全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存又挨罵了，被一些網(wǎng)友罵作“房地產(chǎn)商的走狗”。

　　挨罵緣于他12月29日最新的一篇博客——《雖聲色俱厲實(shí)色厲內(nèi)荏，樓市唱空者必踏空》，文章認(rèn)為，最新一輪樓市調(diào)控并未突破2003年以來(lái)的政策框架，也未改變中心城市土地奇缺的局面，房?jī)r(jià)暴漲難以避免。

　　這些觀點(diǎn)聽(tīng)起來(lái)像極了“大嘴”任志強(qiáng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，一系列樓市調(diào)控政策剛出臺(tái)，任志強(qiáng)就發(fā)表博客文章斷言，“歷史上每一次調(diào)控的最終結(jié)果都是房?jī)r(jià)的上漲，已給社會(huì)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，房?jī)r(jià)將在此輪調(diào)控中再次上漲！”

　　任志強(qiáng)這篇名為《“刻舟”豈能“求劍”》的博文的核心觀點(diǎn)是，中國(guó)政府出臺(tái)的所有房?jī)r(jià)調(diào)控政策，目標(biāo)從來(lái)都是打擊投資、抑制消費(fèi)、增加稅費(fèi)，卻沒(méi)有任何措施抑制土地的高價(jià)，反而出臺(tái)的都是“價(jià)高者得”的政策�！暗貎r(jià)越高越好，房?jī)r(jià)越低越好。從經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，這豈不是一種悖論嗎？”他認(rèn)為，土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)，土地價(jià)格已經(jīng)飆升，政府卻希望房?jī)r(jià)仍停留在低點(diǎn)，犯了“刻舟求劍”的錯(cuò)誤。

　　自稱任志強(qiáng)的粉絲，陳寶存1985年畢業(yè)于山西財(cái)經(jīng)學(xué)院會(huì)計(jì)系，教過(guò)書，在地方政府任過(guò)職，2003年進(jìn)入地產(chǎn)界。任志強(qiáng)、陳寶存、董藩、朱大鳴，4個(gè)樓市唱多者被稱為“樓市春天派”。

　　陳寶存曾梳理了自2003年以來(lái)所有的土地政策、針對(duì)樓市的信貸政策和住宅市場(chǎng)政策。結(jié)論如任志強(qiáng)的看法，當(dāng)年開(kāi)始的上一輪基于打壓的調(diào)控，是地價(jià)房?jī)r(jià)雙雙暴漲的根源所在。

　　“2003年‘121’房貸新政以來(lái)確立的調(diào)控框架，盡管初衷良好，執(zhí)行效果卻出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差，導(dǎo)致房?jī)r(jià)‘調(diào)控一輪即暴漲一輪’�！标悓毚嬲f(shuō)。

　　2003年中國(guó)人民銀行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；“對(duì)購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”。這份通知被稱為“121房貸新政”，拉開(kāi)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幕。

　　與之一脈相承的是2007年的“9·27”二套房信貸政策。央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，開(kāi)始對(duì)二套房貸款加以限制。通知規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　“這一系列收緊房貸的政策，實(shí)際打擊了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求，并未對(duì)高收入群體構(gòu)成實(shí)質(zhì)性威脅。”陳寶存說(shuō)。道理很簡(jiǎn)單，中低收入人群對(duì)首付和月供變化更為敏感，而高收入群體則不是特別在意。而樓市投資客和投機(jī)客，正是高收入群體。

　　陳寶存碰到過(guò)這樣的案例，他所在公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)大戶型樓盤，剛開(kāi)盤，就有當(dāng)?shù)卮罄习逭疑祥T來(lái)，要求買下一棟樓，“一次性現(xiàn)金付清，人家根本不用貸款”。

　　收緊房貸的同時(shí)，土地市場(chǎng)開(kāi)始全面收緊。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，要求即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。這被地產(chǎn)界稱為“8.31大限”。

　　“這之后的系列土地政策，本意并不是收緊地根，卻在實(shí)際上造成了各地土地收儲(chǔ)的大幅下降�！标悓毚嬲f(shuō)。這份通知，一律取締了各地土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，要求招標(biāo)拍賣掛牌出讓，由各地國(guó)土資源部門下屬的土地儲(chǔ)備中心執(zhí)行。

