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上半年“地王”頻出的現(xiàn)象,引發(fā)了2009博螯房地產(chǎn)論壇地產(chǎn)大腕們的激烈討論,地產(chǎn)大腕們紛紛表示,在土地價格持續(xù)高漲的現(xiàn)在,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)等待地價下跌時買地。開發(fā)商的發(fā)展模式也應(yīng)有所改變,若繼續(xù)按照以往模式發(fā)展,將會遇到更多的風(fēng)險。
高價入市搶地,還是等待地價下跌后再入市購買?最近價格飆升的土地市場再次讓開發(fā)商“心情激蕩”。沒有搶到土地的,和已經(jīng)搶到土地的開發(fā)商通過2009博螯房地產(chǎn)論壇再次“激辯”:剛剛復(fù)蘇的中國房地產(chǎn)商要不要到目前價格畸高的土地市場去搶“地王”?
要不要搶地王?
“誰買‘地王’誰傻瓜。”香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗在作《如何看待2009年房地產(chǎn)市場的急劇變化》演講時,對兩個月時間連出十五幅“地王”的現(xiàn)象發(fā)表了他最直接的看法。
他表示,“地王”層出有 “四不好”:第一,對那些想買房的人來說,不是好事;第二,對社會安定和諧不一定是好事;第三,對整體房地產(chǎn)的價格不是好事,會讓房地產(chǎn)價格大起大落;最大的不好是對購地者不好。
“不是說買‘地王’的一定不賺錢,但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險一定非常高,他們盈利的能力一定下降。從香港地區(qū)和東南亞地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來說,凡是買了‘地王’的,大半都是后悔的,歷史都證明他們是傻瓜,不是聰明人!
他幽默地恭喜此前競拍北京廣渠門外15號地塊失利的潘石屹“沒有拍到‘地王’”。
陳啟宗的發(fā)言,一石激起千層浪。此后,眾地產(chǎn)大腕也頻頻提起“地王”問題,在地價上漲趨勢明顯的今天,究竟要不要去土地市場上拿地?
緊接著上述話題,潘石屹開始討論國有大房地產(chǎn)企業(yè)和民營企業(yè)之間的競爭公平性問題,他認(rèn)為國家給了國有房地產(chǎn)企業(yè)太多扶持政策。
此后出場的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉,更拿出紙和筆,給星河灣副總裁梁上燕、復(fù)地董事長范偉等5位開發(fā)商嘉賓做起了問卷調(diào)查,看看到場的開發(fā)商有沒有拿地,其中有多少土地是屬于國企所有。
陳啟宗認(rèn)為,面對持續(xù)高漲的地價,房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇“忍耐”和“等待”,只要等到冬天,別人熬不過去,那么就成功了。他認(rèn)為,這就是恒隆地產(chǎn)制勝的秘訣所在。
中原集團(tuán)主席施永青雖然不贊同陳啟宗的某些觀點(diǎn),但他同樣表示內(nèi)地開發(fā)商目前可以“等待”地價下跌。按照他的觀點(diǎn),政府未來會增加地塊供應(yīng)和開工量,并將惠及建筑工程、材料等相關(guān)行業(yè),拉動經(jīng)濟(jì)。這樣一來,土地的競爭不會再像之前那樣激烈,地價便將趨于平穩(wěn)。
“所以地王要不要去搶,我認(rèn)為等一等還是有機(jī)會的。因?yàn)橛行╅_發(fā)商經(jīng)常說 ‘這么高的價錢叫我怎么辦’,我認(rèn)為未來應(yīng)該是還有機(jī)會買得到好的土地!彼f
與施永青的看法相同,陽光100置業(yè)的總裁易小迪也表示,盲目圈地很難獲得成功。尤其是在新形勢下,開發(fā)商的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型,如果繼續(xù)按原先的模式開發(fā),會遇到很多的風(fēng)險。
盲目拿地的房企不該救?
