5月26日，國稅總局下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確提出將“進一步做好土地增值稅清算工作”，尤其是對此前爭議較大的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題做出了具體解釋。

　　此前，大部分房地產(chǎn)公司的土地增值稅僅按0.5%~2%預(yù)征，待樓盤銷售交付后再進行清算。但由于清算難度大，最終被清算的案例極少。并且大部分開發(fā)商未嚴格預(yù)提土地增值稅，實際繳納比例也遠低于稅法規(guī)定比例，也使得土地增值稅這個重要的稅種并沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　對此，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長楊志清教授就對《證券日報》記者表示：“土地增值稅的清算工作比較復(fù)雜，計算方法還存在爭議，尤其是在關(guān)鍵的成本扣除上爭議最大。所以造成征收工作的種種不便。”而這次文件對土地增值稅清算中的若干技術(shù)問題做了新的明確規(guī)定，顯然有助于稅務(wù)部門征收工作的展開。

　　開發(fā)商現(xiàn)金難充裕

　　樓市降價預(yù)期加強

　　對于這次要求甚嚴的清算通知，國泰君安的研究報告就認為，土地增值稅嚴格清算將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，將對開發(fā)商現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負面沖擊。該政策最不利于“低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，“以時間換利潤空間”的開發(fā)策略有效性將大打折扣，而“高周轉(zhuǎn)、快開放、低毛利”的開發(fā)商將相對獲益。

　　此外，土地增值稅是按照土地增值比例的不同征收不同的稅率，最高稅率可以達到60%。如果真正清算，很多房地產(chǎn)商將面臨一筆巨額的現(xiàn)金損失，開發(fā)商因為現(xiàn)金充裕而不降價的邏輯將不再成立，促使開發(fā)商下決心降價以實現(xiàn)資金回流。

　　此前有人假設(shè)，一套總面積100平方米的房屋，按成本價4000元/平方米計算，如果賣價為1萬元/平方米，也就意味著利潤空間是6000元/平方米，按照規(guī)定，增值額占扣除金額比為100%~200%，稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%。也就是說開發(fā)商必須交納的土地增值稅為增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)，即6000X50%-4000X15% =2400 元/平方米,那么這套100平米房子的增值稅就有24萬元，而如果僅收取預(yù)征增值稅的話，開發(fā)商為這套房子在這個稅種上支付的金額就只有0.5萬元-2萬元，即使銷售結(jié)束后清算，由于清算難度大，實際繳納的稅費遠低于規(guī)定中的數(shù)額。而如果嚴格清算征收的話，開發(fā)商的現(xiàn)金損失肯定是巨大的。

　　市場供給將增加

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒也表示，業(yè)內(nèi)早就有一個共識，就是這些年大家賺的錢，絕大部分都來自于土地的增值，掙的是土地錢。很多開發(fā)商以前拿的地，每平米的樓面價才400元-500元，所以利潤最厚的地方在這里�！叭绻�按今天拿地的地價蓋房，再按現(xiàn)在的房價銷售，別看房價這么高，我保證絕大部分開發(fā)商是不賺錢的�！�

　　“所以土地增值稅的清算通知一下來，等于是砍在了開發(fā)商利潤最大的地方，你土地增值越多，交的稅金就越多，以往那些靠捂盤、囤地等行為推高房價的做法肯定會有所收斂，項目的建設(shè)與推盤速度都會相應(yīng)加快。”

　　南京證券的房地產(chǎn)研究員包曉霞也認為，如果嚴格執(zhí)行土地增值稅的清算，那么開發(fā)商資金必然收緊，即使后面房價還能漲，但是預(yù)期要多交稅，捂盤還有資金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加開發(fā)商推盤量，增加市場供給。

　　高價樓盤或先遭清算

　　此前的5月17日，北京住建委就會同北京市監(jiān)察局等共計10部門發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項檢查實施方案》，表示將貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　而在這次國稅總局的通知下發(fā)后，高價樓盤因開發(fā)時間久、毛利大，顯然還會成為稅務(wù)部門執(zhí)行土地增值稅的首選對象，那些擁有大量高價樓盤的開發(fā)商也將最早受到?jīng)_擊。國泰君安的報告也認為，房價高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。

　　業(yè)內(nèi)人士稱警示作用大

　　不過，作為國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一的招商地產(chǎn)，董秘劉寧就認這個通知的意義更多的在于彰顯政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

　　“其實土地增值稅以前就在收，我們企業(yè)也一直按規(guī)定繳納，所以土地增值稅清算通知的出臺對于市場的影響不會很大，至少對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說影響有限�！�

　　此前，有相關(guān)部門一些人士曾表示現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本到位，接來下是否還繼續(xù)出臺有關(guān)政策要看一看市場的表現(xiàn)。雖然有關(guān)部門馬上否認了此說法出自官方，但還是令業(yè)內(nèi)感覺可以稍微松一口氣了。劉寧表示：“這次國稅總局出臺通知，明確了土地增值稅清算的有關(guān)細節(jié)，在很大程度上將起到一個警示的作用，同時也是告誡人們切勿盲目樂觀�！北緢笥浾� 王 崢