房?jī)r(jià)瘋狂，比房?jī)r(jià)更無(wú)厘頭的是什么？地價(jià)！據(jù)傳有開發(fā)商抱怨地方政府搶了開發(fā)商的風(fēng)頭，地王頻現(xiàn)，地價(jià)屢創(chuàng)新高，連房?jī)r(jià)都甘拜下風(fēng)。雖說(shuō)是戲談，但是從今年的地價(jià)走勢(shì)上看，地價(jià)的漲幅的確不遜于房?jī)r(jià)，地方政府收入的土地出讓金更是讓開發(fā)商們自愧不如，此起彼伏、一浪更比一浪高的地王，連成了樓市的勝景。

　　2009，地王來(lái)勢(shì)兇猛。

　　-現(xiàn)象

　　從冰封到酷暑

　　就如同沒(méi)人能看懂今年的房?jī)r(jià)一樣，也很少有人看得懂今年的地價(jià)走勢(shì)。

　　5月份以前，北京有關(guān)部門還在為土地出讓發(fā)愁，流標(biāo)率居高不下，地價(jià)卻總也上不去。為此，北京市甚至推出了“勾地制度”，以期了解市場(chǎng)需求，減少土地流標(biāo)。但進(jìn)入5月份，土地市場(chǎng)卻搖身一變，從凄風(fēng)冷雨轉(zhuǎn)向了紅紅火火，尤其是5月20日，富力地產(chǎn)力挫群雄，以10.22億元獲得廣渠門外10號(hào)地之后，土地市場(chǎng)溫度急速飆升，一下從零度左右，直奔高溫區(qū)。不僅四環(huán)左右的地價(jià)升到了15000元/平方米以上，而且通州、大興，甚至房山的地價(jià)都開始奔7000元/平方米。

　　土地市場(chǎng)的驟然火爆，讓北京市政府樂(lè)開了花，僅6月26日一天的時(shí)間，就多收入13億元。收入驟增的不僅僅是北京市，全國(guó)各大城市均“喜獲豐收”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月23日，北京市收入639億元土地出讓金，比去年增加27%；上海收入821億元，同比增長(zhǎng)115%。

　　配合突然升溫的土地市場(chǎng)，大興區(qū)、房山區(qū)政府更是趁勢(shì)召開土地推介會(huì)，向市場(chǎng)大力推介本區(qū)土地，并一舉穩(wěn)固了沖上來(lái)的地價(jià)，房山區(qū)政府更是借勢(shì)推廣自己的土地開發(fā)模式。

　　價(jià)格屢創(chuàng)新高

　　與土地市場(chǎng)迅速升溫伴隨而生的是地價(jià)飛速上漲，各大地王平均樓面單價(jià)全面超越此前土地市場(chǎng)最輝煌的2007年。

　　從廣渠門外10號(hào)地成為第一塊地王開始，每一幅地王的樓面單價(jià)都打破了區(qū)域地價(jià)最高紀(jì)錄。

　　中化方興以16000元/平方米的價(jià)格拿下廣渠路15號(hào)地，而此前該區(qū)域樓面地價(jià)最高紀(jì)錄是2007年萬(wàn)科拍的西大望路27號(hào)時(shí)創(chuàng)下的11400元/平方米，漲幅高達(dá)4600元/平方米。

　　萬(wàn)科拿下房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地前，房山的最高樓面地價(jià)僅為2800元/平方米，萬(wàn)科一舉將該區(qū)域地價(jià)推上6470元/平方米高峰，漲幅高達(dá)3670元/平方米。

　　最離譜的漲價(jià)出現(xiàn)在亦莊新城三羊居住區(qū)地塊的競(jìng)拍中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿下的樓面地價(jià)高達(dá)18000元/平方米，而僅在兩年前，金融街拿下毗鄰地塊的樓面單價(jià)僅為3135元/平方米，兩年漲價(jià)14865元/平方米，漲幅高達(dá)474%！

　　面對(duì)如此離譜的地價(jià)，難怪有開發(fā)商直言“看不懂，太瘋狂！”

　　但正是這看不懂的地價(jià)一波接一波，將北京的房?jī)r(jià)推向現(xiàn)在的高點(diǎn)。

　　-原因

　　天量信貸提供資金

　　談及今年地王如此兇猛的原因，業(yè)內(nèi)人士首推寬松的信貸政策。天量信貸大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，使得開發(fā)商的資金狀況突然寬裕起來(lái)，不僅貸款非常容易，而且針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)，尤其是大型央企，紛紛獲得巨額銀行授信，如萬(wàn)科獲得500億元銀行授信，金地地產(chǎn)獲得300億元銀行授信，中化方興獲得245億元授信，中海地產(chǎn)獲得200億元授信……

　　“腰包鼓了自然要‘置業(yè)’，而開發(fā)企業(yè)最重要的資源就是土地，自然全力買地”，一位開發(fā)商這樣告訴記者。

　　樓市復(fù)蘇恢復(fù)信心

　　天量信貸進(jìn)入樓市，不僅刺激了開發(fā)商的購(gòu)買欲，更刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買欲。

　　隨著國(guó)家一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的出臺(tái)，銀行加大房貸優(yōu)惠力度，加上企業(yè)自身的促銷行為，商品房銷售出現(xiàn)火爆場(chǎng)面。短時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商就賺得盆滿缽滿，一掃去年的愁眉不展，開始信心十足地展望未來(lái)，紛紛出手搶占生產(chǎn)資料——土地。

