房地產(chǎn)專家指出，近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對當前房價上漲過快的擔憂，全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。分析人士認為，對于當前深陷“高燒”的樓市，國家一連串的“降溫良藥”拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，有望為樓市“清熱去火”，回歸理性保健康。

　　樓市“去火”勢在必行

　　雖然樓市已發(fā)出調(diào)控信號，但是目前很多消費者還沒有打消買房念頭。據(jù)說位于太原市河西的一家樓盤剛開盤，就在3小時內(nèi)將150多套的精裝修房銷售一空�！斑^高的增長在表明國家救市任務(wù)已經(jīng)完成的同時，也給房地產(chǎn)市場全面調(diào)整帶來了契機。”業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“迪拜危機”給處于高熱狀態(tài)的樓市再次敲響警鐘，在全國樓市不斷刷新的房價、地價神話過程中，樓市積聚的風險越來越大。

　　樓市“清火”勢在必行。

　　調(diào)理樓市三劑“涼藥”

　　五部委土地調(diào)控出臺后，股市應(yīng)聲跳空低開，地產(chǎn)板塊帶頭下跌，這也給處于高熱狀態(tài)的樓市提了一個醒，國家并不缺少給樓市清火、降溫的“涼藥”。只是考慮到可能產(chǎn)生的副作用，不能過猛，既要將過快上漲的房價穩(wěn)定下來，又不至于把整個房地產(chǎn)市場打倒。分析人士認為，近來國家連續(xù)開出的“三劑藥方”比前幾次更有針對性，有抑有保，全面調(diào)理，有利于樓市的后勢健康。

　　-第一劑——營業(yè)稅“2改5”抑制投機

　　去年12月國家和地方出臺的一系列稅費減免政策，在激活樓市的同時，也使部分炒房及投資性購房成本降低。除了買新賣舊，現(xiàn)在很多家有余錢的市民都把買第二套、第三套住房作為理財方式，貸款及稅費優(yōu)惠使這些改善型及投資型購房需求持續(xù)增大。

　　12月9日，針對樓市投機性購房及房價過快上漲，國務(wù)院開始出臺具體調(diào)控政策：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。這一政策打壓投資投機成本的意圖非常明顯，同時也突出了突出了有保有壓的政策導向。

　　應(yīng)當注意到，此次營業(yè)稅政策的調(diào)整主要是為了抑制樓市內(nèi)的短期炒買炒賣現(xiàn)象牞并沒有對自住需求造成影響。此次政策明確了繼續(xù)實施的“131號文”政策：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房牞享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時牞對已貸款購買一套住房牞但人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平牞再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民牞可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的牞貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定。”這對普通自住購房需求仍將起到積極作用。

　　房地產(chǎn)機構(gòu)及銀行界人士預(yù)計，在稅費方面，今后還會有抑制投機和投資的調(diào)整政策出臺。如針對大戶型、高檔房的稅費可能再調(diào)整；商品住宅轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的個人所得稅可能會從嚴征收；針對個人和開發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴征收。

　　另外，在房貸方面，二套房貸及其首付比例提高也將成為調(diào)控的主要目標。這一點在上周末住建部會議上有關(guān)負責人表示：“在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準，抑制投資和投機性購房�！倍�摩根大通上周也發(fā)布報告稱不排除中國房貸政策進一步微調(diào)的可能。

　　另據(jù)媒體報道，銀監(jiān)會近日已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險赫然在列。一位未具名的銀行業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時說：“國家這次明確表態(tài)要調(diào)整房地產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲，那么銀行自然會收縮房地產(chǎn)信貸。同時，首付比率也會相應(yīng)提高。

　　-第二劑——“國四條”遏制房價過快上漲

　　12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出牞要綜合運用土地、金融、稅收等手段牞加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控牞遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議還出臺了4條具體措施牞包括要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費牞抑制投資投機性購房；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度牞切實防范各類住房按揭貸款風險；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序牞加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測牞完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度；加強房地產(chǎn)信貸風險管理。這個被業(yè)內(nèi)稱為‘國四條’的全新表述牞比前一次國務(wù)院常務(wù)會議更為收緊，但同時也不乏暖意：增加普通商品房的供給、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，這些均意在推動行業(yè)發(fā)展。 ”

　　-第三劑——“土地監(jiān)管”打擊囤地

　　囤地、炒地一直被指稱為高房價的推手之一，受銷售強勁復蘇及現(xiàn)金流充裕的影響牞今年以來牞全國各地“地王”頻生牞部分房企利用低成本融資和低土地首付比例的便利牞競逐重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊牞由此帶動相關(guān)區(qū)域的房價快速上漲。

　　機構(gòu)人士分析說，地王現(xiàn)象頻生牞一方面源自開發(fā)商資金充裕牞另一方面也和很多地方土地出讓金首付比例低有關(guān)。此前牞中央政府允許開發(fā)商一次性或者分期繳納土地出讓金牞但沒有對首付款比例做出明確規(guī)定牞因此各地自行掌握首付比例牞大部分在20%至30%之間。這就造成開發(fā)商拿地時“游刃有余”�！皣�四條”出臺后第三天，12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部和審計署五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，對土地出讓的收支管理進行了規(guī)范。明確開發(fā)商以后拿地時牞“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年牞特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清牞首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　此通知被業(yè)內(nèi)人士稱為“對火熱樓市發(fā)出的‘撤火劑’”。通知主要是針對今年以來土地市場普遍出現(xiàn)的交易火爆和過熱現(xiàn)象牞打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象。增加土地有效出讓、開工及銷售監(jiān)管是一劑良藥，對供不應(yīng)求造成的市場高熱有鎮(zhèn)靜作用。

　　同時牞土地出讓首付比例提高牞還可以規(guī)范房地產(chǎn)商的拿地行為，防止“退地潮”的發(fā)生。行業(yè)景氣時瘋狂拿地牞行業(yè)不景氣時便“巧言退地”牞其中損失的僅僅是保證金牞這不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭，一些企業(yè)負責人表示。