9月10日，“央企大佬”中海地產(chǎn)以70.06億元天價(jià)創(chuàng)造新的全國(guó)地王，宣告停歇了一個(gè)多月的地王木乃伊歸來(lái)。

　　十天后，廣州就接過(guò)地王大戰(zhàn)的槍。在9月20日的土地拍賣(mài)會(huì)上，城建地產(chǎn)以7671元/平方米的樓面地價(jià)，競(jìng)得大學(xué)城DS1703住宅用地，創(chuàng)造番禺新地王；同時(shí)，合景泰富地產(chǎn)以13538元/平方米的樓面地價(jià)拿下珠江新城D3-4地塊，成為商務(wù)用地新地王。

　　“開(kāi)發(fā)商的信心又回來(lái)了。”業(yè)內(nèi)人士這樣看待地王的出現(xiàn)，度過(guò)七八月的政策適應(yīng)期后，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期看好，拿地積極性再度高漲。

　　深層剖析

　　多重因素造就地王

　　今年五至七月目不暇接的城市地王、全國(guó)地王后，8月土地市場(chǎng)如被勒住脖子的蒼蠅安靜了下來(lái)。

　　勒住蒼蠅脖子的鋼絲，一條是二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行的通知，一條是七八月信貸劇減的消息。要知道，2007年樓市之潰，兩者出力最多。在這種消息滿(mǎn)天飛的情況下，消費(fèi)者暫時(shí)停手觀望，開(kāi)發(fā)商也暫時(shí)抑制了擴(kuò)張的沖動(dòng)。在這一個(gè)月里，再?zèng)]有地王的消息出現(xiàn)。廣州8月18日的四幅住宅土地拍賣(mài)，樓面地價(jià)極度正常，以致市場(chǎng)人士當(dāng)時(shí)就發(fā)出“樓市終于回歸理性”的感慨。

　　只是，回歸理性的感慨發(fā)得有些過(guò)早了。一個(gè)多月后，市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)二套房貸的執(zhí)行更多只是提高了首付，而對(duì)優(yōu)惠利率沒(méi)有嚴(yán)格把關(guān)；至于信貸，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)寬松的貨幣政策不會(huì)改變。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一個(gè)月的政策適應(yīng)期后，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)并沒(méi)有太大變化，而廣州8月天量銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的公布，更堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商的信心。

　　除了信心，兩幅成為地王的地塊，也確實(shí)有其特別之處。城建地產(chǎn)拿下大學(xué)城地塊后立刻發(fā)表公告稱(chēng)“地塊是大學(xué)城中軸線規(guī)劃中為數(shù)不多且具有優(yōu)美江景資源的住宅用地”。以目前廣州高端江景樓盤(pán)的售價(jià)來(lái)看，7000多元/平方米的樓面地價(jià)并非無(wú)利潤(rùn)可擠。廣州方圓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)調(diào)研總監(jiān)朱艷麗說(shuō)，城建地產(chǎn)拿下四幅用地后，總共可建3000多套單位，一定程度上掌握了該區(qū)域的定價(jià)權(quán)，利潤(rùn)空間也更有保障。至于珠江新城商務(wù)辦公用地，業(yè)內(nèi)人士吳定金說(shuō)，如果做成商務(wù)式公寓，賣(mài)3萬(wàn)元/平方米不成問(wèn)題，“因此1萬(wàn)多元/平方米的樓面地價(jià)也不算高”。

　　再說(shuō)了，在大學(xué)城有“大學(xué)城1號(hào)”住宅項(xiàng)目的尚泰投資對(duì)大學(xué)城地塊虎視眈眈，中洲投資、東莞富盈也欲染指珠江新城地塊，城建地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)不多撒錢(qián)怎么奪得地塊呢？

　　前景預(yù)測(cè)

　　會(huì)否出現(xiàn)更牛地王？

　　此次出現(xiàn)的地王和之前一樣，總價(jià)都比較低，大學(xué)城地塊只有2.04億元，珠江新城地塊也只有4.65億元，和上海、北京甚至重慶動(dòng)輒幾十億元的地王相比，廣州地王的影響力很小。

　　那么廣州今年能否出現(xiàn)更牛的地王？

　　有一定的可能。今年前八個(gè)月，廣州開(kāi)發(fā)商在一手住宅市場(chǎng)上收金約607億元，有足夠的拿地資本。此外，廣州不少開(kāi)發(fā)商正在為上市努力，亦有一定的拿地需求。如此看來(lái)，能否出現(xiàn)更牛地王，就只欠土地出讓的東風(fēng)了。

　　“今年出讓2.5平方公里的計(jì)劃不會(huì)變”，廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波說(shuō)。如果按照計(jì)劃，今年接下來(lái)還有約200萬(wàn)平方米的土地出讓。從廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站公布的情況來(lái)看，更早出讓的是琶洲村地塊，該地塊出讓規(guī)模龐大，占地面積將近40萬(wàn)平方米，建筑面積更超過(guò)百萬(wàn)平方米�！霸摰貕K應(yīng)該算是城中心的星河灣，如果算上所有費(fèi)用，其樓面地價(jià)肯定不會(huì)低。”吳定金這樣分析。(張秀欽）