(chǎn)已被抵押給銀行。部分業(yè)主向穎力公司提出退房要求，該公司為這部分業(yè)主辦理了退房手續(xù)。2004年，鴻穎大廈的部分業(yè)主以涉嫌合同詐騙罪舉報穎力公司，穎力公司相關(guān)負責人馮某等4人被依法逮捕。

　　另外，穎力公司還與深圳市英隆實業(yè)發(fā)展股份有限公司(原草埔村委)合作，共同開發(fā)了位于羅湖區(qū)草埔的“穎隆大廈”。穎力公司以與鴻穎大廈同樣的方式，銷售穎隆大廈19套房產(chǎn)，獲得購房款366萬多元。事后，11套房產(chǎn)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題并報警。

　　法院審理

　　一審判決馮某等犯合同詐騙罪

　　重審認定馮某等只是民事欺詐

　　2004年5-7月，穎力公司法人代表馮某等4人因為涉嫌合同詐騙罪先后被逮捕。《深圳市中級人民法院刑事判決書》((2006)深中法刑二初字第165號)載明，深圳市中級人民法院一審后，以合同詐騙罪分別對馮某等4人做出判決。

　　馮某等不服一審判決，提出上訴。廣東省高級人民法院審理認為，一審判決部分事實不清，證據(jù)不足，將此案發(fā)回深圳市中級人民法院重新審理。市中院重審認為，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明馮某等4被告人具有非法占有當事人財產(chǎn)的目的，公訴機關(guān)指控4被告人犯合同詐騙罪罪名不成立。市中院認為，馮某等4被告人的行為屬于民事欺詐行為，不屬于刑事欺詐行為，4被告人的行為不構(gòu)成犯罪。2006年，市中院作出重審判決，宣告馮某等4人無罪。對于民事欺詐，應該通過民事法律途徑進行解決。

　　穎力公司

　　并非“一房兩賣”

　　正積極辦房產(chǎn)證

　　近日，記者來到位于鴻穎大廈的穎力公司。記者了解到，該樓10樓以下已經(jīng)劃歸原泥崗村，現(xiàn)在出租給清水河辦事處使用。公司辦公室位于該樓的29層，內(nèi)部空空如也�！暗⒄`這么多年，公司什么都沒有了，連這個辦公場地也是向業(yè)主借用的�！痹摴�司員工張先生說。

　　張先生說，該公司當初的銷售方式并非“一房兩賣”，而是當時情況下的融資手段。他解釋說，當時建設鴻穎大廈投資規(guī)模很大，實際建設成本超過預算2000萬元，而業(yè)主只付了30%的首付款，遠遠不夠開發(fā)成本。公司只好用這種銷售方式進行融資。另外，那些和穎力公司簽訂虛假購房合同的員工及親屬，并沒有實際占有和使用這些房產(chǎn)。公司將這些房產(chǎn)到國土部門只是進行了備案，并沒有進行初始登記，所以，不能認為是“一房兩賣”。

　　在穎力公司，記者看到了一份該公司與員工劉某簽訂的內(nèi)部協(xié)議。協(xié)議約定，所有購房款由公司支付，房屋產(chǎn)權(quán)由公司所有，公司若拖欠銀行款項引起糾紛，應由公司負責。員工只負責配合公司辦理購房及過戶手續(xù)。

　　據(jù)張先生介紹，影響辦理房產(chǎn)的關(guān)鍵是，國土部門認為該公司開發(fā)的鴻穎大廈、穎隆大廈均超規(guī)劃面積，并且和穎力公司合作開發(fā)鴻穎大廈的鴻華公司從2005年起就一直沒有年檢，事實上早已不存在了。而有關(guān)部門要求，必須找到鴻華公司說明情況。鴻穎大廈整體辦不到產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主們就無法辦理房產(chǎn)證，部分業(yè)主因此又拒絕交剩余的房款。穎力公司收不到業(yè)主的房款，無法向銀行還款，導致這些房產(chǎn)面臨被拍賣的危險。目前穎隆大廈已經(jīng)完成規(guī)劃確認。但鴻穎大廈還沒有通過規(guī)劃確認，規(guī)劃部門正對該樓超面積部分進行測量。一旦完成規(guī)劃確認，穎力公司會補交這兩棟樓超規(guī)劃面積的地價。

　　張先生表示，穎力公司一直向有關(guān)部門反映情況，并努力爭取早日解決鴻穎大廈、穎隆大廈的房產(chǎn)證問題。如果兩棟樓的產(chǎn)權(quán)證辦理好了，業(yè)主們還清房款，公司就會盡快幫業(yè)主們辦理房產(chǎn)證。