“南京300多天出了10個(gè)地王！”365房地產(chǎn)家居網(wǎng)昨日出爐最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，今年南京已出讓的土地面積接近370萬(wàn)平方米，直逼去年全年成交量，土地市場(chǎng)提前完成任務(wù)。

　　“正面是拼命保護(hù)18億畝耕地紅線，側(cè)面是海量土地曬太陽(yáng)，背面是房?jī)r(jià)1年翻了近1倍，這就是樓市�！蹦暇┬吕藰�(lè)居主編王小軍的言語(yǔ)有些尖銳。他稱，11月初央視等報(bào)道了全國(guó)房企囤地的新聞，報(bào)道主要說(shuō)的是北京的土地行情，不過(guò)根據(jù)他掌握的資料，南京的現(xiàn)狀也大差不差。

　　近年來(lái)，在南京二級(jí)市場(chǎng)交易的土地有一個(gè)較明顯的規(guī)律，即賣地的多為本地企業(yè)，接手的則是外來(lái)企業(yè)。很顯然，本地開(kāi)發(fā)商握有本地人脈資源優(yōu)勢(shì)，拿地更易，但他們中的一部分能力有限，根本就搞不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也有的拿了地原本就沒(méi)打算搞開(kāi)發(fā)，于是伺機(jī)轉(zhuǎn)賣土地生錢(qián)。在地價(jià)扶搖直上的這些年，“炒地皮”獲利比自己建房賣房來(lái)得容易得多。

　　現(xiàn)實(shí)中土地倒手有更隱秘的方式：這幾年土地增值厲害，如果直接交易土地，獲利方須交納30—60%的土地增值稅。為規(guī)避這一交易成本，開(kāi)發(fā)商并不直接在二級(jí)市場(chǎng)上交易土地，而是把土地注入一個(gè)公司。然后通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的模式把公司轉(zhuǎn)讓出去，其中擁有的土地自然也就“暗渡陳倉(cāng)”，交易中最主要的費(fèi)用只是3%的契稅和5.6%的營(yíng)業(yè)稅。還有一些公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，直接把公司法人名字改過(guò)來(lái)，所需費(fèi)用更低。如此運(yùn)作，讓賣地獲利更甚，真正成了“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。

　　當(dāng)然，更多開(kāi)發(fā)商囤地，是為了坐等地價(jià)升值，再抬升房?jī)r(jià)。很簡(jiǎn)單，囤地一定程度上造成供應(yīng)量不足，讓購(gòu)房人有饑餓感，從而恐慌買房，再一步一步推高房?jī)r(jià)。

　　南京白下區(qū)有一塊地，開(kāi)發(fā)商早在10年前便以便宜的協(xié)議價(jià)取得，然而此后多年不見(jiàn)開(kāi)發(fā)。終于，今年11月8日樓盤(pán)推出了第一批房源。記者昨天電話聯(lián)系售樓處，銷售人員說(shuō)，銷售均價(jià)在1.9萬(wàn)/平方米。這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)預(yù)料。一塊地拿了10年可以不開(kāi)發(fā)，這把囤地賣高價(jià)房演繹到了極致。

　　有公司統(tǒng)計(jì)出截至2009年9月30日全國(guó)房企囤地的情況，排在前十名的全是上市公司，囤地總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米，按照這些房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售進(jìn)度，手中的閑置地塊至少可開(kāi)發(fā)37年。記者了解到，在這10家上市房企中，有6家在南京的項(xiàng)目正處于開(kāi)發(fā)或銷售中。

　　首次進(jìn)軍南京的華潤(rùn)和保利在短短1個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，就“大手筆”地將南京58.7萬(wàn)平方米的地塊收入囊中，且創(chuàng)造了新科地王。58.7萬(wàn)平方米是什么概念？這相當(dāng)于今年以來(lái)南京土地供應(yīng)總量的22%！這些具有央企背景的開(kāi)發(fā)商在我省“攻城掠地”的腳步還在加速，11月5日，華潤(rùn)首次進(jìn)入蘇州，就以17.25億拍下相城兩幅地塊，樓面地價(jià)溢價(jià)分別高達(dá)98.7%和105%。而拿了“地王”后的開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃，目前這兩家公司都還沒(méi)有明確。

　　資深房地產(chǎn)評(píng)論人楊少鋒在接受記者電話采訪時(shí)認(rèn)為，地王是上市房企資本運(yùn)作的工具，上市公司拿地后可以告訴股民，我今后的銷售量可以達(dá)到多少，我的資產(chǎn)增值多少，然后股票漲了，再發(fā)行新股、再募集，所以囤地的錢(qián)實(shí)際是股民的。現(xiàn)在上市公司拿了地不需要蓋房子就可以賺錢(qián)，就算要蓋也要等到房?jī)r(jià)漲到一定高位時(shí)再開(kāi)發(fā)。即便是房?jī)r(jià)跌了，這些地也并不會(huì)“爛”在手中，因?yàn)閷?duì)上市公司而言，房?jī)r(jià)跌了，股價(jià)跌了，損失的只會(huì)是股民。風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁了，上市房企在這場(chǎng)游戲中是不會(huì)虧的。

　　國(guó)家明文規(guī)定，閑置1年以上的土地要征收20%閑置費(fèi)，超過(guò)兩年的要無(wú)償收回，但至今，全國(guó)閑置地塊被收回的還不超過(guò)5例，與開(kāi)發(fā)商囤積的10億平方米土地比起來(lái)只是九牛一毛。

　　專家認(rèn)為，盡管有著土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制，但主管部門(mén)仍可通過(guò)行政手段解決各地出現(xiàn)的問(wèn)題。日前有消息傳來(lái)：國(guó)土資源部將通過(guò)新版本的土地出讓合同布控“地王”。新版本合同中，要求開(kāi)發(fā)商在接受土地出讓時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約，如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。而在此前，在2008年底各地出臺(tái)的房地產(chǎn)“救市”政策中，很多地方不僅沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地提出嚴(yán)格要求，相反出臺(tái)了可以分期交付土地出讓金等政策。

　　要開(kāi)發(fā)量不要“囤地生錢(qián)”，政策的調(diào)整完善值得期待，各地對(duì)于政策的執(zhí)行力度更值得期待。

　　本報(bào)記者 汪曉霞