下半年土地拍賣市場上制造的大“地主”越來越多

　　廣州樓市嬗變：從“地王”到“地主”

　　從近期廣州市政府推出的商業(yè)及住宅用地來看，琶洲、大學(xué)城、花都以及從化已經(jīng)成為主要的土地供應(yīng)區(qū)域。另外，城中村等“三舊”改造的推進(jìn)，也將使市中心區(qū)域的低效能土地得到釋放和利用。不過，從大學(xué)城近期土地成交情況來看，城建地產(chǎn)似乎有成為大學(xué)城霸主的決心，每次土地拍賣都有勢在必得的勁頭，讓人不得不擔(dān)心大學(xué)城土地有被其壟斷之嫌。上周，市房管局再發(fā)出將出讓大學(xué)城5地塊的公告，這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對城建地產(chǎn)是否會再創(chuàng)大學(xué)城地價新高的“口水”。

　　在這兩年新興的土地開發(fā)區(qū)域中也不難發(fā)現(xiàn)，大開發(fā)商已經(jīng)越來越集中持有部分地段土地——想起珠江新城，就會想起在此擁有16個地塊、珠江新城的“地主”富力地產(chǎn)；想起花都就會想到雅居樂地產(chǎn)在107國道的盤踞；想起金沙洲，也會馬上出現(xiàn)城建地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩個大開發(fā)商的身影；想起大學(xué)城，腦海中更是立刻會蹦出大大的“城建”兩字。除了對新興土地開發(fā)區(qū)域的爭奪，大型開發(fā)商在城中村等“三舊”改造過程中也顯示出了明顯的優(yōu)勢。盡管城中村等“三舊”土地的釋放還需要較長的過程，但從目前獵德、琶洲、同和等大型城中村改造的趨勢來看，富力、保利等大型開發(fā)商獲得這些土地似乎成為順理成章的事情。

　　也許這種群雄割據(jù)的情況還沒到達(dá)只有一二家開發(fā)企業(yè)高度壟斷的狀況，但土地越來越集中在少數(shù)幾家大型上市房企手中已是不爭的事實(shí)。有分析人士指出，如果說今年廣州上半年土地市場最大的特點(diǎn)是制造“地王”，那么下半年最大的特色是制造“地主”，富力、雅居樂、城建地產(chǎn)……從“地王”到“地主”轉(zhuǎn)變的背后，是土地越來越集中到房企巨鱷手中，這也為其炒高房價提供了可能。 記者 陳白帆

　　現(xiàn)有土地出讓形式難防壟斷

　　一位在珠江新城有項目的中型開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，大型開發(fā)商對土地價格的控制已經(jīng)逼迫中小型開發(fā)企業(yè)漸漸退出廣州土地市場，“當(dāng)時我們也想爭奪珠江新城最后一塊住宅用地，我們的預(yù)算是地價8000多元/m2。不過，一進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)，我們很快就不再舉牌，因?yàn)闃敲娴貎r很快超出了我們的預(yù)算�！睙o獨(dú)有偶，另外一家曾經(jīng)在廣州市場有幾個大型項目的中型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也表示，廣州土地價格已經(jīng)高到嚇人，而且基本都被幾家大型上市房企收歸囊中，不如到其他城市發(fā)展更有數(shù)為。

　　同時，在對城中村的改造方式上，也有不少開發(fā)商提出了疑慮。在老城區(qū)有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的某中型開發(fā)商擔(dān)心，如果一條城中村只由一家大公司整體取得改造，并且未必是通過公開拍賣或招標(biāo)方式，而是通過和村委會協(xié)商方式取得改造項目，是否有可能造成新不公平和土地壟斷？他建議，政府在進(jìn)行城中村改造時，應(yīng)該制定更加清晰的細(xì)則，根據(jù)每年的現(xiàn)實(shí)情況來決定是否加大或者縮減土地供應(yīng)量，讓更多開發(fā)商能夠有機(jī)會分享城中村改造的成果，并且通過有效競爭來防止樓價被幾家大型開發(fā)商操控。

　　廣州某地產(chǎn)專家表示，政府應(yīng)該正視在以拍賣為主的土地出讓過程中已經(jīng)發(fā)生的問題，“2005年的‘地王’到現(xiàn)在也沒能推出，2007年‘地王’已經(jīng)推出的又有幾塊？之前說過要對不開工‘地王’進(jìn)行處罰，但現(xiàn)在也沒見到任何處罰。當(dāng)然，每個開發(fā)商都有自己的理由，比如政府遲遲不交地，拆遷難，規(guī)劃修改等。但不管什么理由，一旦超過規(guī)定的兩年時間，政府有關(guān)部門就應(yīng)該向市民及時發(fā)布各個地塊的進(jìn)展情況，并且嚴(yán)格依照合同辦事，該收的收，該罰的罰。否則，因?yàn)槟脡K‘地王’就能帶動周圍原先的住宅產(chǎn)品價格飆升，從而取得巨額利潤，那么以后這種通過提高面粉價格，從而拉高面包價格的簡單粗暴但有效的方式，將會一再出現(xiàn)，最終受傷害的，則是不得不購房的廣大市民。”

　　記者觀察

　　壟斷能產(chǎn)生超額利潤

　　近期不少媒體都對廣州的土地壟斷狀況進(jìn)行了關(guān)注，普遍的觀點(diǎn)是，對區(qū)域土地的壟斷正是開發(fā)商創(chuàng)造超高利潤的新手段。而正是由于壟斷了區(qū)域土地，因此開發(fā)商對于開發(fā)時間、價格高低、銷售節(jié)奏都有很大的掌控權(quán)，他們可能會“故意”制造出區(qū)域住宅供應(yīng)短缺的局面，從而拉高樓價賺取壟斷利潤。比如大學(xué)城的土地，在尚未有任何住宅項目推出市場的前提下，大眾對其價格的心理預(yù)期已經(jīng)在短短大半年時間從8000元/m2左右抬到了1.3萬元/m2以上。

　　而由于“拿地不動工”的處罰機(jī)制不完善，簡直可以說沒什么風(fēng)險，大型開發(fā)商當(dāng)然會繼續(xù)高價拿地-囤地-再高價拿地-推高整個區(qū)域價格的行為模式。壟斷區(qū)域能產(chǎn)生超額利潤，相信每個玩過大富翁的人都能清楚這個道理。(陳白帆)