與不該買“地王”的觀點(diǎn)相對應(yīng),到會的地產(chǎn)大腕還同時表示,那些高價購買“地王”的開發(fā)商“不應(yīng)該救”。
“救市是應(yīng)該的,但是如果犯了錯的開發(fā)商,也被救就不應(yīng)該了!标悊⒆谡f了一個故事,“去年9月的時候,我請了很多內(nèi)地大的開發(fā)商到我的寫字樓聊天,從技術(shù)上來說,他們都是破了產(chǎn)的。但是誰知道,9個月后,同一班人,不僅僅松綁了,而且又跑到房地產(chǎn)市場里去買地!
陳啟宗認(rèn)為,上述開發(fā)商都是2007年市場過熱時頭腦發(fā)熱,盲目買地的公司。對這樣的公司,政府不應(yīng)該施以“援手”,應(yīng)該讓市場“懲罰”他們。而如果擔(dān)心這些公司垮掉,會影響整個房地產(chǎn)行業(yè),進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)造成沖擊,完全可以用股權(quán)償還他們的債務(wù),等以后市場好了,再將股權(quán)賣給市場上的其他開發(fā)商。
和陳啟宗的看法相似,潘石屹也認(rèn)為拯救那些犯了錯的開發(fā)商,對他這樣沒有犯錯的開發(fā)商不太公平。尤其是緩交土地出讓金的措施,太過溫和。
施永青對兩人的上述發(fā)言,評價說有些“酸溜溜”。他認(rèn)為,國家的政策給了大部分內(nèi)地開發(fā)商一次重生的機(jī)會。而且大部分開發(fā)商都已經(jīng)獲得了這個機(jī)會,下一步的問題是開發(fā)商們能否接受教訓(xùn),以后可以做得好一點(diǎn)。
此后出場的發(fā)展商則表示,雖然潘石屹所說的“百日巨變”并沒有實(shí)現(xiàn),但是去年的確非常危險,而且受影響的并不僅僅是開發(fā)商自身,作為房地產(chǎn)商貸款主要提供者的銀行無疑風(fēng)險更大。
模式待革新?
無論如何,2008年的地產(chǎn)“熊市”深刻反映了目前房地產(chǎn)開發(fā)模式所存在的種種危機(jī),盲目拿地僅僅是其中的表現(xiàn)之一。
對于這一點(diǎn),陽光100置業(yè)的易小迪顯然看得非常清楚。他認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)今后發(fā)展,爭奪焦點(diǎn)將從過去的爭奪資源,到今后爭奪客戶、爭奪市場。
過去房地產(chǎn)融資買地,蓋樓銷售的過程是希望每個過程、每一個循環(huán)是在擴(kuò)大規(guī)模。而擴(kuò)大規(guī)模必然要解決其制約因素,一個是融資,一個是買地。但是這個簡單的模式不一定能夠再適應(yīng)未來需求。
現(xiàn)在買地、買地王,其實(shí)還是擴(kuò)大規(guī)模的思維在作祟,認(rèn)為這個市場還會擴(kuò)大,價格還會上漲。所以只要是有了土地資源,他又能在未來市場占據(jù)主動。
可以看到,隨著市場競爭的激烈化,包括成本逐漸透明化,這種簡單的模式缺乏競爭力。到2008年的時候,房地產(chǎn)碰到銷售的問題,很多企業(yè)都會措手不及。因?yàn)榭吹搅嗽瓉砟J降娜秉c(diǎn),易小迪和他的陽光100置業(yè)改變了原來的經(jīng)營模式。
他們在二、三線城市,以站在未來的角度營造一個城市新的時尚中心獲得了成功。易小迪在柳州市中心一個房地產(chǎn)開發(fā)項目,樓面地價400元,房價可以從4000元賣到8000元。
他因此認(rèn)為,即使不買位置極佳的地王,采用上述商業(yè)運(yùn)作的模式,使土地增殖,同樣可以獲取豐厚的回報。除此以外,產(chǎn)品細(xì)分,精細(xì)化經(jīng)營也是中國房地產(chǎn)業(yè)的趨勢。
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