5月7日，上海土地交易中心大廳人頭涌動(dòng)，本應(yīng)在4月28日拍賣的土地，后因“技術(shù)故障”推遲到當(dāng)日。作為實(shí)行新政后的上海首次土地放量，出讓總面積達(dá)到61萬平方米之多。據(jù)悉，此次拍賣不僅集中5幅廣受矚目的熱門地塊，且各家房企大鱷悉數(shù)出動(dòng)。其中包括保利地產(chǎn)、陸家嘴股份、新鴻基、萬科、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城以及和黃地產(chǎn)等大牌明星。

　　業(yè)內(nèi)人士之前分析，此次拍賣最值得關(guān)注的是新江灣C4和廣富林2-6號地塊，周邊都曾拍出過地王，而在房產(chǎn)新政后，這幾塊新推出的土地的結(jié)果，將直接影響未來的市場走勢。最終這兩塊地的價(jià)格并沒有延續(xù)之前的瘋狂，特別是新江灣C4以底價(jià)成交，出呼眾人的意料。而在本次的拍賣過程中，國企依然是拿地的主力軍。

　　開發(fā)商謹(jǐn)慎樂觀

　　競拍伊始，保利地產(chǎn)就旗開得勝，以11.8288億元摘得第一塊地，浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3地塊，約合樓面地價(jià)9544元/平方米，溢價(jià)率177%。下午其又以14.2622億元摘得浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號地塊，溢價(jià)率128%。

　　松江區(qū)廣富林2-6號地塊被北方城投以18.4億元獲得，樓面地價(jià)約13724元/平方米，溢價(jià)率92.5%。此成交價(jià)比今年2月底萬科拿下的廣富林2-4地塊的樓面地價(jià)16378元/平方米要低近3000元/平方米。

　　廣富林2-6號地塊是此次最受關(guān)注的地塊之一，北方城投則被認(rèn)為是最神秘的買家。據(jù)記者了解，北方城投屬于上海閘北區(qū)區(qū)屬企業(yè)。2009年6月上海市國資委同意閘北區(qū)國資委以所持上海北方城市發(fā)展投資公司100%股權(quán)認(rèn)購*ST雅礱定向增發(fā)的3.47億股。重組完成后，閘北區(qū)國資委持股60.25%，成為公司控股股東，*ST雅礱主業(yè)也由藏藥轉(zhuǎn)型為以舊區(qū)改造和保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊，底價(jià)成交。所了解，該地塊東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路，出讓面積108091.9平方米，被分成三個(gè)部分，其中P1規(guī)劃用于社區(qū)服務(wù)設(shè)施，P2規(guī)劃用途為商業(yè)辦公，P3用于建普通商品房。

　　此外，浦江鎮(zhèn)的另一塊地，中心河以南A-1、2號地塊，則被上海本土企業(yè)，上海陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)有限公司聯(lián)合上海張楊商業(yè)建設(shè)聯(lián)合競得，成交價(jià)15.28億元，折合樓面地價(jià)8060元/平方米，溢價(jià)率144%。該地塊東至浦錦路，南至江梔路，西至浦秀路，北至江柳路，出讓面積134496.5平方米，規(guī)劃用途A-1地塊為普通商品房，A-2地塊為商住兩用。據(jù)一位現(xiàn)場“觀戰(zhàn)”的不愿透露姓名的開發(fā)商表示，這個(gè)成交價(jià)充分說明了開發(fā)商對市場的預(yù)期依然很高，并長期看好世博會(huì)對于上海房地產(chǎn)的有利影響。

　　從上述的拍賣結(jié)果來看，國有企業(yè)依然是拿地的主力軍，5塊地中都有國企的成分在里面。分析人士擔(dān)憂，在中央新政不斷出臺之時(shí)，國企依然氣勢不減，兇猛拿地，是對市場依舊有信心還是置中央政策于不顧？

　　地價(jià)或理性回歸

　　回顧今年4月23日上海掛牌出讓位于嘉定區(qū)的4幅商辦地塊，其中2幅底價(jià)成交，也是近期房市新政出臺后首次出現(xiàn)土地以底價(jià)成交的現(xiàn)象。

　　當(dāng)日，在嘉定區(qū)古猗園路以東、銀翔路以南地塊和眾仁路以西、銀翔路以南地塊的競拍過程中，雖然有多家房企參與，但最終摘得地塊的上海中暨投資管理有限公司和東方偉業(yè)茗品(上海)投資發(fā)展有限公司都是以起始價(jià)成交，總價(jià)分別為9388萬元和1.0555億元，折合樓面地價(jià)均約2500元/平方米。另外2幅地塊分別以104%和65%的溢價(jià)率成交。

　　而4月29日開標(biāo)的上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)222號地塊更是讓業(yè)界大跌眼鏡。這一位于上海莘莊地鐵上的綜合項(xiàng)目是上海首幅嘗試非價(jià)高者得的競標(biāo)地塊，根據(jù)規(guī)定，該地塊的報(bào)價(jià)僅占評分指數(shù)的30%，此外公司的經(jīng)營狀況和技術(shù)指標(biāo)分別占20%和50%。對此地塊志在必得的是新鴻基集團(tuán)、上海城開、閔行城投有限公司、莘莊鎮(zhèn)投資公司等組團(tuán)投標(biāo)的公司，但公布的結(jié)果得主卻是綠地。

　　不過，不管土地交易如何紛亂，5月7日五連拍的結(jié)果看來，開發(fā)商對現(xiàn)在的成交價(jià)普遍認(rèn)為合理。新鴻基集團(tuán)華東區(qū)董事總經(jīng)理鄧維聰不久前在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，新鴻基從來不在不合理的價(jià)位拿地，2009年新鴻基沒有參與任何一塊土地的競拍，但在2010年，新鴻基拿地就變得非常積極和高調(diào)�；蛟S現(xiàn)在就是他們認(rèn)為合理的時(shí)期。

　　分析師薛建雄認(rèn)為，從上海的基本面來看，現(xiàn)在拍出來的土地價(jià)格的確是合理的，2009年是有點(diǎn)過火了，這得益于新政的調(diào)控。

　　近日，上海土地交易市場又發(fā)布了約105幅經(jīng)營性用地的信息，其中24幅為純住宅地塊，占所有掛牌土地總量的23%，將全部以勾地的形式推出。據(jù)知情人士向記者透露，該批地塊僅為供地計(jì)劃中推出的第一批，今后還將推出黃金地塊，加大土地的供應(yīng)量。而這樣大規(guī)模的經(jīng)營性用地預(yù)申請?jiān)谏虾Ｓ惺芬詠磉�是第一次。

　　薛建雄表示，近期頻繁出現(xiàn)的低調(diào)出讓黃金地塊現(xiàn)象，也為下一批即將大量入市的土地埋下了理性的伏筆。

　　作者：邱桂奇