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每年的第一個(gè)季度、第一個(gè)月歷來是銀行放貸高峰,然而1月未竟,歷來被視為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù),在南京等部分城市卻已傳出“停貸”傳言,部分銀行則對(duì)首套住房取消了7折利率優(yōu)惠。
房貸收緊風(fēng)聲陣陣,原因何在?“銀根”收縮信號(hào)頻發(fā),樓市何去何從?
個(gè)人房貸收緊 部分銀行取消七折利率優(yōu)惠
“房貸業(yè)務(wù)我們?nèi)匀徽粘^k理,只是在利率優(yōu)惠和審批程序上有所收緊,包括首套住房!睂(duì)于近期房貸收緊甚至“停貸”的消息和報(bào)道,招商銀行上海分行某營(yíng)業(yè)部一位張姓業(yè)務(wù)員如此回應(yīng)。
經(jīng)記者調(diào)查,盡管一些銀行堅(jiān)稱首套房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行,但在實(shí)際操作中,部分銀行已悄悄調(diào)高了首套房利率!笆赘兑宦伤某桑滋追坷拾宋逭蹆(yōu)惠,二套房貸按基準(zhǔn)利率執(zhí)行,部分甚至要上浮10%!鄙鲜稣行袠I(yè)務(wù)員告訴記者。
也確實(shí)有銀行祭出“停貸”招牌。中國(guó)銀行徐匯區(qū)支行的個(gè)貸工作人員表示,由于上個(gè)禮拜月度放貸額度已滿,銀行已經(jīng)暫停個(gè)人房貸的發(fā)放。2009年為了控制指標(biāo),很多房貸申請(qǐng)排隊(duì)擠壓到1月份放貸,造成1月份房貸井噴式增長(zhǎng),提前用完指標(biāo)!暗YJ’只是暫時(shí)的,2月1日就會(huì)繼續(xù)放貸,業(yè)務(wù)受理也并不受影響!
當(dāng)然,也不是所有的銀行都對(duì)房貸業(yè)務(wù)關(guān)緊閘門。記者在上海地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn),工行、農(nóng)行、浦發(fā)、中信等對(duì)二套房特別是改善性二套房仍然有一定的利率優(yōu)惠。易居臣信的相關(guān)人士甚至給記者支招說:“找居委會(huì)開個(gè)證明,證明你的父母和你一起住在第一套房里,這樣就可以把你的人均居住面積壓低,二套房貸利率還可以申請(qǐng)到7折優(yōu)惠!
但誠(chéng)諾房產(chǎn)的一位業(yè)務(wù)員也提醒以買房人身份咨詢的記者,“就算銀行審批通過了,也要等一兩個(gè)月之后才能拿到貸款,在月內(nèi)拿到貸款幾乎不可能。”
多重因素導(dǎo)致房貸緊縮
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分銀行資金面“吃緊”、監(jiān)管層加強(qiáng)調(diào)控是近期房貸緊縮的主要原因。
一位業(yè)內(nèi)人士透露,不少銀行年前就做好了大量的房貸合同,只等新年信貸額度重新“開閘”。短期內(nèi)放貸“井噴”使得部分銀行資金面吃緊,在資本充足率、存貸比等一系列監(jiān)管約束下,不得不放慢放貸步伐。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介人員小盤對(duì)記者證實(shí):“工行等國(guó)有大行資金充裕,受存款準(zhǔn)備金率上調(diào)等影響較小,首付和利率仍有商量的余地,而一些股份制商業(yè)銀行受影響比較大。”
不管是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、央票天量正回購(gòu)等一系列措施,還是“對(duì)部分放貸過猛的銀行啟動(dòng)差別準(zhǔn)備金率”、“要求商業(yè)銀行每日上報(bào)信貸數(shù)據(jù)”等市場(chǎng)傳言,都顯示出管理層信貸調(diào)控的決心。
央行副行長(zhǎng)兼上?偛恐魅翁K寧25日在央行上?偛空匍_的2009年度上海市金融形勢(shì)分析會(huì)上重申,商業(yè)銀行信貸投放要把握好投放節(jié)奏,盡量使貸款保持均衡,防止季度之間、月底之間異常波動(dòng)。這表明,除了貸款規(guī)模,放貸節(jié)奏也成為管理層調(diào)控的重點(diǎn)之一。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析,從銀行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來看,在某一階段需求上升而資金供給有限的情況下,適當(dāng)提高利率也是必然的,這有利于商業(yè)銀行提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn),也有利于抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房。
“銀根”收緊,樓市何去何從?
對(duì)于廣大購(gòu)房者來說,他們更關(guān)心的則是,房貸“銀根”收緊,樓市何去何從?
一個(gè)顯而易見的事實(shí)是,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)對(duì)資金高度依賴的行業(yè)。2009年樓市的井噴行情,也與寬松的銀行信貸呈現(xiàn)正相關(guān)。人民銀行公布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,去年房地產(chǎn)貸款新增超過2萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%;新增房地產(chǎn)貸款中,個(gè)人住房貸款占比達(dá)到69.7%。
上海易居綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”、稅收優(yōu)惠政策取消以及“國(guó)4條”、“國(guó)11條”的出臺(tái),均引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期。信貸的收縮無(wú)疑也會(huì)釋放擠壓樓市泡沫的信號(hào),引發(fā)購(gòu)房者觀望;房貸利率成本的增加,更會(huì)進(jìn)一步抑制投資、投機(jī)需求,從而導(dǎo)致樓市成交回落。
但業(yè)內(nèi)人士亦表示,近期樓市信貸緊縮或許是特殊時(shí)期的特殊情況,全年信貸控制或?qū)⒊尸F(xiàn)前緊后松的態(tài)勢(shì)。銀行出于差異化競(jìng)爭(zhēng)的需要,也會(huì)繼續(xù)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶給予低息優(yōu)惠。
楊紅旭認(rèn)為,此輪調(diào)控并不會(huì)使樓市重現(xiàn)2008年的成交急劇萎縮和價(jià)格深度下挫。“宏觀經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生了巨大變化,我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇使得房?jī)r(jià)不存在大幅下跌空間。由于供應(yīng)緊張的局面并沒有從根本上改變,2010年樓市主題或許是降溫和盤整!
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