建成不到10年的北京中服大廈，即將“重建”，這個占據(jù)北京CBD核心區(qū)國貿(mào)橋東北角的“地標(biāo)”，將成為北京“最短命”的高層建筑。

　　與中服大廈僅有一墻之隔的，是即將入市交易的NE19-1A地塊，這塊土地在北京地產(chǎn)界知名度甚高，被普遍視作廣渠路地王之后的“新地王”，地產(chǎn)界估算地價將破100億元“關(guān)口”，SOHO(中國)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)都對這塊土地“虎視眈眈”。

　　然而，無論是地產(chǎn)名人潘石屹，還是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的行政總裁李明，都要重新考慮一個“變量”因素——因為依托央企的特殊優(yōu)勢，中服大廈的業(yè)主方恒天集團(tuán)重建中服大廈的總投資只需80億元，而被潘石屹、李明盯緊的NE19-1A地塊僅土地價款一項，就需要超過100億元。僅論價格競爭力，央企又已“贏出一成”。

　　“最短命”的高層建筑

　　建成還不到10年，位于國貿(mào)橋東北角中服大廈，就面臨“重建”的命運，如是一來，這個2001年方才建成的大廈，將成為北京“最短命”的高層建筑，而這一切，皆來自其所在的CBD核心區(qū)巨大的“土地價值”誘惑。

　　“我們這個樓是申請改造�！焙闾旒瘓F(tuán)董事長張杰告訴《中國經(jīng)營報》記者。恒天集團(tuán)是中服大廈的業(yè)主方，隸屬國資委，本來的主業(yè)是機(jī)械制造和紡織，但幾年下來，身為央企的恒天集團(tuán)已經(jīng)在全國擁有了超過2000畝的土地儲備，這一指標(biāo)，絲毫不亞于任何一家房地產(chǎn)上市企業(yè)的土地貯備量，而中服大廈，無疑是最為值錢的一塊資產(chǎn)。

　　記者從北京市政府相關(guān)部門核實后發(fā)現(xiàn)，中服大廈的重建改造申請，已經(jīng)處在立項審批的“初級階段”，但具體日期還未最后確定。

　　中服大廈位于北京CBD核心區(qū)國貿(mào)橋的東北角，與CBD核心區(qū)第一地標(biāo)國貿(mào)中心隔橋而立，由中服大廈向北，即是著名的CCTV新址大樓，其所處的黃金地段被地產(chǎn)名人潘石屹形容為“國貿(mào)金十字”，眾多地產(chǎn)商為“涉足”這一地區(qū)的開發(fā)，已是不擇政商手段，但苦于CBD核心區(qū)已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)末期，新增土地“已近枯竭”。

　　張杰向記者透露，已經(jīng)有國內(nèi)大型一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向恒天集團(tuán)提出合作開發(fā)的洽談要求，而恒天集團(tuán)正在衡量各方面的因素，以確定最終采用獨立開發(fā)重建還是與其他地產(chǎn)商合作，顯然，一切還處在最初階段。

　　記者了解到，與中服大廈改建同步進(jìn)行，天恒集團(tuán)已然注冊成立了一家房地產(chǎn)下屬企業(yè)——恒天房地產(chǎn)，并通過公開招聘，選聘了一名總經(jīng)理，不過，中服大廈這個“最值錢”的資產(chǎn)，是否直接由新成立恒天房地產(chǎn)作為運行平臺，還未有最后確切地消息。

　　“單挑”北京“候選地王”

　　中服大廈重建改造的另外一個背景更為微妙。與中服大廈一墻之隔的便是NE19-1A地塊，這塊在半年前還被認(rèn)為是CBD核心區(qū)“最后一塊土地”的地塊，被地產(chǎn)界估價超過100億元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣渠路地塊“地王”的40億身價，被認(rèn)定是北京乃至全中國的“候選地王”。

　　然而，張杰告訴記者，中服大廈的重建費用“報價”在80億元左右，他特別強(qiáng)調(diào)，80億元這個數(shù)字口徑是整個項目的投資額，而一墻之隔的NE19-1A僅僅土地地價款，就要超過100億元大關(guān)，后期的建設(shè)費用還是未知。

