日前，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快中低價(jià)位、中小套型商品房建設(shè)，明確二套房貸首付款比例不低于40%。

　　“中央重申二套房貸政策以及要求加快中低價(jià)位、中小套型商品房建設(shè)，一方面是穩(wěn)定市場(chǎng)政策預(yù)期，另一方面也是給地方政府一個(gè)提醒和督促�！鄙虾�復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次國(guó)務(wù)院通知中不少政策以前均已出臺(tái)，但各地政府出于種種考慮，在執(zhí)行過程中大打折扣�！胺康禺a(chǎn)調(diào)控，欠缺的并不是政策問題，而是地方政府能不能如實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)政策。”

　　二套房急需科學(xué)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　在國(guó)務(wù)院辦公廳剛剛發(fā)布的“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”中，二套房貸首付不低于40%的規(guī)定再次引起業(yè)界極大關(guān)注。

　　尹伯成告訴記者，這一政策并無新意，國(guó)務(wù)院此次發(fā)通知重申，無非是希望各地各銀行能夠嚴(yán)格執(zhí)行，不要明緊暗松或者棄之不執(zhí)行。同時(shí)，也是對(duì)前一段“二套房貸首付比例可能提升至50%”傳言的否定，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)政策預(yù)期。

　　我愛我家控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，國(guó)務(wù)院再次重申二套房貸政策跟商業(yè)銀行信貸節(jié)奏也有一定關(guān)系，按照規(guī)律，銀行在上半年完成信貸任務(wù)后，下半年會(huì)轉(zhuǎn)入風(fēng)險(xiǎn)控制，越到年底信貸控制越嚴(yán)。但是，銀行往往也會(huì)在年底年初這十幾天的時(shí)間里“變臉”，由年底的收緊轉(zhuǎn)為年初的偏松。因此，國(guó)務(wù)院此次重申二套房貸政策，也有可能和最近一段時(shí)間銀行信貸有所放松有關(guān)。所以，這更多的是對(duì)銀行的一種提醒。

　　“雖然此次重申并無政策新意，但二套房貸本身會(huì)是今年貨幣政策的一大看點(diǎn)。”胡景暉分析，因?yàn)�，不管是中央�?jīng)濟(jì)工作會(huì)議還是新的“國(guó)四條”，中央始終強(qiáng)調(diào)一方面即要支持自住和改善型住房，另一方面又要打擊投機(jī)型購(gòu)房，二套房恰恰成為區(qū)分這二者的焦點(diǎn)。

　　胡景暉說，目前來看，有關(guān)二套房貸最重要的并非提高首付比例或是提高貸款利率，而是如何建立一個(gè)科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)，來認(rèn)定二套房是改善型住房還是投資投機(jī)型購(gòu)房。如果是改善型住房，首付比例可以從現(xiàn)在四成降一成或兩成，利率從1.1倍可以下浮到85%或者80%；如果是投機(jī)炒房，首付比例和利率都可以再提高。

　　目前的政策是一刀切政策，一旦政策偏松，就給投資投機(jī)留下了空子；如果偏緊，就會(huì)抑制改善型住房需求。

　　“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可以參考一些條件，如北京曾以人均居住面積是否達(dá)標(biāo)來認(rèn)定；廣東省以第二套面積要比第一套大、總價(jià)高來認(rèn)定；另外有銀行以第一套房子貸款還清或房產(chǎn)已經(jīng)出售來認(rèn)定。”胡景暉表示，可以參考這些條件制定一個(gè)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡亩�套房判別標(biāo)準(zhǔn)，然后在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)再調(diào)整首付比例和貸款利率。

　　但這同時(shí)也存在困難，首先標(biāo)準(zhǔn)不好界定，最重要的是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)由誰來執(zhí)行。按照目前的現(xiàn)狀來看，應(yīng)該是銀行來執(zhí)行，但銀行在房貸業(yè)務(wù)中同時(shí)又是利益主體，銀行能否真的盡職去執(zhí)行。因此，有可能會(huì)產(chǎn)生一種現(xiàn)象，就是銀行在需要放貸的時(shí)候放松標(biāo)準(zhǔn)，在需要收緊放貸的時(shí)候嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，如果這樣，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就不能真正達(dá)到效果。

　　保障性住房政策在于落實(shí)

　　每一次中央出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策時(shí)，保障性住房政策都會(huì)作為其中最重要的政策放在最前列。但是，這些政策卻一年又一年的落入“只聞其聲，不見其物”的怪圈中。

　　“保障性住房如果真的加大開發(fā)力度，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定有作用�！币�伯成告訴記者，最起碼可以分流市場(chǎng)需求，讓房?jī)r(jià)不至于瘋狂上漲。

　　但是，這么好的政策為什么看不見成效？“最主要的原因還是地方政府不愿意執(zhí)行，沒有動(dòng)力來執(zhí)行�！币�伯成表示，加大保障性住房開發(fā)，勢(shì)必需要地方政府拿出一定面積的土地來配合開發(fā)，這對(duì)賣地生財(cái)?shù)母骷?jí)政府來說，無疑是侵犯了他們的利益�！八�以，不公開對(duì)抗，但也不主動(dòng)建設(shè)，導(dǎo)致這一政策中央強(qiáng)調(diào)了很多年，卻始終落不到實(shí)處�！�

　　“保障性住房本身就應(yīng)該由政府主導(dǎo)，政府都不積極，開發(fā)商更不會(huì)參與。”黑龍江省齊齊哈爾市一家地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)陳友發(fā)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，保障性住房是政府民生工程，開發(fā)商作為企業(yè)是以追求利益為主。所以，保障性住房建設(shè)能否落實(shí)，還是要看政府的決心。

　　“穩(wěn)定市場(chǎng)，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，關(guān)鍵不在于中央三令五申的出政策，而在于如何讓地方把這項(xiàng)政策落到實(shí)處�！币�伯成表示，落實(shí)政策的同時(shí)，還要擴(kuò)大規(guī)模，降低門檻，讓更多的人能享受到這一政策。

　　胡景暉認(rèn)為，要把政策落到實(shí)處，必須量化到指標(biāo)，每年進(jìn)行考核�？梢宰尡本�、上海、廣東等各省各城市每年都做出詳細(xì)的計(jì)劃。以北京建設(shè)普通商品住房為例，北京目前的一手房均價(jià)是17000元／平方米，那么中低價(jià)位普通商品房?jī)r(jià)格應(yīng)該在12000元／平方米。確定價(jià)位后，相關(guān)部門就可以開始制定計(jì)劃，如明年要建多少平方米這樣的房子，建在什么位置，什么時(shí)候交工等等？明確了上述這些指標(biāo)后，就可以按進(jìn)度開工建設(shè)，到期交付使用。

　　“如果各個(gè)城市都明確了計(jì)劃，每年都能夠建設(shè)上百萬平方米或者更多的保障性住房和普通商品住房，那么，房?jī)r(jià)也就不可能因?yàn)槭袌?chǎng)恐慌和漲價(jià)預(yù)期等原因一路狂飆�！焙�景暉表示。