　　供應(yīng)偏緊造就動(dòng)力

　　土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況又助長(zhǎng)了開發(fā)商的判斷——被去年慘淡的土地交易嚇怕了的各地地方政府，對(duì)2009年的土地市場(chǎng)非常保守，大幅消減土地供應(yīng)計(jì)劃。面對(duì)開發(fā)商異常的熱情，各地土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。

　　以北京為例，北京2009年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年計(jì)劃供應(yīng)1700公頃，同比減少24%。

　　-2009地王獨(dú)特風(fēng)景

　　6成地王國(guó)企打造

　　曾經(jīng)，地王們總是相似的，除了一塊更比一塊價(jià)高外。但2009年的地王市場(chǎng)卻分外特征鮮明，首先就是“國(guó)家隊(duì)主戰(zhàn)”。

　　無(wú)論從北京的土地市場(chǎng)看，還是全國(guó)的土地市場(chǎng)看，至少6成以上的地王背后都有國(guó)字號(hào)開發(fā)商的身影。

　　今年在北京成交的地塊中，有8塊地曾被冠以地王之稱，其中，僅有3塊地是被民企獲得的。

　　朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊是被中國(guó)電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)獲得，廣渠路15號(hào)地塊是被中化集團(tuán)下的中化方興獲得，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊被順義區(qū)政府背景的大龍地產(chǎn)獲得，亦莊新城地塊則是被中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得，房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地則是由中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)和萬(wàn)科合作公司——中糧萬(wàn)科獲得。

　　在中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的2009年中國(guó)十大地王中，7塊地王獲得者均為央企或地方國(guó)企。值得注意的是，就在這些國(guó)字頭企業(yè)在一線城市戰(zhàn)略布局的同時(shí)，也加快了在二三線城市的拿地步伐。

　　記者親歷的每一場(chǎng)地王拍賣現(xiàn)場(chǎng)上，相對(duì)于國(guó)字頭房企頻繁而果斷的舉牌動(dòng)作，民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的小心謹(jǐn)慎、頻頻計(jì)算成了鮮明的陪襯。

　　當(dāng)業(yè)內(nèi)人士紛紛指出房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的“國(guó)進(jìn)民退”趨勢(shì)后，國(guó)企尤其央企在各地土地市場(chǎng)中卻更加頻繁的屢屢勝出，制造出一個(gè)接一個(gè)的地王。

　　>>權(quán)威解讀

　　面對(duì)2009年土地市場(chǎng)由“國(guó)家隊(duì)”主戰(zhàn)的特點(diǎn)，易居研究中心分析認(rèn)為：首先，在經(jīng)歷了2008年的市場(chǎng)低迷后，2009年初土地市場(chǎng)依然較為冷淡，地方政府往往會(huì)要求國(guó)資背景企業(yè)參與土地競(jìng)拍，以保障土地成交。其次，國(guó)有房企具有強(qiáng)大的資本優(yōu)勢(shì)。這一方面是受益于母公司對(duì)于國(guó)有房企的大力支持，另一方面也與今年上半年的天量信貸資金有關(guān)。相比于民營(yíng)企業(yè)，國(guó)企放貸風(fēng)險(xiǎn)小，因而更受銀行歡迎，特別是國(guó)有控股或間接控股的混合經(jīng)營(yíng)體，在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)尤為活躍。而從新“地王”的開發(fā)前景來(lái)看，雖然高價(jià)地塊層出的場(chǎng)面與07年有些類似，但相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)有房企在地塊未來(lái)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)上擁有更多的資源優(yōu)勢(shì)，需要面對(duì)的市場(chǎng)壓力也相對(duì)較低，有助于避免2007年地王由于資金緊張而大量陷入困境這一局面的重現(xiàn)。

　　-北京2009地王回顧

　　5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元獲得廣渠門外10號(hào)地，平均樓面地價(jià)15141元/平方米，成為今年首塊地王。

　　6月25日，名不見(jiàn)經(jīng)傳的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億獲得通州區(qū)九棵樹地塊，平均樓面地價(jià)6259元/平方米，創(chuàng)造通州區(qū)最高樓面地價(jià)。

　　6月26日，中國(guó)電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價(jià)15217元/平方米，一舉刷新一個(gè)月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。

　　6月30日，中化集團(tuán)旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，最終以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號(hào)地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá)16000元/平方米，再次刷新地王紀(jì)錄。

　　7月6日，上海綠地以30.25億獲得大興區(qū)黃村19號(hào)、20號(hào)地，樓面地價(jià)達(dá)6605元/平方米，成為大興地王，并開啟大興區(qū)域房?jī)r(jià)暴漲之門。

　　9月7日，中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)和萬(wàn)科合作公司——中糧萬(wàn)科以22億元拿下房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，平均樓面地價(jià)達(dá)6470元/平方米，首次將房山區(qū)地價(jià)推上6000元/平方米大關(guān)。

　　11月20日，有著順義區(qū)政府背景的大龍地產(chǎn)以50.50億力克群雄，將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價(jià)高達(dá)29859元/平方米，而周邊類別墅二手房?jī)r(jià)僅在28000元/平方米左右。

　　12月3日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億元獲得東南五環(huán)外的亦莊新城三羊居住區(qū)地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá)18000元/平方米，而該地塊毗鄰的在售項(xiàng)目售價(jià)為19000元/平方米。

　　本報(bào)記者 魯歡