　　在此之前，地產(chǎn)名人潘石屹、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明，甚至是嘉里建設(shè)、九龍倉，都早已對100億元的NE19-1A“虎視眈眈”，尤其是當(dāng)潘石屹看中這塊土地時，負(fù)責(zé)這塊土地一級開發(fā)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就打定主意要把這塊本來就在自己手中的土地“留住”，不惜代價，只不過對NE19-1A的“欲望”，都未把中服大廈的重建改造考慮在內(nèi)。

　　與潘石屹、李明們的熱情不同。當(dāng)說起著名的NE19-1A地塊時，張杰卻顯得十分平靜，“他們那塊地比較小�！彼�如是評價。記者了解到，盡管 NE19-1A用地面積也達(dá)到48700平方米，但其間存在16200平方米的“待征綠化”面積，因為按照CBD的規(guī)劃，NE19-1A是CBD核心區(qū)的 “綠化核心”所在，也正是因為如此，張杰才認(rèn)定，聲名顯赫的NE19-1A地塊“比較小”。

　　張杰十分確定的告訴記者，盡管已經(jīng)成立了恒天房地產(chǎn)，盡管央企有各種各樣得天獨厚的優(yōu)勢，但是恒天集團(tuán)根本無意參與NE19-1A地塊的爭奪。顯然，擁有中服大廈這樣的自有資產(chǎn)，從性價比的角度而言，NE19-1A并不入恒天集團(tuán)的“法眼”，中服大廈是他最好的資本。

　　無論是潘石屹還是李明，抑或其他地產(chǎn)大腕，“得手”NE19-1A在銷售或者招商之時，都得面對僅有一街之隔、但成本卻要比自己低至少一半的改建后的中服大廈，那種感覺可想而知。

　　央企“土地超額利潤”

　　NE19-1A未來的勝者，之所以要掏百億元以上的地價款卻要面對只有一墻之隔的總投資額僅80億元的重建改造后的中服大廈，原因只有一個——中服大廈是恒天集團(tuán)的自有物業(yè)和自有土地，如果只是重建改造，便無須支付土地成本。

　　中化集團(tuán)下屬的中化方興40億元制造了廣渠路地王之后，參與同一地塊拍賣的潘石屹便大倒苦水，稱獲得了信貸支持的央企大舉進(jìn)入土地——房地產(chǎn)市場，令他這樣的民營企業(yè)無從招架。

　　然而，這還僅僅是最表面的問題�！巴恋貎r格的飆漲看似央企是花錢的制造者，但大部分央企卻是現(xiàn)金的收益者，一家央企拿錢推高了地價預(yù)期，更多的央企將從中獲益，因為通常情況下，由于資源配置的原因，央企往往擁有大量的自用土地，最關(guān)鍵的是，這些土地都是無償劃撥，或者是以很低的價格獲得的�！币晃徊辉妇呙�的知名房企高管向記者抱怨。

　　按照他的邏輯，相比于央企高價搶下“地王”開發(fā)銷售獲益，央企大量自有土地?zé)o形中的“升值”，以及賣地、賣項目獲得的“無成本”的“超額利潤”往往更大，“雖然很多土地變性轉(zhuǎn)制的手續(xù)要過，但都是比較低的價格，收入央企自己的囊中，超額利潤自不必言�！彼�說。

　　顯然，這可以解釋為什么越來越多的央企樂于染指房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“搞恒天地產(chǎn)不僅僅是因為我喜歡和偏好，很重要的原因是我們作為傳統(tǒng)企業(yè)，在核心城市有很多原來的土地，比如說鄭州600多畝地，宜昌300多畝地。這是資源配置的問題，我們自有的大量土地，支撐我們地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，像中服大廈這個區(qū)域被炒得很高，我們也作為重點業(yè)務(wù)來做�！睆埥苷f。

　　而對于主業(yè)的限制，似乎并不值得擔(dān)心，張杰坦言，經(jīng)過與國資委的溝通，恒天集團(tuán)被允許有三個業(yè)務(wù)，一是機(jī)械制造、二是紡織、三是房地產(chǎn)——央企在房地產(chǎn)市場的風(fēng)景，現(xiàn)在才剛剛開篇。