第二套購(gòu)房貸款條件收緊，熱點(diǎn)城市第三套房貸暫不發(fā)放。這樣的新政讓不少投資者止步，但對(duì)于改善需求為主的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何判定新購(gòu)房產(chǎn)的套數(shù)累計(jì)，則成了決定其置業(yè)成本的關(guān)鍵。

　　產(chǎn)權(quán)和征信查詢能打通嗎？

　　目前銀行對(duì)于購(gòu)房者房產(chǎn)套數(shù)的認(rèn)定都是通過(guò)其貸款記錄來(lái)查詢，如果購(gòu)房者此前通過(guò)一次性付款方式購(gòu)房，在銀行征信系統(tǒng)中就無(wú)法顯示。另一方面，由于必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，因此房管部門對(duì)于市民名下房產(chǎn)都會(huì)有確切的記錄。也就是說(shuō)，購(gòu)房者即使使用一次性付款方式置業(yè)，在房管部門同樣會(huì)有記錄。不過(guò)，由于產(chǎn)權(quán)記錄涉及個(gè)人隱私，因此房管部門對(duì)于查詢個(gè)人財(cái)產(chǎn)情況有著嚴(yán)格的申請(qǐng)程序，銀行想要對(duì)所有購(gòu)房者名下房產(chǎn)一一核實(shí)，將會(huì)非常麻煩，且不一定能夠獲得全面信息。

　　由此看來(lái)，要全面核查購(gòu)房者名下的真實(shí)房產(chǎn)數(shù)量就必須由銀行等金融單位與房管部門、民政部門共同搭建信息平臺(tái)。本市國(guó)土房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，如果要執(zhí)行新政，搭建各部門之間的信息平臺(tái)將是最高效的方法，但具體操作方式和時(shí)機(jī)目前還不能確定，一切都還要等到新政的實(shí)施細(xì)則和銀行方面的操作流程等細(xì)節(jié)出臺(tái)以后。

　　改善住房要先賣再買嗎？

　　配合房貸新政的實(shí)施，新二套住房標(biāo)準(zhǔn)也正在制定之中。日前，銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才透露，如果市民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購(gòu)買房屋時(shí)可以視作無(wú)房戶，但前提是要排除投機(jī)購(gòu)房的情況存在，以后需要出具房管部門、居委會(huì)或者單位的證明。這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)使得市民出于工作調(diào)動(dòng)、孩子上學(xué)、擴(kuò)大居住面積等原因，將首套住房賣出，再次貸款買房享受“首套”待遇成為可能。

　　但這個(gè)“首套”的前提條件是“已經(jīng)將手中的首套住房售出”，也就是說(shuō)，市民必須先把原來(lái)的住房賣出，然后再貸款買新房。如此一來(lái)，想要改善住房條件的市民就要面對(duì)一個(gè)無(wú)房的中轉(zhuǎn)期，要帶著自己全部的家當(dāng)在外租房暫住。盡管目前二手房交易中雙方可以商榷騰房時(shí)間，但房主收齊全款后完成另外置業(yè)，最后再騰房，這個(gè)周期少則半年，長(zhǎng)則1-2年，在實(shí)際的市場(chǎng)交易中根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　有市民建議，銀行可以先按照“首套”的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放房貸，同時(shí)規(guī)定市民必須在一定時(shí)間內(nèi)將原先的住房賣出，這樣市民就可以在搬進(jìn)新房后，再將老房子賣出，也就不用帶著家具租房住了。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，市民沒(méi)有賣出原先的住房，銀行可以按照“二套”房貸標(biāo)準(zhǔn)降低貸款成數(shù)、提高房貸利率，并補(bǔ)繳前期利息�；蛘呦劝凑铡岸�套”標(biāo)準(zhǔn)放貸，等市民賣出老房子后，再將房貸合同改為“首套”標(biāo)準(zhǔn)。

　　異地置業(yè)還能貸款嗎？

　　在北戴河、海南等度假地購(gòu)買海景房，以備自家度假之需，在近幾年是不少市民的消費(fèi)選擇。面對(duì)新“國(guó)十條”，許多市民都有這樣的疑問(wèn)——以后還可以在這樣的度假地貸款買房嗎？以前在外地購(gòu)買的住房也要算在自己的住房總套數(shù)之內(nèi)嗎？

　　按照規(guī)定，新“國(guó)十條”允許銀行對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。銀行人士分析，對(duì)非本地居民貸款的限制將有效抑制外地人跨地購(gòu)房的行為，為外地人投資投機(jī)購(gòu)房設(shè)置門檻和障礙。因?yàn)檗k理房貸需要調(diào)查、房產(chǎn)抵押等一系列手續(xù)，一般銀行出于風(fēng)險(xiǎn)掌控考慮，都只為購(gòu)買當(dāng)?shù)貥潜P的居民辦理房貸。市民在外地購(gòu)房，能不能在當(dāng)?shù)氐你y行貸款，就要看當(dāng)?shù)劂y行的政策。如果只是度假時(shí)才去住幾天，市民很難提供度假地當(dāng)?shù)氐募{稅證明或社保證明，因而就有可能無(wú)法在當(dāng)?shù)氐你y行辦理貸款。

　　異地房產(chǎn)也算累計(jì)套數(shù)嗎？

　　銀行系統(tǒng)的全國(guó)化網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)被普遍采用，因此個(gè)人異地置業(yè)記錄在銀行系統(tǒng)內(nèi)可以查詢到。銀行業(yè)人士表示，“現(xiàn)在銀行審核市民的房貸申請(qǐng)時(shí)，都會(huì)查詢個(gè)人信用信息系統(tǒng)。如果市民在外地曾經(jīng)貸款買房，就會(huì)在系統(tǒng)中留下記錄，銀行可以查詢到�？吹绞忻裨�經(jīng)的房貸記錄，銀行就可以很容易確定市民當(dāng)前申請(qǐng)的是其第幾筆房貸，并確定相應(yīng)的首付比例和利率浮動(dòng)水平�！�

　　不過(guò)，若市民當(dāng)初在外地購(gòu)房時(shí)采用的是全款支付，銀行的個(gè)人信用信息系統(tǒng)中就查詢不到相關(guān)信息，要確定市民實(shí)際擁有住房的總套數(shù)，就只能依靠房管部門的房屋登記系統(tǒng)。但本市國(guó)土房管部門表示，該部門只負(fù)責(zé)管理市民在本地的置業(yè)記錄，對(duì)于異地置業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記目前還難以聯(lián)網(wǎng)查詢。