上海大學(xué)危機(jī)與問(wèn)題管理研究中心主任 孫繼偉

　　日前，中共上海市委書(shū)記俞正聲在政協(xié)會(huì)議上說(shuō)：“上海不歡迎投資性住房�！表n正市長(zhǎng)也在“兩會(huì)”分組討論時(shí)說(shuō)：“住房這個(gè)商品有特殊的功能，雖然也有投資、儲(chǔ)蓄的功能，但根本的功能是居住。如果把住房以投資為主了，一定會(huì)產(chǎn)生泡沫�！弊》恳酝顿Y為主一定會(huì)產(chǎn)生泡沫，這一說(shuō)法有什么理論依據(jù)呢？

　　進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2007年底大城市住宅價(jià)格大多數(shù)都漲到2000年的2—3倍。受金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年房?jī)r(jià)小幅下跌，但2009年房?jī)r(jià)展開(kāi)新一輪上攻，不僅回補(bǔ)了2008年下跌幅度，而且再創(chuàng)歷史新高。

　　2010年1月7日，國(guó)務(wù)院針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，出臺(tái)了“國(guó)十一條”。這次的房地產(chǎn)調(diào)控政策不只強(qiáng)調(diào)抑制“投機(jī)性”購(gòu)房需求，而且強(qiáng)調(diào)抑制“投資性”購(gòu)房需求。這是一個(gè)重要的政策信號(hào)，有深遠(yuǎn)意義。

　　2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”等抑制房?jī)r(jià)政策，以及2008年底有些地方政府實(shí)施的“救市”政策有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是：漲得多了，就試圖抑制漲幅；跌得多了，就試圖抑制跌幅。建設(shè)部和其他政府部門(mén)的官員也曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是“既要防止房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，也要防止過(guò)快過(guò)猛下降”。但是，這一目標(biāo)違背了投資品價(jià)格規(guī)律，與住房作為“投資品”的根本特征相背離，所以效果不明顯。

　　投資品是指購(gòu)買(mǎi)后不需要追加新的使用價(jià)值，也不需要附加新價(jià)值，即可擇機(jī)出售獲利(也可能虧損)的商品。我在一篇學(xué)術(shù)論文中已經(jīng)證明了 “投資品無(wú)均衡價(jià)格定律”，即“漲過(guò)頭、跌過(guò)頭”是投資品的根本屬性。股票、期貨、金融衍生品是純投資品，住房既有使用品功能，也有投資品功能，是復(fù)合投資品。只要住房的投資品屬性不被剝離，“漲過(guò)頭、跌過(guò)頭”就永遠(yuǎn)是房?jī)r(jià)運(yùn)行的基本規(guī)律。住房市場(chǎng)的投資者為了追求盈利或減少虧損，會(huì)根據(jù)剛性供需態(tài)勢(shì)進(jìn)行“追漲殺跌”。

　　我國(guó)前十幾年和未來(lái)幾年，年輕人結(jié)婚購(gòu)房、改善型購(gòu)房等剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)商大量囤地待漲，整體上處于剛性需求大于剛性供給的階段，在投資者“追漲”行為推動(dòng)下，住房?jī)r(jià)格總體上處于“漲過(guò)頭”階段。

　　據(jù)測(cè)算，大約從2015年起，結(jié)婚購(gòu)房需求將增長(zhǎng)到頂峰并逐年下降。大約在2034年，結(jié)婚購(gòu)房需求下降到谷底，比最高峰2015年下降40%左右。此后，計(jì)劃生育導(dǎo)致的三代人“四、二、一”住房持有結(jié)構(gòu)將使祖輩、父輩去世后，家庭住房明顯過(guò)剩，待出售住房會(huì)大量涌現(xiàn)。到那時(shí)，剛性供需結(jié)構(gòu)將逆轉(zhuǎn)，在投資者“殺跌”行為推動(dòng)下，住房?jī)r(jià)格將會(huì)進(jìn)入“跌過(guò)頭”階段。

　　既然住房的投資品屬性決定了房?jī)r(jià)既會(huì)漲過(guò)頭，也會(huì)跌過(guò)頭，那么，政府是否應(yīng)該放棄對(duì)住房?jī)r(jià)格的調(diào)控呢？答案是：堅(jiān)決不能。這主要是由中國(guó)的特殊國(guó)情決定的。中國(guó)的人均耕地面積極其少，要嚴(yán)防死守18億畝耕地的紅線，這使得建設(shè)住房所用土地供給難以大量增加。另一方面，2015年以前，結(jié)婚購(gòu)房需求仍在上升，未來(lái)幾年中國(guó)還處于城市化過(guò)程中，住房剛性需求量很大。土地供給受限和剛性需求增長(zhǎng)兩方面決定了房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力，再加上住房投資品屬性，當(dāng)前仍處于“漲過(guò)頭”周期內(nèi)。即使在政策抑制下，近期有短暫下跌，在整體上進(jìn)入“跌過(guò)頭”周期之前，房?jī)r(jià)還會(huì)回補(bǔ)跌幅，恢復(fù)“漲過(guò)頭”現(xiàn)象。

　　住房?jī)r(jià)格必須調(diào)控，那么應(yīng)該如何調(diào)控呢？正確的思路和目標(biāo)應(yīng)該是：削弱或剝離住房的投資價(jià)值。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)然要有投資價(jià)值，商用房產(chǎn)有投資價(jià)值也沒(méi)關(guān)系，需要削弱或剝離的只是住房的投資價(jià)值，也就是說(shuō)，要保留和強(qiáng)化住房的消費(fèi)品特征，剝離住房的投資品屬性，使住房對(duì)購(gòu)買(mǎi)者不具有投資增值功能，這是新時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控的必然趨勢(shì)。

　　住房的投資品屬性被剝離、投資價(jià)值被削弱以后，購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)買(mǎi)房來(lái)增值獲利，住房的投資、投機(jī)需求將不復(fù)存在，人們也不會(huì)買(mǎi)房后空關(guān)著等待升值，更不會(huì)有炒房團(tuán)。住房?jī)r(jià)格即使有漲跌，也只是作為消費(fèi)品的正常漲跌，而不會(huì)出現(xiàn)作為投資品的“漲過(guò)頭、跌過(guò)頭”現(xiàn)象。