　　“問(wèn)題是，各地土地儲(chǔ)備中心一無(wú)資金，二無(wú)人力，三無(wú)熱情去做這件事。”陳寶存說(shuō)，房屋拆遷是件費(fèi)力不討好的事情，土地儲(chǔ)備中心的官員自然沒(méi)有積極性。這導(dǎo)致了土地市場(chǎng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。

　　陳寶存的印象里，“8·31大限”政策出臺(tái)后，華潤(rùn)在北京市拿的清河毛紡廠所在地塊，第一次出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的怪現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)不到5000元，而這塊地折合樓面價(jià)是每平方米7800多元，一下就拉高了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。此后天價(jià)地不斷涌現(xiàn)。

　　任志強(qiáng)以北京和上海為例，對(duì)此做了統(tǒng)計(jì)分析。

　　2006年至2009年上半年，北京市商品房住宅用地供給僅完成了年度計(jì)劃的 39.7%、33.8%、55.2%和27.3%。但2006年至2008年的建設(shè)土地供給卻都完成和超額完成了總用地計(jì)劃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%。

　　這類非市場(chǎng)化用地份額遠(yuǎn)超計(jì)劃，但商品住宅建設(shè)用地卻連續(xù)數(shù)年嚴(yán)重短缺。導(dǎo)致的直接后果就是，商品住宅的平均用地樓面價(jià)，4年半里上漲了1.6至1.8倍；平均地價(jià)從每平方米3416元飆升至每平方米8796元，上漲了2.57倍。今年6月，北京市三環(huán)與四環(huán)之間的土地價(jià)格上升至每平方米14494元。土地供給遠(yuǎn)不能滿足需求，天價(jià)和地王成為必然結(jié)果。

　　上海情形類似。上海市今年計(jì)劃供給土地約為1200公頃至1400公頃，但上半年僅供應(yīng)了300多公頃，遠(yuǎn)低于計(jì)劃供給量�！皫缀跛�有出現(xiàn)天價(jià)地的城市大約都出現(xiàn)的是同一類問(wèn)題�！比沃緩�(qiáng)說(shuō)，只要供地緊張的城市，地產(chǎn)企業(yè)就不得不天價(jià)拿地，實(shí)為企業(yè)無(wú)奈之舉。

　　土地嚴(yán)重供不應(yīng)求，推高土地價(jià)格，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。任志強(qiáng)用統(tǒng)計(jì)分析駁斥“房?jī)r(jià)推高地價(jià)論”�！爸袊�(guó)自2003年之后不斷出臺(tái)著調(diào)控和打壓房?jī)r(jià)的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過(guò)打壓地價(jià)的調(diào)控？”任志強(qiáng)說(shuō)，自2005年出現(xiàn)第一塊天價(jià)地之后，土地壟斷的供給方式，與連續(xù)4年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯，“政府的地價(jià)收入越高越好，開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)越低越好，政府的調(diào)控顯然自相矛盾。

　　此外，中國(guó)巨大的地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差距背景下，社會(huì)福利和優(yōu)質(zhì)公共資源向中心城市集中，也導(dǎo)致很多人不管不顧地涌向中心城市，這進(jìn)一步放大了中心城市的土地供求矛盾。在任志強(qiáng)看來(lái)，如果這些問(wèn)題得不到解決，房?jī)r(jià)毫無(wú)疑問(wèn)將越調(diào)控越暴漲。

　　“你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，這幾年凡唱衰樓市的，大多數(shù)都是行業(yè)外的人，而唱多的，多數(shù)都在行業(yè)內(nèi)。”陳寶存直言，很多就樓市發(fā)言的人，實(shí)際并不了解這個(gè)行業(yè)。

　　作為金融市場(chǎng)的一部分，樓市像極了股市。股市中永遠(yuǎn)充斥唱多者和唱空者的口水仗，滿倉(cāng)者希望上漲獲利，空倉(cāng)者卻希望跌下來(lái)抄底買進(jìn)。在陳寶存看來(lái)，兩者稍有不同的是，樓市中的唱空者卻可以毫無(wú)爭(zhēng)議地占領(lǐng)道德制高點(diǎn)，獲得多數(shù)人的附和。

　　雖被與任志強(qiáng)一起歸為“樓市春天派”的代表人物，但到目前為止，陳寶存卻從未與任志強(qiáng)謀面，“只是神交，我知道他，他未必知道我”。

　　本報(bào)北京12月29日電