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《廣州市閑置土地處理辦法》嚴(yán)厲打擊囤地 增值地價一收土地成本可能翻倍
十幾年前,可能幾十元、幾百元/平方米(占地面積)的地價,按照現(xiàn)在市場重新評估之后,可能會要數(shù)百元、數(shù)千元/平方米(建筑面積)。按照即將頒布的《廣州市閑置土地處理辦法》,某些土地一旦確認(rèn)閑置的話,土地成本可能翻倍、甚至十幾倍。而在2009年,廣州一共收回16宗閑置用地,共計面積約43.4公頃,收繳土地閑置費約3000萬元。
2009年,經(jīng)廣州市人民政府批準(zhǔn),廣州市國土房管局收回閑置土地12宗、面積共41.3017公頃,注銷用地批準(zhǔn)文件4宗、面積共2.0976公頃。
在這16宗被收回的閑置用地中,僅有一宗商住樓用地,為花都區(qū)華輝房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司,位于新華街田美村,占地2535.5平方米;其被國土部門無償收回閑置土地,注銷用地有關(guān)批文,解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
所占比例最大的是工業(yè)用地,達到30多公頃,占了近七成,其他有單位住宅、客運碼頭、郵政分局、培訓(xùn)用地等。
83萬平方米逾期未動工
至于目前廣州有多少閑置用地,廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示:“因為是一個動態(tài)的過程,很難說出一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),但是在廣州應(yīng)該有幾十宗。”
2009年11月,廣州市國土房管局曾經(jīng)一連公布22份加快動工建設(shè)進度催告函,督促總面積超過83萬平方米的土地,按照約定時間動工。這一數(shù)量幾乎相當(dāng)于正常年度推地計劃2.5萬平方米的1/4。
在樓價高漲的背景下,社會上對“囤地促使樓價高漲”的聲討聲不止。即便政府加快推地步驟,但是開發(fā)商拿在手中不開發(fā)的話,市場的供求矛盾還是無法解決,甚至人為造成供應(yīng)緊張,推高房價,一些囤地多年的土地如今開發(fā),當(dāng)年低廉的地價在如今看來其土地成本甚至可以忽略不計,而出售到市場上,卻不會因為地價便宜而“賤賣”給消費者。
“拿地不開發(fā)實際上是開發(fā)商和政府之間的一種博弈,開發(fā)商希望房價保持現(xiàn)有水平,囤積土地讓政府賣地平抑房價的愿望落空!焙细惠x煌首席市場分析師黎文江表示。
新政策解讀
修訂之后的《廣州市閑置土地處理辦法》,就是廣州重拳打擊囤地的有力措施!霸谌珖鴣碚f,是相當(dāng)嚴(yán)厲的!钡降字厝谀睦,該負(fù)責(zé)人進行了詳盡解讀。
新政最嚴(yán)厲的就是征收增值地價。經(jīng)過初步摸查,現(xiàn)在的閑置用地主要集中在花都、番禺,市中心比較少。但是花都、番禺在撤縣之前出讓的土地非常便宜,當(dāng)時經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)都沒有發(fā)展起來,幾十元/平方米、幾百元/平方米都有,而且是按照占地面積計算的。經(jīng)過多年的發(fā)展之后,首先是地價升值了,在現(xiàn)在的土地拍賣市場上,花都、番禺等地的地價也有數(shù)千元/平方米,而且是按照建筑面積來計算的。而住宅用地的話,一般的容積率都在2以上,如此來計算的話,其中增值地價將非?捎^。一旦新政實施,如被認(rèn)定閑置用地的,首先要補交的增值地價,可能就是原來地價的幾倍、甚至十幾倍。
一次性征收20%比
按月征收成本翻倍
新政規(guī)定,土地閑置費不再按月計收,而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。而之前按月征收的時候,一般是按照地價的0.8%~1.2%來征收的,閑置幾個月,就收幾個月,最終不得超過20%。比如按照一個1億元的閑置土地來計算,現(xiàn)在是一次性征收2000萬元,而之前,只要征收(按照1%)100萬元,新標(biāo)準(zhǔn)的處罰力度也是之前的十倍以上。
焦點一:什么地可以收閑置費?
怎么鑒定是閑置土地?怎么樣的情況下,可以收閑置費,什么條件下可以收回閑置用地?該負(fù)責(zé)人表示,只要是沒有按照土地出讓合同開發(fā)的,就被認(rèn)定是閑置用地。而且也不是到時只要請幾個工人挖一點土就算動工的,而是其建設(shè)投資要超過其預(yù)算的1/4以上,才不算閑置。
在超過合同一年之后,可以收閑置費。一次性按照20%征收,逾期不繳納,按日加收應(yīng)繳土地閑置費總額1%。的滯納金。閑置兩年以上,可以無條件收回閑置用地。其中如果是開發(fā)商自己的原因要求改規(guī)劃等原因,不在“豁免”之列。
焦點二:執(zhí)行不透明治不了“囤地”?
一些專家表示,加大處罰力度,并不一定能夠打擊囤地,還要看執(zhí)行的力度和透明度,否則提高罰款標(biāo)準(zhǔn)也難以起到阻嚇作用。
對此,該負(fù)責(zé)人表示,處置閑置用地,不適合全部公開。因為一些項目可能正在洽談項目合作,或是資金鏈有點緊張,正在融資,一旦全部公布的話,可能原本還可以進行的一個項目,會因此而夭折,一些項目公司可能因此直接破產(chǎn)!霸具可以有救的項目,一公布可能直接將人家打死了,成了爛尾樓!薄斑_到收地的條件的時候,會召開聽證會,也會及時公布已經(jīng)收回的閑置用地!(蔣悅飛)
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